丁祖昱：上海城市更新发展，房企如何分得一杯羹？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-11-01 18:30

中新经纬11月1日电题：《丁祖昱：上海城市更新发展，房企如何分得一杯羹？》

作者丁祖昱(易居企业集团首席执行官)

2021年，调控政策的深入、信贷政策趋严、房地产税的出台等综合要素，都在加速地产行业传统发展逻辑的终结。其中，城市更新成为房企发展转型路上的重大战略选择之一。

上海城市更新的发展由来已久，但由于当地土地权属关系错综复杂，决定了上海早期的城市更新必须由政府主导，房企参与度相对较低。但随着市场环境发生变化，政府要想构建一个城市更新的完备生态链，就需要房企更多地参与到城市更新的资金调配、资源整合、运营管理、激励机制等要素当中来。

近五年来，在上海核心区范围内，城市更新按地块规划属性可划分为商办、住宅、综合类项目。按照克而瑞CAIC城市更新中心的数据，徐汇区新增建筑面积总体量位居上海第一位。

上海城市更新带有其特殊性，即要围绕上海当地的历史文化风貌保护进行创新与探索。克而瑞CAIC城市更新中心统计，截至2014年，上海编制完成了44个历史文化风貌区的保护规划，明确了市域范围内4000多处文物和优秀历史建筑的保护要求。

正因为上海对涉及历史文化风貌保护项目有很严格的规划管控，这就对参与此类项目房企的资金、运营效率、开发经验等方面提出更高要求。企业要入局上海城市更新领域，就需要多方考量。但高风险常常伴随着高收益，市区内的城市更新项目常拥有极高货值，利润方面也相对可观。因此，要想在上海介入城市更新领域，这类项目是房企无法绕过的难点。

目前，上海的城市更新项目主要有两种方式：其一，单体建筑零星式的城市更新，其二，集中大片区的城市更新。这两种城市更新方式，都对入局房企提出了新要求。

首先，房企需要从整体上明晰上海城市更新的全生命周期，结合整体规划和企业优势，积极对接、尽早介入。其次，房企要积累项目实操经验，明确与地方功能性国企的合作模式和方法，确定城市更新的合作机会点。最后，企业要回归算账逻辑，围绕城市更新的高毛利、长周期的项目特点，建立新的财务测算机制，以维持企业现金流平衡。

总之，开发周期长、周转慢，占用资金量大，都是房企介入城市更新项目要面临的问题。但从近几年看，房企早期布局的城市更新项目已陆续开盘贡献出销售业绩，并呈现出稳定转化的发展趋势。因此，我们认为，房企开发城市更新项目的整体盈利性仍有较高增长潜力。(中新经纬APP)

（责任编辑：李显杰）