法拍，烂尾楼的“复活”捷径？

■青岛财经日报/首页传媒记者 李雯

背靠午山森林公园，面朝石老人海滩，在青岛崂山区，曾被誉为“青岛十大豪宅”之一的鲁德海德堡已搁浅三年。近日，青岛鲁德海德堡二期土地及在建工程于网上公开拍卖，最终，青岛本土房企海信地产以22.5亿元的底价成为“接盘侠”。无独有偶。因股东更换而导致停工的西海岸金砖广场项目，终于在停工三年后，传出了即将法拍出让的消息。烂尾楼，是城市发展进化留下的疮疤，临近年末，青岛多处烂尾楼项目迎来了复活转机。

海信22.5亿元接盘崂山烂尾“豪宅”

在青岛崂山区，有这样一个带着光环的豪宅项目，一度因背山面海的优越占位而受到青岛富豪们的追捧。如今，它却成为交易台上的拍卖品。

崂山区核心地段背山面海的鲁德海德堡一期延期交付，而二期本应在两年前交付且因资金问题烂尾被法拍，海信地产以“接盘侠”身份将该项目收入麾下。近日，青岛鲁德海德堡二期土地及在建工程于网上公开拍卖，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建筑面积，在建工程中包含12幢双拼别墅、10幢电梯洋房和8幢高层公寓，共计502套房源。海信以22.5亿获得烂尾豪宅——鲁德海德堡二期土地及在建工程。这也意味着，鲁德海德堡终于等到了重生的一天。

回顾鲁德海德堡项目，该项目于2016年1月首次开盘，“36分钟，劲销5亿元”是开盘首日的战绩。据了解，当时海德堡一期开盘售价2.5万元/平方米，这个价格在当年的楼市中并不多见，为该项目打上“豪宅”的标签。在一期开盘后短短一年时间内，鲁德海德堡几度涨价，到了第二年的7月，项目的联排别墅户型售价更是突破4万元/平方米。如此高价，在当时可谓房价的“天花板”，但丝毫没有影响项目的销售情况，一期房源销售一空。约定交房日期到来之前，鲁德海德堡一期业主就收到来自开发商的延期交付通知，称因为施工原因，交付日期需延至次年7月底，后再次延期至2019年年初。而在这期间，鲁德海德堡二期房源正在如火如荼地销售，2019年，原本应该是二期交付的日子，但一期已然几度延期交付，二期难免受到影响。很快，鲁德海德堡开发商资金链断裂的消息就传了出来，崂山区政府在多次接到业主投诉后，也迅速介入项目，要求开发商保证交付之余，还需额外对业主做出补偿。结果，一期的交付姗姗来迟，二期却难逃烂尾命运。

据了解，鲁德海德堡项目开发商为青岛凯旋地产有限公司，大股东为鲁德建设，由于出现逾期还款现象，2019年工商银行(601398,股吧)青岛市南第四支行将青岛凯旋地产及鲁德建设告上了法庭，法院判决青岛凯旋地产在十日内归还5亿元借款及相应利息1350.78万元。

停工三年后，鲁德海德堡项目终于迎来复活转机。近日，青岛鲁德海德堡二期土地及在建工程于网上公开拍卖。由于项目烂尾是因为资金问题，因此在竞买条件资金方面做了要求：2020年的财务指标应满足国家对房企融资“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；且要求竞买人需具备房地产开发一级资质且注册资本金10亿元人民币（含10亿元）以上，竞买人及其控股子公司近十年须在青岛市崂山区完成住宅建设面积不低于40万平方米（以竣工备案证载面积为准）。于是，海信地产以“接盘侠”身份将该项目收入囊中。

根据法拍信息，鲁德海德堡二期国有建设用地使用权及在建工程占地面积79419平方米，根据2015年调整后的规划方案，容积率1.3，规划总建面156244平方米，计容建面103244平方米，在建工程有双拼别墅12幢，电梯洋房10幢，电梯高层8幢，共计502户，住宅可售建筑面积为98972.46平方米。据卓易数据统计，目前项目已经网签179套，根据在售时的宣传，每套房在600万-2000万元之间。

崂山区作为青岛楼市的“天花板”，根据卓易数据统计，2018年至今网签新建住宅10344套，成交总金额612亿元，且量价齐增。尤其是今年以来网签3659套新建住宅，青岛单盘成交TOP10中有6盘位于崂山区，崂山是青岛楼市周期中安全系数最高的片区，海信接手后崂山高净值人群置业又多了一个选择。

西海岸“金砖”2亿元求复活

近日，在京东司法拍卖挂出消息称，位于西海岸的缦沙半岛项目的酒店和商务楼部分的土地使用权、部分地下车位及地上在建工程、建筑物、附着物，将于2021年11月29日10时进行法拍，起拍总价约为2.02亿元，报名保证金为2000万元。

据了解，即将拍卖的项目位于黄岛城南庄一路东侧、南庄三路南侧，位于凤凰岛度假区内，原名为金砖广场，属缦沙半岛项目的酒店及商务楼部分。根据早期规划，缦沙半岛总占地面积180多亩，总投资9800万美元建设，将打造集国际交流中心、高档酒店及高档写字楼、高档住宅等相关服务设施于一体的城市综合体。其中金砖广场为其酒店、写字楼部分。据悉，金砖置业(青岛)有限公司成立于2010年09月29日，注册资本2000万美元，经营范围为房地产开发、物业管理等。因股东更换问题，2018年10月，项目停工，至今已有三年之久。

根据法拍内容，记者了解到，此次法拍的项目现状为在建工程，目前处于停工状态，规划建筑面积33181.14平方米，实际测算建筑面积为32923.97平方米（地上建筑面积22392.47平方米，其中商务楼4584.96平方米，会议中心1919.44平方米，酒店15555.53平方米，配电室332.54平方米；地下车库建筑面积10531.5平方米）。另有隐蔽工程1处，其与在建工程1层东侧外墙相连，水平投影面积为1969.89平方米，该隐蔽工程位于估价对象用地红线范围内，但不在规划许可的建设范围内。项目土地使用权分摊面积为28800.8平方米（共用使用权面积72002.0平方米），使用权取得方式出让，使用年限为2011年7月8日至2051年7月7日止，土地用途为住宿餐饮。涉执房地产在2021年1月19日的评估总价值为人民币30097.3万元，（含已出售或赠送的58个地下车位的总价值，已出售或赠送的58个地下车位总价值1192万元）。最终该项目评估价为28905.3万元，起拍价20234万元。

在西海岸，通过法拍寻求复活的不止金砖广场，今年9月，西海岸一处历劫6年的烂尾楼二次法拍成功，终于觅得“良人”。据悉，该项目地处青岛市西海岸新区滨海大道以北、长白山(603099,股吧)路以东，共有3栋楼，法拍时工程进度约为35%，最终被青岛融合城市资产运营有限公司接盘，项目迎来复活转机。

何解烂尾楼之殇

国家对楼市的调控政策进一步加码，银根紧缩，开发商面临的资金压力比以往都要大，一些中小开发商资金链断裂是常有的事。但在这种资金紧缺的情况下，对一些地理位置优越的烂尾楼来说更是一个转机，开发商与其耗巨资“拼地”，不如对原有的闲置楼盘重新改造，这其中不乏一些成功的案例，青岛此前就有多个楼盘闲置多年后经过改造又焕发新生。

众多烂尾楼中，以当时以外资背景开发的“爱丁堡花园”最为知名，其在闲置多年被公开拍卖，青岛新华锦(600735,股吧)集团锦源房地产开发公司竞得成了“爱丁堡花园”的新主人。此外，青岛比较知名的烂尾楼还包括位于海口路的碧海山庄，拆除后重建成鲁信未央花园；位于山东路上的富捷城，后来改造重建成广发金融大厦；位于崂山路上的丽海园，盘活后改建为金光·丽海新园；还有位于辽阳西路上的温哥华花园等。此外，颐和广厦、帝威国际大厦、鲁邦新天地、银河金星、金孚大厦等建筑前身也都是烂尾楼。

对于法拍复活烂尾项目的模式，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一般来说，这属于项目转让的概念，需要研究此类项目本身是否有瑕疵。如果项目本身问题不大，那么其开发模式基本上也变化不大。”据介绍，相对于股权转让，法拍资产在拍卖前已经完成了债权债务的申报，并且在法律上完成了原公司债权债务及其他潜在法律风险的阻断，因此竞拍到手的是一个干净的项目。价格低廉是法拍的最大优势。为了能够快速吸引买家成交，完成交易，回收资金用于债务清算。法拍的资产价格往往比较便宜，一般为市场评估价格的7至8成，如果首次拍卖没人成交，第二次挂网拍 卖还会在第一次价格的基础上再打折。采访 中，业内人士纷纷表示，烂尾楼一直是城市建设 的难点，妨碍城市整体规划，为解决这些烫手山 芋，政府也应该积极给予扶持政策，鼓励开发商 接手这些问题楼盘。

烂尾楼的背后，不仅是所在城市房地产业进化的历史印记，同时也诉说了那些购买烂尾楼后，千万业主的悲剧故事。采访中，业内人士纷纷表示，最根本的办法，还是应该从源头上杜绝烂尾楼的出现。有业内人士提出，减少烂尾楼风险的当务之急，要从加强商品房预售资金的监管入手，确保只用于本项目建设，不能随意支取。长远看，规范行业秩序还要在提高准入门槛与市场集中度上下功夫，将只为了挣快钱、不具备实力的“冲动型”开发商屏蔽在行业之外。

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