禹洲集团2021：转变之年

　　摘要：禹洲集团的结转、销售、毛利率等关键指标都在好转。

　　2020年，房地产行业经受了包括疫情在内的严峻考验，行业整体毛利率大幅下降，多家知名房企走到了危险的边缘。禹洲集团经受住了2020年的考验，2021年中期，结转、销售、毛利率等关键指标都显著好转。

　　01 深耕长三角，销售是亮点

　　2021年上半年，禹洲集团合约销售金额为人民币527亿元。其中，长三角区域为345亿元，占比65.45%。合肥、苏州、上海、南京、杭州是禹州集团在长三角重点布局的核心城市， 合计贡献销售229亿元。禹洲集团重仓长三角，深耕长三角的正确性得到了验证。该策略开始贡献丰厚的回报。

　　公司下半年可售货值为1319亿元，其中一二线及准二线城市占比约90%，长三角占比超过50%。按照公司平均去化率，全年销售金额将超过1100亿元。

　　项目销售价格明显提升。2021年合约销售均价约为每平方米人民币18526元，而2020年为16421元，同比增长了12.8%。海西经济区、长三角、华中、大湾区、西南、环渤海六大区域的平均售价全部上升。其中长三角地区销售均价从18030元上升为20919元。上涨了16%；海西经济区销售均价从14017元上升为15707元，上涨12.1%。销售价格上升也带动了毛利率提升，公司其他财务指标随之改善。

　　2021年上半年，销售明星项目很多，对公司起到非常积极的作用。

　　合肥禹洲嘉誉尚里，首开两小时销售了90%；合肥禹洲林海天城首开销售率同样达到90%；合肥禹洲兰园加推56套房源43分钟售罄。

　　杭州禹洲望林府上半年合约销售额、合约销售面积及合约销售套数均排名拱墅区当地市场第一。其合约销售额在杭州市排名前十。杭州禹洲泊朗廷，期内成为萧山区合约销售额、合约销售套数及合约销售面积第一。

　　宁波禹洲朗玥府首开393套， 销售率达到90%。北京禹洲朗廷湾2021上半年销售成为北京通州运河CBD板块第一。

　　02 资产负债表显著改善

　　2021年上半年，禹洲集团的资产负债情况与2020年相比，大为改观。禹洲地产债券履约良好，公司也从未发行商票。

　　2021年6月30日，禹洲集团的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为602亿元，而2020年12月31日为639亿元，下降5.8%。未来一年内到期债务153亿元，偿债压力很小。现金短债比为1.85，在房企50强中，处于中上游，流动性比较充裕。

　　禹洲集团采用了多种方式控规模、降负债。最重要的举措是审慎拿地。禹洲集团2021年上半年新增建筑面积54.8万方，而2020年同期为136.9万方，下降60%。2021上半年拿地金额为43亿元，公司新增土储总金额与合约销售金额的比值下降至不足10%。这个数值远远低于国家的控制线40%。

　　上半年由于集中供地，导致热点区域地价过高。由于国家政策调控，下半年的土地市场会显著降温。禹洲地产避开拿地高峰，准备好资金在下半年发力，是明智之举。禹洲集团对市场和政策进行了正确地研判，投资策略具备前瞻性，不拿贵地，也没有过度投资。

　　截至2021年上半年，禹洲集团土地储备总建面达2199.6万方，长三角地区货值占比超60%，土地储备相对充裕。

　　禹洲集团目前净负债率为80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，现金短债比为1.85倍，“三道红线”接近全面达标。

　　03 注重绿色发展

　　2020年，仅有禹洲集团等少数几家企业，凭借绿色建筑项目成功发行了绿色债券，发行规模在房企总发债规模中占比不到3%。

　　在“碳中和”的时代大背景下，禹洲集团多年来注重绿色发展、低碳发展。禹洲集团在行业内率先发布ESG报告，目前已连续四年发布。指数评级公司MSCI明晟指数给予禹洲集团ESG评级BBB级。这是内房企业中的最高等级。

　　2021年，禹洲集团将更多的资源投入了绿色建筑。公司明确提出，绿色建筑是集团未来发展方向的一个重点，其面积占比要不断提升。

　　截至2021年6 月30日，集团旗下共有145个项目，约2,000万平方米物业达到绿色建筑标准。其中500万平方米以上的物业，获得绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定。

　　绿色经营不仅体现企业的社会责任，同时会得到用户和市场的美誉，同时有利于获得绿色专项贷款，可以进一步降低公司的融资成本。

　　2021年是禹洲集团的转变之年。

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