自嗨还是拐点？楼市的风，变了！

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　　这两天，灰头土脸的楼市有了点气色，像被噎到快窒息的人，终于喘了。

　　高盛入场，抄底中国房企债券，甩了句：“中国房地产传染风险被高估。”

　　央行发布，10月个人住房贷款环比增加1013亿元。

　　来了，来了，干涸的楼市，有水来了！

　　有点恍惚，不敢信？

　　那再看一个直观指标：房贷利率！

　　贝壳研究院的最新数据显示，10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

　　90城中20城的房贷利率下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，其中重合9个城市首套、二套房贷利率双下调。

　　下调城市不仅包括深圳、广州、中山等珠三角城市，也覆盖无锡、湖州等长三角城市。

　　可见，房贷利率拐点确实已经到来，比预想得要快！

　　像极了冷落你许久的渣男，发来了甜蜜蜜的问候。

　　不少业内人士认为，这是今年房贷利率首次出现整体下降，并且未来在贷款首付和利率方面，对购房端还会予以更多的支持。

　　一叶知秋，房贷利率就是准确判断当下楼市时令的那片叶子。

　　不禁要问一句，这仅仅1个基点的变动，到底会带来怎样的蝴蝶效应？

　　这就要先唠一唠房贷与楼市的关系：

　　试问，现在人买房，有几个会全款买？

　　普通人不都是给个首付，剩下的向银行借！

　　往小了说，房贷利率太高，月供高，会直接劝退买家。

　　往大了说，房贷利率也是中国楼市宏观调控最有力的措施。

　　根据贝壳研究院统计数据，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是稳稳踩着房贷利率变化的节奏。

　　每次房贷利率变动，楼市都像被挠了脚底板，敏感得不行。

　　房贷利率升，成交量降；房贷利率降，成交量升。

　　毕竟，房贷利率的背后是真金白银的金融信贷，而金融信贷就是楼市的大动脉。

　　而在尤为艰难的2021年，10月的这一次下调，楼市真的盼了好久。

　　前三季度房贷连涨8个月，市场一片哀嚎：轻点，不行了！

　　按照9月份的市场行情，国内平均首套房贷款利率是5.46%，比去年同期上涨23个基点，二套房的房贷利率更是高达5.83%，比去年同期上涨29个基点。

　　以佛山为例，今年上半年，上调房贷利率已经成了其扼制炒房的主要手段。

　　活像个醉汉在酒驾，踩紧油门往上干。

　　从1月份的5-5.2%涨到9月份的6.2-7%，涨幅约1-2%！

　　顶峰时，佛山首套房利率最高为7%，部分组合贷利率去到7.35%；二套房利率8大银行全部在6%以上，最高为7%。

　　再怎么猴急买房的，稍微算一算贷款利息，就也冷静了。

　　而在向下行情里，房贷利率就是压倒成交的最后一根稻草。

　　根据佛山中原的统计数据，进入下半年，佛山的商品住宅成交下降趋势明显。

　　8月全市新房网签环比7月，骤减45.6%，同比去年同期，减少43.3%。

　　进入9月，佛山住宅供求量同比大幅下跌，其中供应面积93.5万㎡，同比下跌41%，成交面积52.7万㎡，同比下跌60%。

　　牵一发而动全身，佛山只是一个缩影。

　　利率一高，买方一犹豫，楼市就软踏踏，

　　烫了就升，冷了就降一降，房贷利率俨然是楼市的温度计。

　　被狠狠被锤了一顿后，市场死气沉沉，房贷利率的下降这一口还魂汤，灌得刚刚好。

　　降了，然后呢？

　　其实，房贷利率的下降，折射的是调控政策的纠偏。

　　2021年初，银行、银保监会发布《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行的房贷业务划下了“两道红线”：

　　银行的房地产贷款占比（房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例）和个人住房贷款占比（个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例）不能超过央行和银保监会规定的上限。

　　这条政策无疑是给银行房贷业务勒上了“紧箍咒”。

　　自那时起，市场氛围开始魔怔。

　　无论限购政策还是信贷控制，只要能控制房价，扼杀交易也不足惜。

　　房贷利率高就算了，放款周期还长，成交后半年都不下款的情况比比皆是。

　　越压越紧的背后，躺平成了最后的倔强。

　　资金紧张，成交下降，房企暴雷，土拍凉凉......

　　长期多重负面情绪的发酵，导致观望情绪越来越浓。

　　等待观念固化后，风险只会持续走高。

　　谁都隐隐担心那一柄悬在头上的三字长剑——硬着陆。

　　近日，一篇来源于中国金融四十人论坛研究员的论文《如何防范房地产市场硬着陆风险》传播很广。

　　文章中提到：如果房地产投资和销售下降15%，就会拉低1.5%的GDP。

　　而在此之前，上层是就早有察觉，一旦房地产“硬着陆”，经济增长受挫、地方财政、信用风险等一系列连带风险，是难以承担的。

　　于是，松动发生了！

　　央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，明确表示：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　言下之意，监管还是要的，但是不能没轻没重，一下摁断气了。

　　对于房企端，前段时间太狠了，他们不禁揍，接下来不能一味收紧，要保障资金流，保交房不烂尾。

　　而对于需求端，调节房贷利率就是在给予买方市场自信，主要目的是“维稳”，保障基础购买力，规避硬着陆风险。

　　其实，上下都心知肚明，先前的很多举动，已经从抑制炒房波及为打压刚需，“一刀切”的情况太严重。

　　而根据央行数据，目前个人住房贷款中90%是首套房贷款。

　　信贷一收紧，刚需最疼。

　　保障刚需成了当下调控的最大刚需。

　　经济日报发布相关文章《楼市调控应注意满足刚需》，具体内容为：

　　要保障刚需群体的信贷需求，需要在贷款首付比例和降低利率方面对首套购房者予以支持。

　　所以，在全国楼市调控超400次的2021年，降房贷利率的标志性意义非常大。

　　这是一发无声的信号枪，标志着政策底和信贷底的双重来临。

　　这一番征兆，意味着楼市已经触底反弹，半截入土的行情也慢慢开始复阳了。

　　只是之前元气大伤，还需要一点恢复时间。

　　目前信贷环境已经有所改善，可以预测降低房贷利率将成为接下来楼市调控的大趋势。

　　根据《中国消费者报》的采访，业内人士预计，随着金融市场的常态化运转，接下来房企的整体资金流动性会在一定程度上得到缓解，住房信贷的投放也将回归“平稳有序”。

　　这对首套房和卖一买一的购房者来说，无疑是个利好。

　　可以预测，接下来的房贷利率趋势是：

　　一是房贷利率下调的城市范围将扩大，先从目前利率相对较高的城市开始，尤其集中于房价下行压力较大的城市，再向周边蔓延。

　　二是放款周期也将有所缩短，杭州、苏州已经打了样，接下来各个城市也会争相赶上。

　　随着房贷利率下降，信贷环境的改善，可以感知到的是，市场预期的也在慢慢变化。

　　回暖的信号来了，风吹起来了，可以动了！

　　揉揉眼睛，别躺了！

　　本轮市场调节的转折点已经来了，房贷利率下跌的机会，你准备好抓住了吗？

　　“叮——”手机浮窗跳出一条气象推送：

　　“冷空气减弱，全国大部气温回升，本轮寒潮进入尾声。”

　　【直播预告】

　　市场转暖，你们期待的来了！

　　关门直播，燕郊专场——明天（周日）下午2：30，大胡子李老师的大徒弟国峥将在燕郊给大家直播，并会实时连线李老师。

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