中海发行50亿元绿色CMBS，规模全国最大，绿色金融成房企融资新通道

  绿色可持续发展前景下，越来越多房企开始制定绿色金融框架，主动参与到绿债发行中。

  4月7日，中国海外发展发行全国目前规模最大的绿色（碳中和）CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，发行规模50.01亿元，引发行业关注。

  这只碳中和产品具体名称是，“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，债券期限为18年，优先评级AAA级，票面利率3.35%。

  本期CMBS产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平方米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平方米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成，获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。

  这不是中海地产第一次发行碳中和债券产品。2021年6月，中海发展发行了房地产行业首单绿色+碳中和CMBS，项目规模21亿元，期限为18年，票面利率3.6%，该利率也是当时后疫情时期同类产品最低。项目基础资产位于成都金融城核心商务区的中海国际中心。

  近两年，绿色债券不断走热，涉房绿色债券融资热情高涨。2022年1月，绿城中国发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，票息为2.3%。这是绿城中国在其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。

  此外，在过去的2021年，据中国房地产报记者不完全统计，包括华润置地、世茂集团、大悦城地产、大发地产、佳源国际、五矿地产、远洋集团、阳光城、弘阳地产、中梁控股、旭辉、当代置业、正荣地产、禹洲集团、合景泰富、华发集团等都发行过绿色债券（绿色票据、绿色贷款、ESG贷款、可持续债券）。

  相比普通债券，绿色债券有一定利率优势。所谓绿色债券，是指将所得资金专门用于为符合规定条件的“绿色项目”进行融资或者再融资的债券工具。“碳中和”债是绿色债券的一种，其募集的资金用于经认证具有碳减排效益的绿色产业项目建设、运营、收购或偿还碳中和项目的贷款。

  从已发行绿色债券的房企来看，目前涉及“碳中和”专项的开始增多。除中海地产，2021年4月，华发集团发行2021年度第一期绿色中期票据（碳中和债），发行规模3亿元，票面利率4.17%，发行期限为3+2年。

  另外，2021年4月，位于广州知识城（广州）投资集团有限公司发行了城投债“21知识城MTN001（碳中和债）”，首期发行规模5亿元，期限3年，票面利率3.75%。此后，还发行了规模为10亿元的第二期中期票据“21知识城MTN002”。

  目前来看，房企绿色债券项目募投方向主要是绿色节能建筑，并开始多维度深入发展。

  2021年4月，中国人民银行、国家发展改革委和证监会联合发布的最新版《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，并于2021年7月1日正式实施。一位来自第三方评级机构人员表示，从2021年7月起，各类评级机构已按照《绿色债券支持项目目录（2021）》开始评级。新版目录也将“超低能耗建筑建设”“绿色建筑”“建筑可再生能源应用”“装配式建筑”“既有建筑节能及绿色化改造”“物流绿色仓储”等建筑节能与绿色建筑收入其中，成为机构ESG评级、绿债评级的参考。

  “2021最新版目录有效降低了绿色债券发行、交易和管理成本，提升了绿色债券市场的定价效率。”上述人员表示。

  兴业银行绿色金融部相关负责人告诉记者，2021年，国家发布“双碳”政策之后，绿色金融支持绿色建筑领域出现了很多新进展，其中城乡建设碳达峰行动是未来金融领域落实国家政策，作为四大技术路线开展金融工作的聚焦点。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，碳中和债券是符合目前双碳目标并受到各项政策鼓励与市场欢迎的融资方式，再加上中海本身优异的企业运营能力、一流的品牌影响力、央企背景加持，更由于此笔债券位于上海核心区的优质底层资产的支持，因此获得了非常好的发行条件以及超额认购。中海此笔碳中和绿色债券的成功发行，为房地产行业一些优势企业以及具备优质底层资产的项目利用双碳政策发行绿色债券融资作出了表率，将发挥重要的示范引领作用。

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