专家：三四线城市楼市分化加大！小城市还值得买房吗？

最近，国海证券研究团队发布了研究报告，报告主要针对国内三四线楼市的发展情况进行了深入研究，报告认为，三四线城市楼市分化加大，热点地区将回归健康。

2021年，东莞、常州等41个三四线样本城市的全年商品房销售总面积达到1.5亿平方米，同比下降5％，且销售均价同比增速走势和销售总面积维持一致，即2021年1-5月份同比增速均超过10％，之后回落至个位数，但销售均价同比增速仍维持正增长。

2021年，伴随着中国房地产市场发展波动，国内三四线城市商品房销售整体表现较为低迷，土地市场持续回落，且不同经济发展水平的城市表现出明显差异化。调研发现，国内三四线城市的房地产市场整体呈现以下几个主要特点。

2022年开年，三四线城市的商品房成交持续下滑。Wind数据显示，2022年1月，30大中三线城市的商品房成交面积为271.4万平方米，同比下降51.5％；除夕到大年初五成交面积为2.1万平方米，与2021年同期相比下滑57.1％，下滑态势较为严重。

三四线房地产市场市场分化明显

2014年以来，棚改货币化撬动了三四线城市的房地产市场。2020年，三四线房地产市场销售面积占全国的66％。

从调研来看，三四线城市的房地产市场主要有四类需求：本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、周边乡镇的购房需求，以及返乡置业需求。

近两年来，由于疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚，但这并不意味着这类需求已经消失。中指研究院2022年的万人调查结果显示，有70％的受访者有返乡置业意愿。

三四线城市居民购房需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。从购房能力看，三四线城市房屋购买难度与大城市相比偏低，叠加2021年下半年多数三四线城市调整了住房公积金贷款政策，降低了三四线城市置业门槛。从购房意愿看，随着高杠杆房企风险出清，地方政府三令五申“保交楼”，购房者的信心在不断修复。

值得注意的是，三四线城市房地产市场分化在加大。发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北区域等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则会持续大幅净流出，导致需求持续萎缩。我国城市化发展也依循国际发展路径，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，四线城市则在持续净流出，这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。

总之，经过这一轮市场调整后，三四线城市的居民购房将会更加理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场将回归健康。一些临时性的限购政策存在放宽空间，其它如金融信贷支持，购房补贴、打折等政策也会持续跟进。

其实货币化棚改政策，已经落下帷幕。对于旧改政策来说，早就已经开始实施，只不过因为规模较小，所以无法与货币化棚改政策相媲美。在2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。而对于今年来说，符合旧改标准的老小区，都会按照旧改政策进行。

这就意味着未来5年的时间，都不会有“拆迁户”出现了，最多是城市发展时，那些乡村拆迁。这就意味着房地产行业也不会有拆迁户的支撑了，这对于楼市来说，也是使得房价比以前平稳了很多。尤其是对于那些三四线城市来说，因为货币化棚改的缘故，使得房价比较高昂。但实际上，一些城市的房价太过虚高，使得当地居民根本就买不起房。但现在棚改政策已经落下帷幕，这些城市虚高的房价也就没有了支撑。

对于刚需购房者来说，买房也是为了居住，所以选择三四线城市的房子也是无可厚非。毕竟自己也不可能选择卖房子，房价的涨跌和自己没有太大的关联。而且对于大城市来说，房价已经非常高昂了，使得很多人都买不起大城市的房子。因此在三四线城市买房自住的话，也是非常不错的选择。而且因为现在这些小城市的供需关系发生了改变，使得人们买房更加容易。所以对于刚需购房者来说，有足够的时间挑选适合自己家庭居住的房子。

对于投资者来说，三四线城市的房子投资风险已经非常大了，部分城市的房价还处于下跌阶段。在这样的情况下，投资三四线城市的房子，无疑是有着非常大的风险，稍有不慎的话，就会被房子所套牢。如果真的想买房投资的话，最好选择那些发展潜力大，人口不断流入的城市，房子还有很大的升值空间。

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