無房 | 禹洲集团踩雷高价地

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-16 16:21

“年报前瞻系列”报道禹洲集团盈利预警后，我们深挖禹洲集团过去几年的多项数据发现，冰冻三尺非一日之寒，禹洲集团如今被高价地套牢，恐难以脱困。

3月30日，禹洲集团发布2020年年度业绩报告，除合约销售额增长至1049.7亿元外，其核心财务数据异常糟糕：

营收仅104.1亿元，同比降55.2％；

毛利4.79亿元，同比降92.12％；

归母净利1.17亿元，同比降97％；

现金及现金等价物约344.7亿元，同比降2.9％。

除此之外，房叔还发现了一个不可思议的数据，即2020年禹洲集团的平均楼面价达11852元／平方米，超过了其11711元／平方米的销售均价。面粉整体上比面包贵，禹洲集团将如何活下去？

其实禹洲集团今日的雷早在四年前就埋下了。为实现2020年冲千亿的目标，禹洲集团变身“地王收割机”，于2017年前后拿下了一批高价地。

拿贵地对房企来说是最要命的，金茂、融信等房企都曾自食苦果。种种迹象显示，禹洲集团当年所拿高价地，正在拖累其资金链，更为严重的是，禹洲集团未来并没有足够的土地可供开发。

病入膏肓的禹洲集团，会不会成为继华夏幸福、泰禾之后下一个暴雷的房企？

年报显示，禹洲集团2020年毛利约为4.799亿元，毛利率从2020年上半年的23.4％降至只有个位数的4％，下降近20个百分点。

禹洲集团在业绩报告中披露称，报告期内毛利率的巨大波动，主要受合肥、苏州、上海等城市限价政策影响。

据不完全统计，禹洲集团2017年前后拿下了多宗高价地，其中镇江句容地块土地溢价率429.57％；合肥瑶海E1603地块土地溢价率达383.33％。

从数据上来看，禹洲集团高溢价拿下的合肥三宗地块，正成为企业的烫手山芋，几乎没有利润空间可言。

尤其值得一提的是，厦门集美项目拿地楼面价为3.28万元／平方米，而项目均价仅2.7万元／平方米，楼面价比项目均价高出5825元／平方米，是一个标准的“面粉”价格高于“面包”价格的项目。

此外，这些项目除上海禹洲府已售罄、禹洲雍和府和禹洲海墅的住宅产品处于待售状态外，其余都处于在售状态，这部分收入将继续影响禹洲集团本年度的结算。

不仅如此，公开数据显示，禹洲集团2020年的平均拿地成本进一步攀升至11852元／平方米，比其销售均价11711元／平方米还高。

也就是，销售的项目越多，亏的钱就越多，这让企业怎么活？

需要特别注意的是，禹洲集团还面临一个重要的问题，即没有足够的土储以备开发。截至2020年底，禹洲集团未售出的权益土地储备仅满足2.2年的开发。

这也意味着，禹洲集团需要不断补充土地，以维持合同销售增长，而这将制约其将土地成本保持在低位及维持当前杠杆率水平的能力，因为其在竞争更为激烈的二线城市拿地较多。

虽然禹洲集团只踩了剔除预收款之后的资产负债率这一条红线，但值得注意的是，禹洲集团近两年其资本化利息支出已远远超过其利润，2020年的资本化利息甚至占到了收入的一半。

2019年禹洲集团的总借贷规模达近3年高峰，为556.69亿元，资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的净利润。2020年，公司资本化利息支出50.5亿元，而同期营收仅104.1亿元。

问题随之而来：

一半的收入还了利息，禹洲集团还有钱拿地吗？

高地价挤压项目利润，禹洲集团销售回款情况堪忧，资金链何以为继？

没有钱扩充弹药，禹洲集团还能活下去吗？

禹洲集团管理层相对乐观，预计2021年完工房屋的交付量以及由此产生的收入确认将大幅增加。

但德银4月8日发表报告表示，由于销售确认时间的问题，去年全年收入甚至比上半年还低，但这并不意味着今年入帐会上升，而开发收入的调整对今明两年盈利预测亦会产生影响。

就在德银发布报告的前一天，惠誉下调了禹洲集团的评级，并认为，禹洲集团在短期内稳定或提高收入确认的能力存在不确定性。

惠誉指出，禹洲集团相对于合同总销售额的收入确认较低，是因该公司高度依赖通过未合并的合资企业和联营企业的销售。过去两年，对未合并实体的依赖似乎有所增加，导致其业务的真实规模不太明朗。

从以上两组数据能看出，禹洲集团近两年的权益销售金额占比仅为60％左右，较2018年急剧减少。与此同时，禹洲集团的营收也呈现逐年下滑之势，2020年直接腰斩，跌至104.1亿元。

惠誉认为，禹洲集团的财务报表中没有充分反映这些合资企业和联营企业的项目业绩，这限制了禹洲集团的财务透明度。

财务数据无法粉饰，已经很能说明问题，加上还存在不透明的财务情况，禹洲集团面临的问题可能比想象中严重。

禹洲集团的布局虽已高能级城市为主，但频频拿贵地侵蚀了项目利润。

经过对禹洲集团项目开发和土储的分析，能看到公司旧的毒瘤尚未清理完毕，造成的不良反应仍需今年或更长时间的消化，而其新增土储可预见的盈利性也并不乐观。

子弹打不了多久，拿地端压力凸显，禹洲集团未来还能走多远？我们将持续关注。