禹洲集团“火烧眉毛”

撰文|蜜妹儿&编辑|凯

房地产政策宽松不断，但似乎远水解不了近渴，房企的生存危机并未减退。特别中小房企，已经火烧眉毛，甚至面临生死攸关的局面。

比如一直在煎熬的禹洲集团，又传来了坏消息。

据官方公告3月7日晚披露，其于2023年到期的8.5%优先票据（2023年票据II）的利息2125万美元，已在2022年2月4日到期应付。按约定，禹洲有30天宽限期，但其并未在宽限期届满前支付有关款项。

上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。基于此，禹洲集团的股价在今天（3月8日）遭遇大跌，截至港股收盘，跌幅达10.38%，报收0.475港元每股。

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违约背后，禹洲集团的坏消息接二连三。

就在宣布违约的同一天，《每日经济新闻》记者获悉，禹洲集团副总裁张岩因个人原因辞职。

公开资料显示，张岩于2019年加入禹洲，担任禹洲集团副总裁，兼禹洲慈善基金会常务理事，分管集团营销、品牌、客研及慈善基金会工作。

在加入禹洲之前，张岩曾先后任奥山控股集团副总裁兼区域集团总裁、融侨集团首席营销官兼首席品牌官、雨润地产集团副总裁、融创中国集团营销中心总监。

更早之前的2月底，禹洲集团甚至更换了审计师。根据公告，安永会计师事务所已从2022年2月25日起辞去该司的审计师职务。后续禹洲方面委任尤尼泰?栢淳（香港）会计师事务所任新审计师。

说到这里，蜜妹不禁想起2021年禹洲集团财务报告的“神操作”。彼时2021年中期业绩公布时，禹洲集团还发布过一份重列2020年中期业绩的报告，更改了2020年中报的核心数据，比如收入由140.07亿元变更为20.18亿元；毛利由32.76亿元变更为0.46亿元；期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元……

因为前一年数据大变脸，导致了2021年其中期数据相当“亮眼”，比如，收入同比暴增近500%……

这种过山车游戏，真不是随便哪个审计师能hold住的。

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禹洲集团的财务危机，早已不再是秘密。就在2020年1月初，禹洲还把旗下禹洲物业服务全部已发行股本转让给华润万象生活，转让代价不高于10.6亿元。

2月中下旬，禹洲集团又将其所持健采有限公司85.64%权益转让给泰捷有限公司，价格为3.05亿港元。

再就是交换要约。禹洲集团最近公告，对2022年到期、利率6%的优先票据及2022年到期、利率8.625%的优先票据开始交换要约,两笔票据未偿还本金额约5.82亿美元。

此外，还征求同意另外12笔票据交换，这12笔票据未偿还本金合计约49.15亿美元，到期时间为2022年至2027年。

3月初，禹洲集团披露，超过旧债券本金总额的95%的旧债券实现了展期。难得有个好消息。

一方面还债压力如山倒，另一方面销售下滑刹不住。2021年全年，禹洲集团累计销售额为1050.19亿元；销售面积529.4万平米，未达成全年目标。

2020年同期，上述两项数据分别为1049.67亿元，626.47万平米，超额完成目标。要知道，2020年本来就已经很难。

禹洲最新公布的2022年1月销售数据显示，公司、附属公司及联属公司该月的合约销售金额为45.2亿元；销售面积25.29万平米；平均销售价格每平米17872元。

2021年同期，上述3项数据分别为77.86亿元、44.43万平米、17524元。两相对比，禹洲集团今年1月的销售额同比降幅达到了近42%，销售面积同比降幅约43%。

难啊！

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其实何止禹洲集团，这种两难的局面，也是诸多房企目前面临的困境。

根据克而瑞发布的《2022年1-2 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜》，2月房地产市场延续下行趋势，单月权益口径与全口径降速均扩大。

2月，百强单月权益销售金额同比下降46.5%，降幅较前值扩大5.8个百分点；全口径销售金额同比下降46.5%，降幅较前值扩大 5.8pct；1-2月全口径累计销售金额同比增幅较前值下降2.7百分点至-43.4%。

1-2月累计全口径 TOP3、10、20、50、100门槛较同比去年都降了，降幅分别为398、202、157、46 和22亿元。

图表来源：国盛证券（特此感谢！）

房地产何以至此？如国盛证券研报所言——

三道红线、银行房贷两集中、前融资金管控等政策导致房企融资端资金受限。

销售下行叠加预售资金监管趋严后，经营性现金流也遇阻。而同时项目支出相对刚性，导致房企遭遇融资性现金流和经营性现金流双杀，收缩压力较大、扩张乏力、暴雷频频。

因此整个行业的症结在于现金流不畅、需求侧太弱，目前虽然从开发贷、按揭贷、公积金贷款、和部分城市的预售资金监管方面陆续有出台一些放松政策，但政策落地需要时间和力度。

行业不景气，地产类股票也跟着缩水。以禹洲集团为例，近1年内股价已经下跌了83%多！但愿能熬到云开月明的那天。

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今日词汇：风险敞口

risk exposure，是指未加保护的风险，即因债务人违约行为导致的可能承受风险的信贷余额， 指实际所承担的风险，一般与特定风险相连。

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