海南10年“拆违”背后②: “这是一个招商引资项目”

来源：每日经济新闻 编辑 于皮    

违建“零增长”是海南各地的目标和底线。

海南是避寒、养老人群的心之所向。他们从全国各地飞往海南购买“养老房”，在房地产行业蓬勃发展之时，很多房地产项目都是在没有依法取得五证的情况下先建了起来，此后再边报边建，但实际情况是很多项目直至竣工都没能够办妥手续。

2012年，来自乌鲁木齐的老张因为老伴儿身体不好的缘故在三亚金阳光温泉小区租下了一套50年使用权的房子。2015年，金阳光小区被夷为平地，老张的钱打了水漂，三亚成了老张的伤心地，从此他再没有踏上这座祖国南端的海岛。

掏出毕生积蓄购下的房产，最终却因“违建”被拆，业主们的内心是煎熬的。动辄几十万甚至几百万的房产，如果没有一定的保障，他们不太可能安心地砸下重金孤注一掷。让他们甘愿买单的原因，藏在开发商画好的“大饼”中。

从镁编（微信号Real-easte-Circle）调查采访过程中所接触到的业主来看，业主们其实多数都十分谨慎。金阳光小区的业主李姨说，签合同之前，她特意去问了相关部门，得到的回复是，这个（项目）没有问题，有这个事儿（规划），她再没有疑虑地签下了合同。

“这是一个招商引资项目，而且有批复、审批和规划一系列文件，还是万宁的重点项目。如果不是这一点的话，我根本不会买。”同样遇到房子被拆的美亚·榕天下小区的业主张先生表示。

更多业主则是因为，“招商引资”的帽子“盖”在这些项目的头上，而且从政府官方网站均能够查阅到项目的控制性规划，加之有政府官员站台，使得他们相信开发商所说的“海南边报边建很普遍，以后手续一定能够完善”的承诺。

“海南边报边建很普遍？”

2015年4月13日，金阳光小区的业主们等来了一则坏消息。

三亚市综合行政执法局当日对金阳光全体业主发出的《关于限期搬迁公告》指出，要求当日须将建筑物内所有物品搬迁完毕并撤离；逾期不搬迁的，由此造成的一切损失及后果自行承担；阻碍执法人员执行公务的，将追究刑事责任。

2015年4月23日，三亚市综合行政执法局拆除了2栋楼房，1栋4层楼，1栋5层楼；2015年7月15日，历经9天的拆迁，这个共有17栋建筑物的小区被夷为平地。

从房子可能倒下的那一刻开始，金阳光小区业主的生活就围着这件事情转。他们向镁编（微信号Real-easte-Circle）提供的一大摞资料就是最好的印证。

2015年6月2日，拆除行动没有开始之前，金阳光的业主代表向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，将三亚市执法局和三亚市政府告上法庭，并递交了停止执法局执法行为的申请书；2015年8月4日，法院驳回了他们停止执法局执法行为的申请。2015年12月31日，他们收到了法院发出的行政裁定书。三亚市中院驳回了起诉。

2018年9月28日，他们等到了最高人民法院的行政判决书。

最高院在判决书中明确，“实施强制拆除行为存在诸多程序违法”，但同时也指出，至今没有证据证明强制拆除行为造成业主直接财产损失，再审本案徒增诉累，本案不予再审。

但业主们高悬的心没有因此而落下。当时房子匆匆被拆，开发商随之入狱，不仅房子没了，租房的退款也没有拿到。谁来为他们的损失买单？

代理本案的北京圣运律师事务所律师王有银告诉镁编（微信号Real-easte-Circle），（业主）可依据最高人民法院的判决依法向违法机关申请国家赔偿。

招商引资项目被卡

几乎所有海南当地被定性为“违法建筑”的小区，都走过与三亚金阳光相似的路。2019年2月1日，海南省万宁市综合执法局、公安局、国土局、长丰镇政府等相关部门组成联合执法组、对美亚·榕天下小区4号楼进行拆除。

4号楼被拆之时，这一小区已经建成了9栋住宅楼，但全部被认定为属于“五证”不全的违法建筑。万宁市政府宣传部在接受镁编（微信号Real-easte-Circle）采访时表示，美亚·榕天下小区的处置情况是由省里进行统筹布置，相关问题暂不便公开。

的确，上述项目均是当地通过“招商引资”落地的，美亚·榕天下也曾是官方通报的“重点工作”。

王美玲百川摄

2014年2月18日，万宁市第十四届人民代表大会第四次会议上，时任万宁市长张美文做政府报告时提到2014年的重点工作，其中就包括组织万宁美亚航空国际通航中心的控制性详细规划。

2015年2月13日，万宁官网发布了《万宁·兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》批前公示；2015年3月24日，万宁市发展和改革局准予美亚航空房地产上报的“美亚·榕天下”项目备案。

在通过备案之前的2015年1月29日，万宁市政府同意批复储备万让2014-15、万让2014-14号、万让2014-16号3个地块。

而据镁编（微信号Real-easte-Circle）获取的备案资料，美亚·榕天下项目建设地点位于万宁市礼纪镇西部、横跨礼纪镇、兴隆风情小镇和长丰镇（万宁美亚航空产业园背面B-20、B-22和B-24地块，即万让2014-14号、2014-15号）。这意味着，美亚·榕天下小区已经完成了土地储备。

一边建设，一边受罚

三亚金阳光小区是三亚市农业农村局下属三亚市热带农业科学研究院“三亚市现代农业科教园”项目中的配套设施。2010年5月5日，三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司与三亚市优质蔬菜开发中心（后与三亚市南红农场、三亚市农业科学研究所重组为三亚市热带农业科学研究院）签订了承包合同。

业主供图

2011年1月6日，三亚市发展和改革委员会核发了三亚现代农业科教园的备案表，项目法人名称为三亚市优质蔬菜开发中心；2012年1月10日，三亚市人民政府批复同意了科教园控制性详细规划。

据镁编（微信号Real-easte-Circle）从三亚官方网站获得的《现代农业科教园控规（2011—2020）》显示，该项目定位是集研发培训、科研科教、加工贸易、旅游观光、娱乐休闲等为一体的现代生态农业观光旅游项目。其中的居住区（包括职工宿舍区和教师、学生宿舍）包括A09地块的总用地面积为15561.16平方米，总建筑面积为19504.2平方米；A13地块的总用地面积为19643.91平方米，总建筑面积为25983.81平方米。这两个地块正是之后建成金阳光小区的地块。

玉井温泉公司实际控制人林媚告诉镁编（微信号Real-easte-Circle），居住区原本盖的是职工的房子，但因为科教园项目没有其他利润点，当时规划安置完职工之后，一致同意剩余部分可以交由玉井公司出租经营，“这样就有钱挣了，企业就能维持下去”。

尽管拿到了备案和规划，但这些项目开建之时，都尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证。

林媚告诉镁编（微信号Real-easte-Circle），为了解决职工的住房问题，他们被催促开工。林媚当时有过疑虑，想要等证办下来再开工，但为了能够尽快开工，她被告知在三亚边建边报的情况十分普遍，蔬菜中心还为她出具了一份授权范围很广的委托书。

委托书指出，玉井公司享有该项目经营权、开发受益权以及对投资建设形成的建筑物拥有权（职工宿舍楼除外）；玉井公司有经营销售权、出租权和获取报酬权。玉井公司可以土地使用权入股、参股、抵押、融资、合伙经营、发包流转，但应向蔬菜中心汇报备案。

有了委托书的授权之后，林媚找来了合作伙伴广励智信签订了协议就开始建设了。广励智信，即是后来金阳光小区的开发商。广励智信日后在A13、A09地块上建成了17栋楼房，总建筑面积约11.478万平方米，超出规划近7万平方米。

林媚称，2013年3月中旬，在广励智信修建期间，曾经因为涉嫌合同诈骗罪被报案，账户也被冻结，工程也随之被叫停。同月，三亚市热科院向玉井公司发出了两份通知，分别是《关于加强科教园建设项目管理停止违规建筑的通知》和《关于责令停止违法行为的通知》。

这次报案最终没有被立案。林媚的说法是，她被通知合同不构成诈骗，没有受害者，公安不立案，账户也解封了。

林媚在这期间一直在为报建的事情焦头烂额。林媚虽十分积极地推动办证的流程，但成效并不显著。而广励智信在此期间没有停止建设，直至被拆之前，它已经以6000～7000元每平方米的价格通过“租20年送30年”以租代售的方式租出去1382套。

一边建设，一边受罚，美亚·榕天下也沿用了相同的操作。实际上，万宁市政府对美亚·榕天下的处罚要更为严厉，在它的建设过程中，万宁官方对它的监督一直伴随。

就在美亚·榕天下建设强度最高的2016年，从年初到年底，它就一直在领处罚通知单。第一份是2016年4月20日，万宁市住建局向美亚航空房地产下达《责令停止违法行为通知书》和《责令限期改正违法行为通知书》；年末，美亚航空项目二期工程项目因未办理报监手续、未办理施工许可证擅自开工等被万宁市住建局通报；次年3月，第三份通报中再次强调了美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司未办理报监手续，未办理施工许可证擅自开工的违规行为。

2017年6月15日，万宁市国土局作出《行政处罚决定书》，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款；2017年7月5日至24日，万宁市住建局又向美亚航空房地产发文，限其自行拆除违法建筑，并依法履行强制执行催告程序。

一个万宁市的“重点项目”，却未能顺利取得五证，客观原因在于海南于2016年执行的“双暂停”政策。

2016年2月23日，海南省政府发文，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）。

尽管没有取得五证且因为官方监管停工多次，美亚·榕天下断断续续地还是建起来并交付给业主使用，直至4号楼被拆，违法建筑的处置宣告一段落。

美亚·榕天下就此被“卡”住了。

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