透市|“2000亿+”军团增至19家 头部房企开启“未来之战”

2020年的最后一天，各大机构发布全年中国各大房企销售业绩排行榜。

各大榜单均显示，全年销售业绩超1000亿的房企超过40家，而2000亿军团也继续扩容，增至19家。可以看到，在刚刚过去的一年中，很多房企依然在“下半场”入场券奔忙，而同样值得关注的， 2020年房企销售业绩整体放缓的趋势。

同样的2020年的最后一天，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式发布，这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

一定程度上讲，将销售规模增长的步伐放慢，平稳发展也是房地产市场成熟的标志。当规模达到一定高度，规模所能为企业带来的正向效应也在边际递减，企业也会主动放松对规模的追求，寻找新的成长引擎。

而早在多年之前，万科、龙湖这样的2000亿+头部房企们便已在规模之外开始寻求新的突破。

业绩减速成既定事实 “绿档房企”步入稳增长时代

规模越大，越要稳健。

从四大机构的销售额排行榜来看，2020年房企销售额突破2000亿大关的房企达到19家，相比2019年的15家，4家房企新进入2000亿军团。从行业集中度数据来看，截至2020年12月31日，TOP10房企所占市场份额达到32%，TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的门槛值已超80%。业内人士分析，集中度不断上升是行业发展成熟的重要标志，也意味着行业格局的逐步固化。

如果行业下半年的入场券是“千亿门槛”，那么万科、龙湖这样的头部房企已早早落座前排，为助推行业发展成熟起到越来越多的引领作用。

2016年、2017年、2018年，行业处于高歌猛进时代，销售业绩同比翻番的黑马型企业也常有出现，但从当前环境来看，高增长难以维持。从企业业绩数据来看，近几年房企销售业绩整体放缓的趋势也相对明显。

亿翰智库数据显示，2020年，2000亿规模房企销售业绩平均增幅已从2017年的61%降至17%，千亿规模以下房企，业绩涨幅均值则在2018年猛增至55%后，迅速降至2020年的19%。业内人士分析，行业环境变动适宜企业高增长的基础不在，此外，头部房企已放弃对高增长的过度追求，因此，未来业绩减速的大趋势不会有所改变。

来源：亿翰智库

事实上，除新晋2000亿房企外，对像万科、龙湖这样早早进入2000亿军团的头部房企来说，销售额早已不再是他们最为看重的指标。尤其在2020年“房住不炒”、“三条红线”的大环境下，财务稳健、均衡发展已成为很多头部企业身上更闪亮的标签。

2020年8月份，按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求，12家试点房企从2021年起，正式进入为期两年半的“三道红线”测试期，到2022年底12家试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”全部达标。

从2019年TOP30房企年报来看，只有六家处于绿档房企行列。而这其中，不免有保利发展、华润置地、中海地产等实力央企与国企。

但值得注意的是，2000亿+军团之一的龙湖，在业绩稳定增长的同时，也同具备实力的国企央企一样跻身寥寥无几的绿档房企行列。有媒体梳理，龙湖集团依靠高的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，一系列财务指标均维持行业内的较高水准。今年上半年，龙湖集团保持平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，稳健的财务盘面得以进一步夯实。

在行业增速放缓的大背景下，无论是疫情的冲击，还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。易居中国执行总裁丁祖昱预测，“三道红线”之下房地产进入“不增长时代”。对于房企而言，防范风险，更好地适应市场调整是第一要务。

“不增长时代”，哪些房企将迎来“红利时代”？大背景下，现金充裕、财务稳健的“龙湖们”将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇。

均衡多业态成行业关键 头部房企开启“未来之战”

“未雨绸缪”，才能立于不败之地。

时过境迁，中国房地产行业早已迈过所谓黄金时代、白银时代等众多发展阶段。新冠疫情开启的“黑天鹅”冲击，注定在中国经济史和房地产阶段历程中，留下浓墨重彩的一笔。时代的变迁总是在不经意之间发生，对于房地产行业来说，黑天鹅一般的疫情，让时代变迁的效率和过程被加速。大环境下，纵观2020年的房地产市场，“主动求变”渐成行业趋势。

万科、龙湖等传统头部企业在保证市场占有率的前提下，继续强调多元化；碧桂园等寻求打通产业链，甚至是跨行业的布局机会；此外，金地在代建领域加大投入等。在这一年中，他们的第二条、甚至第三条曲线愈加清晰，实现了大跨步发展。值得关注的是，房企拓宽赛道的发展前景正在慢慢赶超房地产本业。

事实证明，能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。而龙湖早已为“未来”准备好 “船票”，除传统销售额稳步增长外，商业运营、租赁住房、物业服务均在行业内名列前茅。

城市高质量发展新阶段，TOD一跃成为热名词。而龙湖早已在该领域具备领先竞争优势。去年9月，《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白，龙湖集团凭借其在TOD领域的领先竞争优势，成为参编的唯一开发企业。 

2020年12月29日，重庆南坪汽车站TOD地块成功出让，最终龙湖以7.9亿元竞得。据悉，该项目为龙湖开发的第100个商业项目。截至目前，龙湖商业已布局全国27城，在手项目102个。

每一步落子都一击到位，网格化布局成果显著。而其中，优选轨道交通节点布局TOD项目，是龙湖的一大显著特色。值得关注的是，龙湖重庆沙坪坝光年项目为契机，打早了全国首个商圈高铁TOD城市综合体。

图：全国首个商圈高铁TOD综合体龙湖光年

2020年，我们看到房地产行业出现了很多新的现象，其中曾经被资本追逐的长租公寓遭遇寒冬，接连出现爆雷现象。龙湖集团四大主航道业务之一的租赁住房业务——龙湖冠寓却逆势而上，历经4年锤炼，已布局全国30余个高能级城市，客户满意度达到95%。

以物业上市潮为例，2020年，房企纷纷拆分旗下物业上市。物业公司上市浪潮从2014年彩生活首登港交所拉开序幕，到2018年碧桂园服务挂牌上市将物管板块估值加速推高，再到今年疫情对板块的拉升作用，整体上物管板块近两年一直处于高估值区间，且有不断走高的趋势。

在物业上市潮下，头部房企万科已标榜一定会将物业分拆上市的计划，龙湖智慧服务则没有“动静”，但是龙湖智慧服务在成立23年间，似乎在一直默默努力，期待“惊艳所有人”。

截至2020年11月30日，龙湖智慧服务已进驻30个省、自治区、直辖市，超过100个城市，已全面进入住宅、商业、办公医院、学校、康养、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态领域。

房企多元化，早在多年前的中国房地产行业便开始高喊。只是，在2020年这个特殊的年份，越来越多的房企将之付诸实践。在此之前，“龙湖们”早以“未卜先知”，跑在多数人还在憧憬的“未来”。

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