上海第二轮集中供地收金480.07亿：降温明显，民企找国企“抱大腿”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）延期挂牌、终止出让、底价成交，上海第二轮土拍集中供应秋风四起。

9月13日，上海土地市场网站公布原定于8月发布的2021年第二批集中供应住宅用地信息，计划48宗地块，涉及27宗商品住宅用地，起始出让总价约为574亿元，且集中出让的商品宅地，一次书面报价最高不超过起始价的约10%。

临近地块公开出让，上海土地市场发布公告称，受规划调整影响，终止上海松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号在内的7宗商品住宅用地出让活动。

业内人士表示，和此前杭州、广州等地一样，上海终止土地出让可能是上述地块无房企报名。可以参考的是，除两宗城中村地块外，剩余18宗宅地皆因竞买人数均小于上限改为挂牌出让。

10月11日至13日，上海第二批集中供应的20宗涉宅地块全部出让，合计成交金额480.07亿元，平均溢价率3.15%。

拿地联合体占比近3成

融资和地缘优势，在上海第二批集中供应中充分表现。

从结果上看，国企和央企收割了超70%的地块。例如上海港城集团竞得三宗临港地块、上实城开摘得青浦华新地块、中铁置业竞得奉贤新城地块、新长宁底价拿了青浦重固地块，大华则在第一天包揽2幅城中村宅地等。

这个结果并不意外，早在第二轮集中供地开拍之初，就有国企、央企不断拿地的案例。

打不过就加入，龙湖联手苏州南山新吴房地产公司以14.01亿元摘得上海一宗商住用地，后与厦门国贸(600755,股吧)、象屿地产集团合作，以底价14.76亿元竞得临港A05-04地块。

无独有偶，仁恒联合越秀以46.21亿元拿下闵行梅陇地块，路劲则牵手象屿、招商以63.95亿元摘得上海西虹桥地块。总的来看，各房企组成的联合体共竞得5宗地块，在18宗挂牌宅地中占比近3成。

“这不意外，毕竟在资金紧张的前提下，联合体可以抗风险。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这些联合体中大部分都有国资的影子，表明民企“抱大腿”的意向十分明显。并且出现3家房企捆绑一齐的现象，说明房企资金压力比较大，需要通过更多人的联合达到拿地的目的。

国资之间也在抱团取暖。同为国企的上海港城联合上实城开，以16.52亿价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02纯住宅地块，成交楼板价15750元/平方米，溢价率8.62%。

值得一提的是，由于背靠梅陇镇华鑫天地产业园城市更新项目，闵行梅陇地块吸引仁恒越秀联合体、华发、建发、招商路劲联合体现场竞拍，并在报价环节触发“随机值”。

根据出让规则，竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”，并纳入平均值的计算之中。

“也就是说，实际参与计算平均价格得有5个，‘猜’平均值的难度增加。”卢文曦指出，根据此前规则，书面报价中最接近平均值的房企将竞得该地块。

从技术角度来看，四位报价人的平均值为461827.5万元，受随机值464650万元影响，平均值出现上移为462392万元，报价稍高的仁恒越秀联合体以292万元的最小价差竞得该地块。

同样触发随机报价的还有奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块，最后中铁置业以14.48亿拿下，成交楼面价2.14万元/平方米，溢价率9.5%，成为上海本轮集中供地溢价率最高的地块。

“热门地块争抢热度不及预期，仅两幅地块触发随机值新规。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，相比首轮集中供地热度，上海的第二批次集中供地已现明显降温。但与其他城市相比，上海土拍稍胜一筹，虽有终止出让的地块，但并未出现流拍，部分地块仍有一定的溢价表现。

民企拍地热情减退

无利不起早，但上海的集中供地，从第一轮起就给开发商备足了利润空间。

按照规则，第一轮集中供地竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，并设定地块起始价格、中止价和最高报价，而最高报价一般为起始价的110%。也就是说，每宗地块溢价10%即封顶。

“基于此，上海土拍楼板价和房地联动价之间差不多有40%的空间，而房地联动价可以理解为该项目入市的指导价。”卢文曦表示，上海大部分项目都不存在面粉贵过面包的现象，即使以封顶价买进地块，中间依旧有一定价差，项目利润空间也有保证。

以杨浦区定海社区B3-1地块举例，杨浦城投在首轮集中供地中以14.03亿竞得该地块，成交楼面价6.4万元/平方米，而该地块给出的房地联动价为10.8万元/平方米，价差为4.4万元/平方米。

作为控地价的模范生，上海第二轮集中供地土拍规则依旧保留了这一点。同样以杨浦区定海社区D2-2地块举例，保利置业以36.81亿底价竞得该地块，成交楼板价5.8万元/平方米，该地块房地联动价为9.9万元/平方米，依旧有4.1万元/平方米的价差。

但相较于第一轮集中供地，房企参与土拍的热情却消退了不少。10月8日，上海土地市场发布公告称，因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因，根据出让人的申请，现终止出让上海松江区永丰街道、奉贤区奉贤新城、金山区朱泾镇、金山区枫泾镇、崇明区陈家镇等7宗地块。

值得一提的是，这些地块中也有不少位于火爆区域。例如，宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块位于一号线周边，紧挨万科四季都会，项目最近入市时间为今年4月，认筹率过百。

崇明区陈家镇实验生态社区两块宅地亦是如此。在上海首轮土拍中，崇明区陈家镇实验生态社区18号地块在所有地块溢价率不超过10%的前提下，以12.89%的溢价率创下最高纪录。

某TOP15房企投拓人士表示，相对于其他地块而言，这些终止地块确实不是房企在上海的首选热点区域。此外，这些地块位置较偏、销售周期较长、利润空间较小等等都是地块无人报名的原因。

土拍热情地消退还表现在民营房企的大规模“隐身”上。知情人士向观察者网透露，上半年信誓旦旦要在上海拿地的一家TOP20民营房企，并没有报名第二轮供地。

“上海虽然给房企留有利润空间，但也不见得闭眼就赚。”该人士表示，“一方面，现在刚开始调整，而老板想要抄底；另一方面，现在不是捡漏的时机，如果明年倒了一大批房企，收购项目价格应该比现在拿地更便宜。从时间节点上看，现在拿地最早也要在明年推出，说不定刚好躺地板上。”

业内人士表示，目前融资趋紧，违约事件屡屡发生，民营房企都要准备点现金傍身。暂时缺席土拍市场甚至没有拿到地，都不是一件坏事情。