销售规模持续领先，头部房企更趋稳健

来源：房产装修家居资讯时间：2021-11-03 19:20

随着监管层层加码，房地产行业进入“三难”阶段，即增长难、盈利难、转型难，行业正催生新的发展逻辑。在多家房企迈入千亿规模的背景下，众多房企尚未意识到监管的政策调控、债务的违约危机、持续的下行态势，竟然让“活下去”成为了房企最为迫切的命题。

在拿地受限、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下，房地产行业洗牌速度进一步加快，房企正在加速分化。中指研究院研究显示，3000亿以上超级阵营凭借长远的布局规划和强大的运营能力，进一步巩固行业领先地位；第一阵营（1000-3000亿）企业精准把握长三角等热点城市群发展机遇，紧跟市场节奏大力推盘，实现销售业绩的稳步增长；第二阵营（500-1000亿）企业注重内功修炼，坚持多元发展的运营模式，随着商业、城市更新等业务的转化和利润释放，实现稳健快速发展；第三阵营（300-500亿）和第四阵营（100-300亿）企业发挥特色资源，构建“地产+”生态系统，形成差异化竞争力，实现业绩增长。

在房地产行业面临调整的大势下，行业优等生成绩突出，其中碧桂园连续8个月业绩拔得头筹。企业如何能够保持规模、稳中有进，这背后藏着怎样的秘密？中指研究院将带领大家一探究竟，寻找稳健房企发展的秘方。

行业增长逐步放缓，龙头房企表现稳健

上半年中央坚定楼市调控的态度更加凸显，多部委联合严查经营贷等信贷资金违规流入房地产市场，住建部亦高频、高效督导各城市房地产调控工作，多地亦陆续出台楼市调控政策，稳定市场预期，部分城市交易热度已有所回落。随着调控升级政策不断显现成效，将有更多热点城市市场情绪逐步回归理性，需求入市节奏将更加平稳，在去年下半年高基数下，整体成交规模增速有所放缓。

中指研究院数据显示，2021年1-9月TOP100房企销售额均值为985.1亿元，增长率均值为19.9%；其中销售额超千亿房企27家，较去年同期增加6家；超百亿房企148家。2021年三季度，TOP100房企销售额同比增长率均值为-12.4%；2021年9月，TOP100房企销售额同比增长率均值为-25.1%，较8月和7月分别下降0.7%和7.4%。

图：2020-2021年1-9月TOP100房企增速情况

数据来源：中指数据CREIS

在此背景下，龙头房企业绩表亮眼，其中，碧桂园牢牢稳固超级阵营，连续8个月稳居榜首，实现了逆势增长。2021年1-9月，碧桂园累计实现权益合同销售金额4482.4亿元，已连续9个月实现累计同比增长。

销售稳步增长，保持规模优势，继续领跑行业。碧桂园2021年中期业绩显示，企业多项核心盈利指标持续向好，上半年实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率达到90%，已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。

融资环境持续收紧，稳健房企财务良好

自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强，例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多，地产行业底层逻辑发生根本变化。

中指研究院对146家典型上市房企的财务进行了监测，数据显示，2021年上半年146家整体负债情况略有好转，但仍存隐忧。从踩线情况来看，红档企业17家，绿档企业44家，与2020年末相比，红档企业减少4家，绿档企业增加1家，橙档企业增加3家，黄档企业数量保持稳定。

近期多家房企美元债违约，房地产行业整体处于下行阶段，融资环境紧张，叠加若干房企流动性危机造成实质性违约，海外资本对中资房企持审慎态度。中指研究院数据显示，自8月以来，有十余家房企海外评级或展望受到评级机构下调，提及最多的因素为当前行业不确定性增强。

图：2021年上半年样本房企三道红线表现

数据来源：中指数据CREIS

而拥有独具前瞻性的碧桂园，早就从2018年下半年开始将“行稳致远”作为战略统筹指导公司发展，有效控制杠杆率水平。截至今年6月底，碧桂园净负债率仅49.7%，已连续多年低于70%，远低于三条红线的要求。有息负债总额3242.4亿元，较去年底进一步下降。其中一年以内有息负债占比下降至27%，在保持杠杆水平处于行业低位的同时，碧桂园债务结构也持续优化。此外，公司可动用现金余额达1862.4亿元，现金短债比2.1倍，现金流保持充裕，短期偿债无忧。

基于良好的经营状况、稳健的财务管控，碧桂园备受全球顶级评级机构和主要金融机构的认可。目前碧桂园已获穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级，显示了全球顶尖评级机构对碧桂园稳健的财务状况、可持续增长的前景以及资本市场信用的认可。

在2021年中业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，碧桂园在投资上坚持经营理念、投资标准及投资转化率的3个不动摇。此外，碧桂园财务管理一直以现金流为核心，追求有现金流的利润，也追求有利润的现金流。

投资合理布局，新型城镇化助力发展

中指研究院数据显示，2021年1-9月多数房企战略布局更加聚焦一、二线城市，其中一线城市拿地面积占比上升0.5个百分点，二线城市拿地面积上升0.3个百分点。从城市群分布来看，1-9月50家代表房企在粤港澳和成渝城市群拿地面积占比均有所上升。

图：2021年1-9月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

数据来源：中指数据CREIS

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

从各城市群拿地金额来看，长三角依旧领跑各城市群。1-9月，长三角TOP10企业拿地金额3754亿元，居四大城市群首位，其中，碧桂园持续仍扩大长三角地区的战略布局，领跑长三角，中海宏洋凭借234亿元进入排名前十；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1792亿元，位列第二，其中，中海地产加强粤港澳大湾区的拿地力度，拿地金额404亿元；中西部TOP10企业拿地金额1640亿元，位列第三，其中，万科于9月在中西部拿地金额239亿元，在4个区域中位列前三甲。从拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以3669万平方米仍居四大城市群首位。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企战略布局仍聚焦重点城市。招商蛇口(001979,股吧)、金地集团(600383,股吧)等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，招商蛇口、卓越集团、华润置地、金地集团及保利发展均出现在3个以上1-9月重点城市房企拿地金额TOP10榜单中。

而碧桂园则敢于顺势打破诸多既有定律，坚持长期看好中国新型城镇化前景，长远看好三四五六线城市的房地产市场。2021年上半年，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3217个，业务遍布中国内地31个省市/自治区/直辖市，296个地级市、1408个区/县。其中，按城市类型划分，位于三四线城市目标三四线城市的约占62%，位于二线目标二线城市的战27%，其余占11%。随着国家调控政策的深化，全国各地城市的销售量也会越来越稳定，碧桂园也会在中国更多的县城长久地做下去。

图：2021年上半年碧桂园城市布局情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

产品牢固企业竞争力，市场份额稳步提升

随着房地产行业进入平稳发展阶段，行业逐渐从土地红利、金融红利步入管理红利时代。在此背景下，房企逐步摒弃追求规模扩张的传统发展模式，更加重视质量的增长，提高产品与服务正式成为竞争的核心。

房地产企业立足产品价值重塑，对产品进行不断地研发迭代，以高品质产品赢得市场，市场占有率不断提升，企业的覆盖能力和影响能力持续增强。2021年，中指研究院选取了十家代表企业，分别计算2019、2020年在10个重点城市的销售额占有率。研究发现，十家品牌企业2020年在10个重点城市的销售额占有率均值为27.0%，较2019年提升了3.0个百分点。

图：十家代表企业2019-2020年在10个重点城市的销售额占有率情况

数据来源：中指数据CREIS

此外，在2021中国房地产品牌价值研究中，中指研究院以品牌企业的“品牌三度”为维度进行了问卷调查，结果显示中国房地产行业领导公司品牌认知度、美誉度和忠诚度均值分别为74.15%、73.81%和62.97%，持续引领行业发展。行业领导品牌为满足高品质居住属性需求和不同消费群体的需求，不断提升工程质量，创新求变，以适应性高、品质好、差异化产品占据市场，加速品牌三度的提升。

图：全国房地产品牌企业2021品牌“三度”分析

数据来源：中指数据CREIS

提升城乡居住品质是破题城镇化发展的首要任务，而碧桂园也一早意识到了这一点。

2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。经过两年多发展，莫斌表示：“全竞提升已进入深水区，但仍有提升空间。接下来，要把标杆变成标准，鼓励标杆再突破。

在过去的二十几年来，碧桂园一直将安全和质量放在首位，精细产品品控标准，用心为客户打造更加健康、安全的建筑产品。

2021年，碧桂园举办2021年新产品系线上发布会，在原有“提质控速”基础上，进一步启动了聚焦产品力和安全质量提升的“强基行动”，一次性发布了“星、府、云、天”四大产品系，围绕需求侧从规划、户型、装修、配套等方面满足未来生活的多样化需求。这是碧桂园在29年的发展过程中，针对450万个业主家庭样本进行调研，总结出当代人居的发展趋势，并对其观察到633项生活痛点，提出了针对性的解决方案。这四大系列以“极致的实用主义”为核心，聚焦“产品和服务”两大维度，向大众阐释碧桂园对当下美好人居产品的理解与追求，从规划、户型、装修、配套等方方面面为消费者带来更“懂你”的家。

深耕当地、敬畏市场、稳健经营，基于此，碧桂园在内地的31个省/直辖市/自治区的市场亦如此，这也许就是碧桂园能够在行业洗牌期稳中有进的秘诀所在。

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（责任编辑：李显杰）