年报解读 | 华润置地：积极应对行业挑战，把握机遇稳健发展

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2021年，华润置地各项核心业绩指标实现稳健增长，圆满达成了全年业绩目标，持续兑现业绩增长和股东回报承诺，实现了高质量发展和可持续增长。

业绩表现：销售业绩保持稳步增长，保持行业领先

图：2018-2021年华润置地营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，华润置地全年实现综合营业额人民币2,121亿元，按年增长18.1%；股东应占净利润人民币324亿元，按年增长8.7%；核心净利润人民币266亿元，按年增长10.2%。

图：2019-2021年华润置地盈利能力情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

在行业盈利空间收窄背景下，华润置地盈利能力依旧稳健。2021年，华润实现签约额人民币3,158亿元，同比增长10.8%，权益签约额人民币2,160亿元，同比增长16%， 签约面积同比增长23.7%，权益比提升3个百分点至68%。开发销售型业务收入按年增长17.0%；经营性不动产业务收入按年增长36.3%；股东应占净利润按年增长8.7%至324亿元；核心净利润按年增长10.2%至266亿元；每股股息按年增长14.3%至港币1.692元。基于相对保守的资本化率，华润置地经营性不动产公允值首次突破人民币2,000亿元。各项核心业绩指标继续保持稳健增长，圆满达成了全年业绩目标。

图：2017-2021年签约额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

经营性不动产业务方面，购物中心零售额按年增长45%至人民币1,072亿元，租金收入实现人民币139亿元，按年增长38.1%，毛利率提升2.2个百分点至74.1%；2021年，经营性不动产业务收益按年大幅增长36.3%至人民币174亿元。其中，购物中心租金收入占比高达80%; 写字楼及酒店业务营业额分别占比11%及9%。21年租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出。营业成本及两费占比合计下降7.5个百分点，经营利润率（含在建项目）提升7.5个百分点至55.4%，EBITDA成本回报率按年提升2.2个百分点至11%，EBITDA公允值回报率亦提升至6.3%。轻资产管理业务实现营业额人民币88.75亿元，按年增长30.9%，股东应占溢利人民币17.25亿元，按年增长110.9%，整体毛利率提升至31.1%，住宅物业毛利率提升至19.3%。截至21年末，商管在管面积同比提升30.6%；物管在管面积提升39.0%，外拓合约面积同比大幅增长320.5%。轻资产管理业务大幅优于市场平均水平。

在生态圈要素型业务方面，生态圈要素型业务实现营业额人民币167亿元，其中城市建设与运营业务收入占比95.4%。华润置地涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域。城市建设与运营，积极推动片区统筹业务拓展，近期成功中标了深圳市华富街道的前期服务商，服务片区占地面积超过5.75平方公里；建设完成了西安全运会及残特奥会主场馆，完成了全运会及残特奥会等多项赛事保障任务；积极响应国家保障性租赁住房政策，发展长租业务，“有巢公寓”品牌影响力持续提升，年内长租业务实现营业额3.13亿元。

财务：盈利能力稳健增长，负债处于低位

面对信贷政策收紧、行业资金压力增大的考验，华润置地坚持稳健的财务管理政策，加强现金流管理、拓展融资渠道、增加融资储备，持续优化财务结构，增强财务弹性，负债率和融资成本处于行业最低水平。年末现金及现金等价物折合人民币按年增长21.6%达1,087亿元，债务总额较20年末增加13.0%，债务净额仅小增35亿元，净有息负债率维持在30.4%低位。

图：2017-2021年净有息负债率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，华润置地经主动调整及优化债务结构，融资成本在2020年全年低位基础上下降0.37个百分点至3.71%, 平均债务期限拉长至5年，到期结构分布合理，22年到期债务以银行借款为主，整体债务结构进一步优化。 

土储：稳健经营投资，聚焦一二线城市

坚持稳健的投资策略，聚焦四大国家战略区域及一二线高能级城市。2021年，新增土储61块，总地价1,490亿元，权益地价1,126亿元。新增土储面积1,439万平米、权益面积1,107万平米，面积权益比提高至77%，多元化拿地项目数量占比44%，四大国家战略区域权益地价占比76%，重点在杭州、南京、长沙、郑州等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。

图：2020-2021年华润置地开发销售型业务、投资物业土储分线城市占比

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

土储总量充足结构持续优化，在“两集中”政策背景下，华润置地坚持稳健的投资策略，聚焦四大国家战略区域及一二线高能级城市。2021年末总土储面积6,873万平米，其中开发销售型业务土储面积5,778万平米，一二线城市面积占比维持在70%，土储质量优质。投资物业土储面积1,095万平米，其中购物中心占比69%，一二线城市面积占比提高至85%，基本完成全国核心城市布局。土地储备布局与结构优质，可保障未来三年以上的发展需求。

2022年，华润置地可售货源5,278亿元，其中90%以上位于市场供求关系健康的一二线高能级城市，住宅产品占比68%有助去化，合理匹配供货节奏，支持公司销售业绩实现高质量增长。

管理：坚持绿色发展，践行社会责任，关注董事会多元化发展

坚持绿色发展，践行社会责任，2021年完成自持项目碳核查，并将在2022年完成制定双碳专项战略及碳达峰行动方案，成立碳达峰碳中和领导小组，开展双碳目标制定和实施路径研究；积极采用装配式建筑推动绿色转型；持续推进国家乡村振兴战略，建成交付延安希望小镇，南江希望小镇规划建设中；践行社会责任，倡导以人文本的经营理念，携手合作伙伴促进可持续发展价值链。

结语

2022年，华润置地将积极面对对行业挑战，把握机遇，坚持战略引领投资和量入为出原则，持续深耕一二线高能级城市，提升投资质量；做优生产运营精细化管理，提升项目全周期回报能力和市场竞争力；开展组织变革，打造“敏捷、高效、精干、活力”的组织，实现公司业绩稳定增长、股东价值持续提升。

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