房地产税来了，还有必要限购么？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-11-01 07:50

喊了多年的房地产税，这一回，正以前所未有的速度推进落地。

从高层领导发文，到人大授权国务院试点改革，不过7天而已。很快，房地产税将开始试点，最快5年后，就能达到全面开征的基础条件。

作为住房持有期间的新增税种，房地产税先天便承担着抑制投资投机需求的重任，《求是》杂志的文章标题《扎实推动共同富裕》，更为深刻地说明了这一点。

回顾房地产税的前身，早在2011年便在上海与重庆两地试点的房产税，实施十年后，成效并不明显。

以上海为例，十年来，上海市累计征收房产税1486.72亿元，占到税收总额的1.08%。相较征税成本，房产税对政府财政收入的补充，几可忽略不计。

房产税征收额不足，原因在于上海较为宽松的税制。

上海一直采用增量征收，并未将城市存量房产纳入征收范围内。征收对象为上海市民二套及以上住房、非上海市民新购住房，针对本地居民的首套房、人均60平米以内、引进人才等均免征房产税，税率也仅在0.4%至0.6%之间。

低税基、低税率、多豁免的特点，让房产税对于上海来说形同鸡肋。一个可以对比的数据是，仅在今年上半年，上海就创下近2000亿元土地出让金收入，比房产税十年的征收额还要高。

与此同时，房产税的征收，也并未触动上海房价。房天下数据显示，2020年上海商品住宅成交均价为56330元/平米，是2011年的2.6倍。

也许正是因此，10年的试点，让房产税变成了房地产税。

按照高层擘划的蓝图，以“共同富裕”为目标来推进，可以想象，房地产税的税基势必会发生一些变化，譬如：

由特定住房覆盖全部住房；

由增量交易扩容到整体存量；

由单一针对房产征税涵盖房子所属土地；

由持有税合并交易税等。

税基的扩容，将带来征收范围的扩大与税收收入的提升，一方面真正对地方财政收支缺口形成一定补充，另一方面，也有利于全面抑制住房的投资投机行为。

税率也很可能适度上调。相比建国之初便开始征收房产税的美国，各种减免后2019年全美平均税率约为1.05%，上海0.4%～0.6%的房产税税率略显保守，重庆0.50%、1%和1.20%的阶梯型税率更为合理。

同时，可以想见，针对奢侈型住宅、低密型住宅，以及多套房家庭，很可能会采用累进税率，除了城市财富的削峰填谷外，也有利于土地的集约使用。

接下来，哪些城市会纳入到房地产税首批试点名单中，区域楼市将率先承压，相信北京并不在其列。

原因在于，房地产税的改革，绝不是短期打压房价的手段，而是楼市长效调控的重要工具之一。因此，为了避免对市场造成踩踏，房地产税会先从投资需求旺盛、市场化程度高、房价涨速快的城市试点征收，这几条，北京哪条也够不上。

既然试点和北京无关，那就为大家留出了珍贵的5年窗口期，这期间，适时调仓很关键！毕竟，只有第一套房是真正掏空钱包买来的，之后再买的房可都是卖旧买新“换“来的。

抓紧时间把升值慢的边缘资产，调整到升值强、流通快、租金高的优质资产，房价和房租都能跑赢大盘，就算开征房地产税也能轻松化解。

哪些算是边缘资产？

居住频次很低，无法产生经营性收益的度假地产；

房龄超40年，无学区的老旧房产；

租金年回报率低于1%的闲置住宅。

提前准备，重新配置租金与房价都能跑赢大盘的优质资产，就能将房地产税的影响降到最低。

5年后，如果房地产税的试点成果斐然，完成人大立法，全面铺开执行之后，当下的一些调控政策也就面临退出，首当其冲便是「住房限购」。

既然在住房持有期间，以市场化的税收方式，对投资投机行为加以调节抑制，房产越多，房子越豪华，承担的税费越高，那么，就没有太大必要继续用行政手段来约束市场。

从另一个角度来看，房地产市场的平稳健康，也需要调控政策的适度与平衡，有收有放，才能在保持市场活跃度的同时，管理好预期与房价。

而一旦完成调控工具的转舵，执行房地产税的城市放开限购，市场流通性的大大加强，对楼市的长期发展显然利好大于利空。

明者见危于无形，尽管房地产税越走越近，只要思则有备，就能有备无患。

（责任编辑：徐帅）

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