第二轮集中供地遭遇“滑铁卢”

  房企生存困境已影响到土地市场。第二轮集中供地中，多个城市遭遇延期、撤牌、流拍等“滑铁卢”事件，全国土拍市场寒意已至。

  卖地大户杭州也不能幸免。10月11日，杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动。同日，北京推出的43宗地块仅17宗地块有房企报名。

  3日前，上海土地市场官网亦突发公告，“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”，宣布终止奉贤新城等7宗涉宅用地出让活动。

  这大有发展为普遍之势。9月以来，相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等多个城市在第二轮集中土拍前临时暂停出让。其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天停牌，占第二批集中供地总量的52%；济南有20宗停牌；天津19宗。

  流拍率也步步走高。沈阳、长春、福州、济南和天津等城二轮土地出让流拍率均超30%，广州实际流拍率超过78%，杭州竞品质地块更是全部流拍。

  “这一情况主要与房地产市场形势有关，与国家对房地产市场调控有关。房地产形势不好，加上最近恒大风险事件，直接影响企业及消费者未来预期，市场观望情绪浓厚。” 国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任、研究员黄征学对中国房地产报记者表示。

  北京、杭州二轮供地“弃牌率”超50%

  10月11日下午3点，北京第二批集中供地42宗地块竞买申请截止。据北京市规划和自然资源局公告，16宗地块将从10月13日起现场竞价，其余26宗地块将延期至下一批集中供地出让。

  北京第二批集中供地42宗地块中仅17宗有房企报名，“弃牌率”超50%。海淀区仍然抢手，4宗地块均有房企报名，其中海淀京昌路地块吸引了超10家房企入局；房山、通州等区域部分地块虽有房企报名，但却寥寥无几。

  从报名情况来看，以中海地产、华润置地为代表的央企；以首开、住总、建工为代表的北京本地国企依然是本轮参与竞拍的主角，但参与房企总数不足30家，与首批供地超50家的热闹场面形成鲜明对比。

  其中，中海地产独立报名8宗地块，涉及总金额超300亿元。在此前北京第一轮集中供地中，中海地产共报名18宗地块，但最终并没有出手。

  杭州的第二批集中供地情况同样遇冷。31宗地块集中出让前夜，10月11日晚，杭州市规划和自然资源局发布公告，终止了17宗地块挂牌出让活动。其中，包含预计于10月13日出让需竞品质的10宗地块和10月12日出让的7宗地块。

  “有10宗竞品质地块在报名阶段因无企业报名，终止出让。其他7宗，特别是位于核心城区、住宅限价5.8万元/平方米的翠苑商住地块，以及热门的余杭区云城杭滕未来社区地块也终止出让，让人意外。”杭州一位关注土拍的市场人士称。

  在第一批集中土拍中，杭州和北京成交额高居前两位，分别为1178亿元和1110亿元。

  10月12日，杭州市集中出让剩余14宗地块，总出让面积1213亩，总建筑面积174万平方米，总起价246.2亿元。其中，富阳区富春地块仅经过1轮报价，就由杭州市房地产开发集团与杭州富春山居集团联合体以底价11.54亿元竞得，楼面价13746元/平方米。

  机构数据显示，截至10月11日，15个城市已完成第二轮集中供地，挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。

  15城平均土拍溢价率为4.9%，较首批22城16.8%平均溢价率下降11.9个百分点。其中，广州、长春、济南、成都二轮集中供地平均溢价率仅0.8%、0.4%、0、0.1%。低溢价成交土地占总成交土地量增加，如广州底价成交土地占总成交量的90%。

  沈阳为出让情况最差城市，流拍和中止交易率最高，为 58.7%；其次是广州，流拍和中止交易率达52%。克而瑞广州区域分析师肖文晓认为，广州第二轮集中供地结果比预期更冷，48宗地块仅成交23宗，超过半数土地未能成功出让，特别是第二天24宗土地只成交7宗，包括番禺大石和黄埔开萝大道两个热区地块也无人问津。

  首轮土拍溢价率高达45%的重庆，在第二轮集中供地中溢价率直接降至零，流拍率高达42%。

  深圳是第二批集中供地土地出让情况最好城市，22宗挂牌土地仅1宗流拍，除3宗为底价成交外，剩余地块均触达上限价。易居房地产研究院研究员汤怀英认为，主要因房企依然看好深圳市场，且深圳对本轮集中供地土地最高成交价格与住宅最高限价进行了调整，为房企留下适当利润空间，继而提高了房企拿地热情。

  对于第二轮集中供地频繁流拍，厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院及王亚南经济研究院“双聘教授”赵燕菁认为，全国各主要城市同时出现土地大规模流拍，表明其原因不是地区性和偶然性的，它是前一时期全国一系列房地产政策的组合结果，首先，最主要的是央行对房地产贷款收紧，极大地抑制了购房者和开发商流动性；其次，“房价问责”，用行政手段压抑了住房一级市场，引发二级市场价格倒挂，新房成为无风险套利市场；第三，“集中供地”使土地与开发商从“一对多”卖方市场变为“多对一”买方市场。

  此外，地方政府“增容式城市更新”“增容式棚户区改造”“增容式城中村改造”“工业用地改住房用地”“商业用地改住房用地”，都在市场上囤积了大量卖盘。所有这些因素的合成结果，导致了当前土地大面积流拍。

  “躺平”房企增多 土拍成国企围猎场

  在调控严格、房企资金承压、利润被不断压缩的环境下，过往曾大举拿地房企尤其是千亿民企出现了罕见的“躺平”现象。

  一位开发商人士直言，房企目前普遍债务和经营压力过大，拿地意愿非常低，并且测算后认为多数城市地价仍然偏贵，包括杭州、南京等。严厉的楼市调控下，也不敢在当前售价基础上寄予太多涨价期望，拿地更偏谨慎。

  中信建投数据显示，9月份，百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月，同比下降 36.2%；2021上半年行业整体结算毛利率和归属母公司净利率均下滑，进一步降低了房企拿地积极性。

  房企融资环境亦不乐观。据克而瑞数据，9 月份典型房企融资总量为 851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%，融资量持续走低，已不到千亿元。自2020年11月以来，房企单月融资已连续11个月同比下降。由于房企积极降杠杆，需要动用自有资金进行债务偿还，也在一定程度上影响了房企拿地积极性。

  在第二轮集中供地竞拍规则中，溢价率上限虽下降，但多个重点城市从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，对房企综合竞争能力提出更高要求。

  如上海、苏州等17个城市要求建立“购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管”，要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，明确房企股东和购地资金来源“五不得”。

  多数城市对房企违规参拍加大处罚力度，除扣除保证金外设置1-3年禁拍时间，杭州、深圳、苏州等城市还上调了保证金比例至20%-50%，直接限制了开发商拿地规模和力度，对房企综合竞争能力提出更高要求。

  但一些穿越周期的实力央企和国企，融资能力相对较强，几乎以“躺赢”姿态围猎于第二轮土拍战场。

  中海地产算是其一。过去一个月内，中海地产累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗，新增建面逾289万平方米，成交总价近508亿元，相当于上半年拿地总额的65%。截至二季度末，中海银行结余及现金为1174.27亿元。

  在第二轮集中供地企业拿地金额方面，中海地产、保利发展、建发房产全口径拿地金额分别达到337.2亿元、172.9亿元、101.2亿元，为本次土拍投资最高的3家房企；拿地数量方面，中国铁建、中海地产、龙湖集团分别拿下 13、13、12宗土地，位列房企拿地数量前三。

  国有房企融资优势愈发凸显。机构数据显示，销售排名50强房企中有 29 家在第二次土拍中有所收获，共拿地101 宗，拿地总金额达997.43亿元。其中，国有房企拿地宗数占拿地总宗数的86.1%；从拿地金额来看，国有房企拿地总金额达 891.1 亿元，民企拿地总金额仅106.3 亿元。

  土地市场突然就遭遇“寒潮”，冷的形势是否会有所转变？

  “尚需观察。”黄征学认为，房地产贷款集中度管理下，很多银行房贷额度基本用完，刚需人群也受到冲击，把刚需释放出来可能是未来政策调整方向，但中央坚持“房住不炒”的决心坚定，政策不会大转弯。

  “如果土地大规模流拍，以土地为核心的资产就会贬值。表面上看，土地流拍只是影响地方政府财政收入，实际影响的却是社会融资，后者乃是现代货币生成的关键一环。一旦社融断崖式下降，政府又失去作为最后借款人的能力，就会触发银行系统性风险，这才是当下土地流拍更深层危险。”赵燕菁说。

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