关于楼市，央媒刚刚重磅发声……

来源：房产装修家居资讯时间：2022-02-19 14:00

　　最近，万科掌门人郁亮在集团2022年会上的“总结发言”，被媒体广泛报道。

　　其中的部分观点，比如“黑铁时代”、“缩表”、“国家不允许房地产占用过多金融资源”、“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年”等，引起了广泛关注和讨论。

　　对于这场“房地产前途命运大讨论”里的部分观点，今天出版的《经济日报》在头版显著位置发表了署名评论——《不要误读“房地产去金融化”》，喊话、纠偏的意味很强。

　　下图就是今天《经济日报》的头版截屏：

　　这篇评论开篇就说：

　　日前，某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于“房地产去金融化”的讨论。有声音认为，接下来行业金融支持将大幅降低，这是对“房地产去金融化”的一种误读。

　　评论还说：

　　要在坚持“房住不炒”的定位下，积极稳妥处置已暴露风险；同时，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。

　　文章的结论是——“必须明确的是，我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变”，国家将“促进房地产业良性循环和健康发展”。

　　郁亮的内部讲话主要说了些什么呢？下面是根据媒体公开报道做的摘要：

　　1、房地产行业到了黑铁时代。

　　2、2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。……外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。

　　3、房地产发展新模式是“一个中心，三个基本点”。一个中心，就是解决老百姓(603883)居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。还有两个重大变化。市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。

　　4、当前最主要的八个字是“节衣缩食、战时氛围”。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。管理人员都要全部下沉，身先士卒。集团已经取消原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。

　　5、省吃俭用，减少浪费，营造节衣缩食的战时氛围。我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。

　　6、今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

　　中国房地产的“黄金时代”、“白银时代”等说法，最早也是来自万科。2014年6月，郁亮从撰文《我国楼市进入“白银时代”》，引发了“黄金时代终结”的大讨论。

　　不过从当时文章的立意看，对市场的鼓励居多。文章里有如下表述：

　　房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。

　　虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。

　　最新提出的“黑铁时代”之所以引发广泛讨论，是因为直接跳过了“青铜时代”，进入了更令人忧虑的阶段，这跟2018年万科提出的“活下去”相互呼应。

　　万科的A股，也在“黑铁时代”提出后的第一个交易日大跌了4.44%，从今年1月中旬的最高23元，一度跌破了20元，直到昨天才初步喘定。

　　不赞成郁亮最新判断的人则讽刺说：万科又是在借内部会议，向其他房企喊话。因为万科财务稳健，再加上第一大股市是深圳实力雄厚的国企，没有什么值得担忧的。甚至有持“阴谋论”的人猜测：相关言论意在压低行业估值，方便并购。

　　很明显，《经济日报》在如此重要的版位发表署名评论，并把主要观点非常鲜明地做上标题，纠偏的意味明显。

　　《经济日报》的文章不长，下面全文引述，大家可以细读一下，感知一下当前楼市的温度：

　　不要误读“房地产去金融化”

　　金观平

　　必须指出的是，“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。

　　房地产行业曾出现的“过度金融化”问题，具体体现在两个层面。一是房地产开发经营过度依赖金融杠杆，高负债、高杠杆、高周转；二是房地产企业纷纷布局金融领域，投资、持股甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等，产业资本过度进入金融行业。

　　“过度金融化”的成因十分复杂，不同成因之间又互为因果、螺旋交叉。

　　首先，房地产的投资属性曾一度超越居住属性，引发投机行为，形成了房价“只涨不跌”的预期。受此预期影响，房企加杠杆扩张，购房者担心买晚、买小，超前借贷买房，这些行为又进一步固化了房价上涨预期，陷入恶性循环。

　　其次，金融机构的逐利行为加深了房地产融资结构的复杂性。“抽屉协议”“明股实债”等乱象一度盛行，影子银行风险上升，既增加了监管部门的拆解难度，又削弱了调控政策的落地效果。

　　再次，部分房企缺乏合理的融资规划，难以做到“事前预判、事中跟踪、事后复盘”。个别经营人员抱着“赚一笔就跑”的心态，自己任职期间过度融资、大铺摊子，甚至从中非法牟利，事后离职，继任者也不理旧账。这导致部分房企的债务结构严重失衡，其融资行为愈发偏离自身的经营发展轨道，一旦遭遇现金流紧张，风险极易暴露。

　　因此，遏制房地产“过度金融化”的核心思路是坚持“房住不炒”定位，回归房地产的居住属性。

　　近年来，监管部门重点从供给侧入手，旨在改变房企的外源性增长模式，降低行业负债和风险。一方面，持续开展乱象整治行动，严查信贷资金违规流入房地产市场；另一方面，持续健全房地产金融审慎管理制度，明确重点房企的资金监测和融资管理规则，并建立“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。

　　在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃。要在坚持“房住不炒”的定位下，积极稳妥处置已暴露风险；同时，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。

　　必须明确的是，我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变。接下来，一定要坚决贯彻党中央决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制。同时，加强预期引导，进一步提升房地产金融政策的精准度，并保持政策的连续性、一致性、稳定性。此外，还要探索行业新的发展模式，加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　我的看法：

　　央媒之所以在重要版位发表上述评论，是希望引导预期。此前，官方在评价当前经济的时候，多次使用了“需求收缩、供给冲击、预期转弱”。其中“需求收缩”、“供给冲击”是已经发生的，“预期转弱”正在发生。如果预期持续转弱，想振兴经济难度很大。

　　预期其实就是信心。

　　房地产市场对中国经济非常重要，我之前计算过，全国大约有7000万就业人口的饭碗，直接跟房地产市场相关，如果算上他们的家庭成员，直接涉及的民众高达2.5亿人以上。

　　对于房地产行业，近期官方已经多次表态，要“两维护”，要“促进房地产业良性循环和健康发展”，承认“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。在这样的关键时刻，气可鼓、不可泄。

　　中国城镇化率至少还有10个百分点的空间，按照每年1个百分点的增速，还能增长10年。当常住人口城镇化率超过75%之后，还有大量的旧改、棚改任务。即便到了美国这样的发展阶段，房地产仍然是支柱产业，美联储印钞的时候，三分之一仍然是直接购买房地产行业的MBS债券。时至今日，美国房地产行业占GDP的比重，还偶尔会在某个季度超过中国。

　　对于房地产行业来说，没有必要太悲观。但部分高杠杆、管理粗放的房企，的确面临退出市场的压力，这是另外一回事了。

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（责任编辑：李佳佳 HN153）