丁祖昱:上海城市更新发展,房企如何分得一杯羹?

中新经纬11月1日电 题:《丁祖昱:上海城市更新发展,房企如何分得一杯羹?》

作者 丁祖昱(易居企业集团首席执行官)

2021年,调控政策的深入、信贷政策趋严、房地产税的出台等综合要素,都在加速地产行业传统发展逻辑的终结。其中,城市更新成为房企发展转型路上的重大战略选择之一。

上海城市更新的发展由来已久,但由于当地土地权属关系错综复杂,决定了上海早期的城市更新必须由政府主导,房企参与度相对较低。但随着市场环境发生变化,政府要想构建一个城市更新的完备生态链,就需要房企更多地参与到城市更新的资金调配、资源整合、运营管理、激励机制等要素当中来。

近五年来,在上海核心区范围内,城市更新按地块规划属性可划分为商办、住宅、综合类项目。按照克而瑞CAIC城市更新中心的数据,徐汇区新增建筑面积总体量位居上海第一位。

上海城市更新带有其特殊性,即要围绕上海当地的历史文化风貌保护进行创新与探索。克而瑞CAIC城市更新中心统计,截至2014年,上海编制完成了44个历史文化风貌区的保护规划,明确了市域范围内4000多处文物和优秀历史建筑的保护要求。

正因为上海对涉及历史文化风貌保护项目有很严格的规划管控,这就对参与此类项目房企的资金、运营效率、开发经验等方面提出更高要求。企业要入局上海城市更新领域,就需要多方考量。但高风险常常伴随着高收益,市区内的城市更新项目常拥有极高货值,利润方面也相对可观。因此,要想在上海介入城市更新领域,这类项目是房企无法绕过的难点。

目前,上海的城市更新项目主要有两种方式:其一,单体建筑零星式的城市更新,其二,集中大片区的城市更新。这两种城市更新方式,都对入局房企提出了新要求。

首先,房企需要从整体上明晰上海城市更新的全生命周期,结合整体规划和企业优势,积极对接、尽早介入。其次,房企要积累项目实操经验,明确与地方功能性国企的合作模式和方法,确定城市更新的合作机会点。最后,企业要回归算账逻辑,围绕城市更新的高毛利、长周期的项目特点,建立新的财务测算机制,以维持企业现金流平衡。

总之,开发周期长、周转慢,占用资金量大,都是房企介入城市更新项目要面临的问题。但从近几年看,房企早期布局的城市更新项目已陆续开盘贡献出销售业绩,并呈现出稳定转化的发展趋势。因此,我们认为,房企开发城市更新项目的整体盈利性仍有较高增长潜力。(中新经纬APP)

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(责任编辑:李显杰 )

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