房产税真的来了，房价会大跌吗？

刚过去的周末，出了个炸锅新闻↓

10月23日，全国人大常委会授权国务院，在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次改革的思路清晰，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

房产税早就不是什么新鲜事了，规划君在以往的文章中也多次分析过房地产税的缘由和可能产生的影响。借着周末的大消息，咱们今天就再来好好聊一聊这个「房产税」。

关于实施房产税，在高层的重要会议中已经提过非常多次，并也在个别地区试行了很多年。早在2003年，房产税被第一次提出，2011年，重庆、上海作为房产税试点地区开始试行。对于大部分人来说，常把“房产税”和“房价跌”画上等号，诸如“房产税要来了，房价要崩盘”、“房产税才是房市的王炸”等新闻评论也是屡见不鲜。

下面，规划君来客观公正地给大家阐述分析一下，房产税是什么，以及可能的影响到底有多大？

房产税和房价之间到底有什么逻辑关系？

总把房产税当成“狼来了”的故事来讲，但恐怕很多人都不知道房产税和房价之间到底有什么关系。不妨先来看一下房产税的定义：房产税指的是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

那么，为什么总说房产税征收会导致和房价下跌呢，咱们一起来捋捋逻辑：

房产税实施可能导致买房成本大增，那么，准备购买多套房的投机者会少，同时，拥有多套房的人可能会抛售，这样一来，需求端减少和供应端增加的戴维斯双杀，就可能导致房价下降。

以上就是大部分人对于房地产税会导致房价下降的逻辑。乍看没毛病，但仔细推敲，实际情况并非这么简单。

这条逻辑线中最重要的，其实就是经济学中常说到的，影响价格的两大因素之一——供需关系。

我来简单科普一下：

经济学中，影响商品价格只有两个根本因素：一是供求关系，即商品的供大于求，价格必跌，供小于求，价格必涨；二是货币供应，即钞票印多了，就不值钱，这叫通货膨胀，此时所有的商品价格都会不同程度地上涨。

但是，房产税真的能如众人所料，可以改变整个商品房市场的供求关系吗？

还真不一定。因为房地产市场很大也很复杂，从目前市场需求来看，仍然是刚需购房占大部分。而此次房产税试点，大概率可能采取首套免征和免征面积相结合的方式，同时对刚需及特殊群体免征。

此前上海试点方案的免征面积是人均居住面积的2倍，预计此次试点将对免征面积做出调整以扩大税基。根据目前政策来预判，大概率到不了大家期待的那种“翻天覆地”的大变革。

原先沪渝两地的试点，效果如何？

既然房产税在国内已有试点，咱们可以借鉴参考原先试行的情况和效果，来推测一下未来会如何。

由于房产税征收是个大工程，目前联网工作都还没完成，因此在全国范围推行的难度较大。回看2011年，当时上海、重庆两地作为试点城市来推行房产税，从历史数据来看，这两个城市的试点推行似乎并没有达到预期。为什么这么说呢，从两方面来分析：

首先，地方财政收入的变化。

试点政策推行后，上海、重庆两地的房产税占区域税收总占比并没有出现明显增长。

再来，就是房市的量价变化。

在上海和重庆试点房产税的前3个月，两市的住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌，可见政策的初期大家只不过是从行动转变为观望。

到了第二年，沪渝两地的成交量均呈现较大幅度的增长，说明大家在观望一年后，心想貌似也没啥太大变化，于是该行动的还是行动了。

此后三年多，房产税试点的影响就微乎其微了。如果用同类城市来比较，拿北京和上海比，拿成都和重庆比，不难发现，非试点城市和试点城市的房价变化趋势几乎一致。可以说，沪渝两市的商品住宅成交量价，并没有因为房产税实施而走出独立行情。

由此可见，彼时房产税推行的影响力似乎没有大家预想的那么大，更没有让房价崩盘。

放眼世界，那些房产税较成熟的国家情况如何？

为了让分析更加全面，咱们再来从世界范围看一看房产税的影响力。

因为房产税并不是中国特产，世界上早就有很多国家和地区实施了这一政策。从美国、英国为代表的欧美发达国家看，房产税给居民造成的税收负担不算大，虽然对炒房行为有一定遏制，但对房地产总体影响很有限。比如美国，征了四十年房产税，可房价还是一直在涨。

再看以日、韩为代表的亚洲近邻国们，单一房产税政策对房市也没有产生趋势性影响，而日本在90年代的房产泡沫刺破，主要是由于通过增加土地税负来抑制土地价格，所以房产税政策并不能算做房价暴跌的主因。

所以，大家想要分析房价波动，搞清未来是涨还是跌，还是得以基本面影响入手，比如说置业人口、经济增长、城镇化进程因素等。

最后，回到大家最为关心的问题，房地产未来到底会怎样？

最关心这个问题的人无外乎三大类：想买房自住的人、想买房投资的人和手里有不止一套房不知道要不要卖的人。

说实话，房价影响因素颇多，是没办法精准预测的。不过，对于不同人群，对房子应该有不同的决策。

对于刚需，无论你是要买人生第一套房，还是以小换大的改善型购房，只要是从自身需求出发，看准好房就可以入手。

毕竟横向比较来看，房贷利率目前并不算高，既然是刚需，对于你来说无论未来房价如何变动，解决了自己的实际生活问题才是最要紧的。

对于投资，需要谨慎再谨慎。

目前来看，优质房产依然是是可以抵御货币贬值的，如果你有大量资产，在配置好金融产品的投资后，可以考虑用优质的房产来起到保值增值的作用。

对于想变卖的人来说，思考角度和上一条投资人群的差不多。如果你是手握多套房产，属于房哥房姐型的，不妨择机处理掉其中几个不太优质的，保留功能性房产比如学区房，或者是基础设施比较好的，把一部分不动产转换成流动性比较好的金融资产，来达到分散风险的作用。

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