我爱我家:4月北京住房租赁交易量环比增长48.21% 同比微降3.36%

中国网地产讯 近日,我爱我家研究院发布《2020年4月北京住房租赁市场数据报告》。报告指出,4月,北京住房租赁市场继续恢复,交易量再度大幅增长,但受疫情影响,市场需求增长慢于供给增长,供需矛盾缓解,租金逆势下行,市场呈现量升价跌趋势。

交易量回升至去年同期水平

据我爱我家研究院统计,2020年4月北京住房租赁交易量环比增长48.21%,同比2019年4月微降3.36%。随着疫情的缓解,3、4月北京租赁交易量连续大幅度回升,4月交易量已与去年同期持平,市场已基本恢复正常。

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续租比例重回两成以下

4月北京的整租交易中,19.36%的交易为续租,较3月下降15.27个百分点。疫情期间,因人员难以流动,大量合同到期租客选择续租,所以2月北京的续租比例超过50%,3月也超过30%,4月则回落到20%以下。伴随人员流动的放开,北京的租赁秩序正在回复正轨。

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租金跌至两年低点

4月北京的整租交易中,每平米的平均成交租金为86.93元,环比下跌3.75%,同比去年4月下跌6.85%,为2018年12月以来的最低值,与两年前持平。

4月北京整租交易的套均租金为5580元/套,环比下跌1.67%,同比去年4月下跌8.10%,创2018年3月以来的新低。

与交易量走势相反,4月北京租金同环比都在下跌,回落明显,目前的价格水平已经回到了两年前。

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各区租金环比普跌

北京整租交易量较多的十个区里,各区4月的整租平均租金均环比下跌,其中西城区租金最高,为108.58元/㎡·月,但环比降幅也最大,达7.79%。其它海淀、东城、朝阳等核心区域的环比跌幅都在5%以上,跌幅位居前列。分区来看,4月北京租金呈现全域下滑趋势。

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各户型租金同步下降

4月北京整租交易中一居室占38.88%,较3月减少1.47个百分点,两居室占49.84%,较3月增加0.46个百分点,二者仍在全部交易中占近九成。

4月一居室、两居室、三居室、四居及以上户型的套均租金依次为4781元/套·月、5736元/套·月、7501元/套·月、10019元/套·月,各户型套均价格均环比下跌2%-3%左右。

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平均租赁面积提升

4月北京的整租交易中,每次交易的平均租赁面积为64.19㎡,较3月增加1.36㎡,与去年12月持平。近两年北京整租平均租赁面积成持续下滑趋势,疫情期间更是大幅萎缩,4月终于有所增长。

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40岁以上租客占比大幅收窄

3月的租赁客户中,20-25岁人群占17.84%,较3月增加1.99个百分点;25-30岁人群占39.21%,较3月增加3.93个百分点;30-35岁人群占20.94%,与3月基本持平;35-40岁人群占9.14%,较3月减少0.56个百分点;40岁以上人群占12.32%,较3月减少5.39个百分点。

疫情以前,北京的租赁客户中25-30岁人群、40岁以上人群的占比都在25%-30%左右。疫情过后,25-30岁人群占比明显扩大,40岁以上人群占比大幅收窄。由此可见,疫情后返京租房的人“90后”最多,80年以前的人群还有不少人未曾返京。

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交易量回升至去年同期水平

4月北京住房租赁新增房源量环比增长71.64%,同比增长6.66%;新增客源量环比增长51.36%,同比下降10.44%;新增房客比为0.34,明显高于以往。

4月北京租赁的新增房源、客源较3月大幅增长,市场恢复明显。但新增房源已超过去年同期,新增客源则低于去年同期,客源的恢复幅度不及房源,房客比因此明显提升,供需矛盾缓解。

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我爱我家研究院分析表示,疫情得到有效控制后,因疫情而迟滞的北京春节租赁旺季正在快速恢复,租赁交易量大幅攀升,目前已基本达到去年同期水平。不过,疫情对北京租赁市场的影响尚未完全消除,从年龄结构来看, 40岁以上的客户人群明显不如往年同期,市场需求还没达到往年租赁旺季的水平,虽然市场正在复苏、回温,但市场的供需矛盾较以往明显缓解。

供需矛盾缓解下,4月北京的平均租金价格也在回落,无论是平米租金还是套均租金,都处于2018年以来的低点,且明显低于2019年同期。另外,分户型看,分区域看,4月的租金也都是环比下降,而在3、4月都有整租交易的小区中,61%的小区4月租金都是环比下跌。平米租金、套均租金下降的同时,4月租客的平均租赁面积反降为增,租房的性价比得以提高。

整体而言,4月北京租赁市场量升价跌,没有出现以往春季租赁旺季的量价齐升局面,这主要是疫情对市场供需结构的改变所致。正常情况下,春节后外来人口会集中返京,租赁需求会在短时间内猛增,因而市场供需矛盾突出,交易量、租金价格会同步上升。在疫情影响下,今年北京的租赁需求虽然没有消失,但也分散到了更长的时间段里,没有短时间的集中爆发,因此市场供需矛盾反而缓解,租金逆向下跌。

目前北京的外来人口仍未完全返京,预计5月北京租赁交易量还有上行动力。不过,疫情对需求的分散还在持续,租赁市场的供需矛盾较往年会有缓解,加上疫情对经济、对收入的冲击,今年北京的租金没有太大的上涨空间。 

(责任编辑:杨昊岳)

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