禹洲集团的“变与破”

　　“做精做细地产，做好做成项目。”禹洲集团董事局主席林龙安给公司定下了发展基调，他将自己也安排得很好。

　　周六这天，林龙安依然在忙碌着，前一天，他刚参加完投资者发布会。“我在香港的生活规律多了，每周至少一两次的爬山，单双杠也是我的日常锻炼项目。”他喜欢运动，这两项尤其热爱，也是他保持活力的秘诀。

　　2021年上半年，林龙安带领下的禹洲稳步前行，实现销售额527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%。

　　反思中前行，禹洲在这半年来做了很多努力。林龙安直面禹洲存在的问题，从审计、财务、运营多角度出发，修炼内功。

　　“我们强化了集团总部财务中心的管控，让香港和总部直接对接，强化总部管控体系的落地和系统化、制度化的落地。另外，我们和安永会计师事务所做了充分沟通，在投资层面、合同章程方面加强把关，每两个月进行一场高层会议。”林龙安认为，摔跤不可怕，可怕的是不改变。这次失误对禹洲来说，也是一次发展契机。

　　财务管控是重中之重，禹洲建立了以财务数据为线条，贯穿到投资、营销，成本、回款等各个环节的体系，来确保交付的万无一失。

　　量入为出、稳健为主，今后的禹洲会更加审慎，林龙安的改革决心很强：“如果项目无盈利，我们就不再参与了。坚持以利润为导向的有质量增长，促使我们改革到位。”

　　年底翻绿

　　期内，禹洲集团实现营业收入约120.1亿元，同比增长约494.9%。毛利为24.12亿元，毛利率为20.09%。归母净利润约8.6亿元，同比增长493.8%，而上年同期归母净利润（经重列后）为净亏损约2.2亿元。

　　今年上半年，禹洲放缓了发债节奏，自3月份以来未发行一笔美元债。另外在三月和五月，禹洲分别赎回了3.2亿和3.52亿7.9%优先票据，今年内到期的境外票据被禹洲全部收回。截至2021年6月30日，禹洲集团的有息负债总额601.86亿元，较2020年12月31日的639亿元减少5.81%。

　　其中，一年内到期债务约为151.70亿元，在手现金为280.72亿元，现金短债比达1.85倍，资金流动性充裕。同时，其净负债率为80.42%，相较于2020年底的85.8%有所改善，剔除预收账款后的资产负债率为73.98%，较去年末下降3.94个百分点，踩中“三道红线”中的一道。禹洲方面认为，有望在年底达到“三条红线”的监管要求。

　　“下半年，我们会推进销售，加大库存去化速度以增加回款，充裕自身现金流，将我们的轻资产发挥作用，逐步降低负债。”林龙安介绍说，禹洲商业已进入深圳、上海、杭州、厦门等地，拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，禹洲物业目前的总合约面积已超过2700万平方米。

　　在融资成本方面，禹洲上半年的加权融资成本为7.13%，较去年年底的7.19%下降0.06个百分点。近几年来，其融资成本一直在7%上下波动。

　　以利润为导向拿地

　　上半年来，禹洲放缓了拿地节奏，在投拓端更为谨慎，通过招拍挂的方式，在苏州、郑州及江门拿下了4幅地块，总建筑面积约54.8万平方米，总货值111亿元。

　　“房地产行业已经进入到了调整期，利润率水平逐渐回归到了制造业水平。我们强调的是以利润为导向的有质量的增长，如果每一个项目都没有利润的时候，那这个企业的走向是有问题的。”林龙安不会放弃对利润的追求，他认为房地产行业的毛利润会回归到15%-20%的水平。

　　虽然拿地体量减少，但上半年禹洲新增土储平均楼面价为7847元，相较去年新增的平均楼面价11852元显著降低。新增土储的地货比也去年全年的1:1.43提升至1:2.36，新增地块利润空间有所上升。禹洲会坚定不移地深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。接下来，禹洲会确保负债率不提升的情况下，结合情况适当增加土地储备，长三角依然是重点部署区域。

　　从上半年的成绩来看，长三角区域实现销售额345.45亿，业绩贡献率为65%，较去年同期上升3%。另外值得关注的是，启动沪深双总部后，禹洲加快在大湾区的布局，上半年其在大湾区实现销售业绩28.9亿，同比增长近370%。

　　截至期末，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约为2200万平方米，共179个项目，分布于六大都市圈39个城市，90%以上位于一二线城市，足够满足未来3-4年的发展需求。 “我们的现金流比较充足，但我们更多的会择机而行，不盲目高价拿地，确保利润率的达成。”

　　下半年，禹洲整体可售货值1319亿元，按照正常去化率，完成全年1100亿目标是大概率事件。

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