楼市旺季不旺 以补贴“救市”能有效吗

　　房地产行业的“金九银十”没有如期到来。随着市场情绪持续走低，企稳楼市、微调“救市”的声音开始出现。

　　 有媒体报道称，中国房地产业协会（下称“中房协”）预计于10月15日召集部分房企在京开座谈会，近日已有企业接到通知。对于会议内容，一位消息人士表示，可能是近期市场有些动荡，有些房企比较困难，这次会议听听房企意见，摸下底。据了解，此次会议的与会人员级别在副总裁以上。

　　 紧接着，地方房地产协会也开始响应。10月11日，据成都市房地产业商会消息，将于14日召开当前房地产市场运行新情况、新问题交流会，主要针对企业实际经营运行情况以及遇到的问题和困难。

　　 今年9月，“旺季”光环的加持，没有扭转楼市继续下探的局面。随着销量转差，叠加房贷放款慢、政策持续偏紧，房企回款压力进一步加大，多地土地市场也接连遇冷。

　　 9月底，央行罕见三天两提房地产。“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”被业界视为稳定市场预期、提振市场信心的信号。

　　 有分析人士称，上述中房协座谈会召开恰处于房地产金融工作座谈会后，充分体现了行业组织高度关注房地产市场和企业风险。

　　 “各地继续大力度加码调控的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能，但稳预期效果仍需时间兑现。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静称。

　　 旺季疲软

　　 易居房地产研究院发布的一份报告显示，40个被监测典型城市的新建商品住宅成交面积为2200.8万平方米，为2015年以来最差“金九”。从增速来看，9月环比下降5.7%，同比延续了连续4个月降幅扩大趋势，大跌32.8%。

　　 在楼市“最火热”的长三角、珠三角地区，如宁波、合肥等热点城市，虽然房价变动不大，但成交量已明显缩水。上述报告显示，徐州、淮安、金华和宁波1~9月成交面积累计同比降幅分别达到22%、21.9%、16.4%和10.1%。

　　 在珠三角地区，据中指数据监测，2021年三季度，其代表城市商品住宅成交面积同比下降43%，较2019年同期下降16%，降幅均明显高于50城整体水平。其中惠州、东莞等城市成交面积同比降幅均超50%，市场已进入调整周期。

　　 即便是在被房企寄予厚望的国庆“十一”假期里，房地产市场也整体延续9月的低迷态势。根据中指数据CREIS，今年国庆期间（10月1日~7日），包括一线城市在内的15个重点监测城市的新建商品住宅成交面积较去年同期下降达33%，其中，二线、三四线代表城市降幅均超四成。

　　 业界普遍认为，三季度以来，从中央到地方楼市政策继续收紧，叠加信贷紧张，是市场情绪回落的主要原因。而房企“以价换量”、近期市场上房企负面新闻频出等因素，则让购房者持币观望的心理更甚。

　　 据不完全统计，自7月22日中央重申“房住不炒”、明确紧抓房地产金融关键环节，为下半年房地产政策调控明确定调以来，截至9月底，已有超30个城市累计发布超70条调控政策。10月8日，东莞市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，至此，出台二手房成交指导价格或进行价格核验的城市规模至少已达13城。

　　 一边是融资环境的持续收紧，一边是市场情绪的不断回落，各地房企相继进入“以价换量”阶段，房价拐点开始出现。据国家统计局数据，8月份，房价上涨的城市数量继续减少，新房和二手房市场中，房价上涨的城市数均降为年内最低数。

　　 但同时，岳阳、长春、唐山等十余座城市却相继出台“限跌令”，堵住了房企指望销售回款的退路。

　　 多地“救市”

　　 为防止楼市从过热转向过冷，中央和地方企稳楼市、微调“救市”的声音开始出现。

　　 9月底，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　 “房贷政策最紧时期已过，接下来是优化，避免超调。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，当前，从全国来看，新房、二手房的贷款一律收紧，很多银行二手房贷款甚至停了，造成“卖一买一”局面，购房者改善型需求释放受阻，楼市量价齐跌，这不利于楼市稳定，也会误伤刚需群体。

　　 9月底至今，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行开始下调房贷利率，部分地区银行放款的速度也出现提升。“目前，广州房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。因此，对于热点城市来说，四季度（信贷）下跌的幅度可能会收窄放缓。”李宇嘉称。

　　 但伴随各类调整政策叠加购房者“买涨不买跌”的心态，市场观望情绪仍在增加，而房企通过销售加快回款、打通现金流的策略，也面临执行压力。

　　 “目前，房企面临销售和融资的双重压力。”易居研究院智库中心总监严跃进称，销售上，房企面临销售数据持续下滑风险。从城市层面看，多个城市出现了新房交易连续4个月环比下滑的现象。从企业层面看，9月份部分房企销售金额数据首次弱于去年同期水平。

　　 同时，房企融资困难仍难缓解。严跃进指出，当前，除商业银行贷款或有微调以外，其他包括信托、公司债等融资端普遍收紧。此外，在房企信用下降情况下，银行信贷能否“雪中送炭”依然面临不确定性。

　　 上述背景下，地方楼市微调放松的信号开始传出。

　　 10月10日，哈尔滨市住建局联合多部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包括给予符合条件人才购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄、提高房企监管资金返还额度以减轻流动资金压力、降低土地增值税预征率等十六条、供需两端“救市”内容。

　　 从上述“哈十六条”来看，供给端纾困是政策的重点。李宇嘉表示，近期，房地产行业信用风险事件频发，让供给端的资金链面临空前的压力。而当这种压力与信用风险事件形成反馈和循环，会造成大面积的烂尾和小业主维权。

　　 “像哈尔滨这种土地流拍率高、新房和二手房价格连续多月下降的城市，调整政策在情理之中。‘十六条’新政中，预售条件放宽、预售资金监管放松、土增税预征率下降、延长购地资金缴纳时序等，都是这种思路。”李宇嘉说。

　　 而在需求端，发放购房补贴成为多个“救市”城市的共同选择。

　　 10月11日，宁波市奉化区人社局发布《宁波市奉化区人才购房补贴申请公告》，称为切实解决人才住房保障问题，研究决定启动人才购房补贴申请工作，符合条件的大专学历或初级职称人才，可获最高8万元购房补贴；符合条件的本科、硕士、博士可获购房补贴分别为16万元、20万元、40万元；而通过奉化申报入选或全职新引进的国家级人才，最高可获100万元补贴。

　　 此前，长春、沈阳、哈尔滨都曾出台类似政策。

　　 严跃进认为，随着楼市转凉，出现了新的风向，后续预计更多城市会跟进补贴类政策，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市。

　　 楼市政策将迎来“拐点季”？

　　 在中央和地方相继释放出稳市场、稳预期的信号后，市场上对于“楼市松绑”的讨论也开始增加。

　　 展望四季度，严跃进认为，可以定义为房地产政策的“拐点季”。具体可以体现为三点。第一，从市场层面看，将从“防范过热”转变为“防范过冷”。第二，从企业层面看，将从“加大约束”转变为“加大支持”。第三，从金融层面看，将从“防范金融泡沫”转变为“防范债务风险”。

　　 “预计10月下旬开始各类宽松政策有望陆续出现，充分体现特殊时期稳市场、稳企业、稳信心的导向。”严跃进称。

　　 不过，李宇嘉则认为，当前，在楼市调控上，并没有边际宽松的必要性和可能性。

　　 他指出，近期，业内感到“阵阵凉意”，甚至有一点悲观，主要原因是楼市开始下行，龙头房企出现债务问题，增加了不确定性，而业内却早已习惯了“拿过去时的楼市盛景来比较”。

　　 从基本面上，克而瑞数据显示，百城库存周期由7月末的11.84个月上涨至8月末的12.99个月，三四线城市的去化周期增加，但也低于18个月的警戒线。

　　 “调控政策这么紧，资金面史无前例地紧缩，还能有这么大的涨幅，可见房地产这个行业穿透了无数周期，自有其强大的韧性，自有其强大的承压能力。”李宇嘉称。

　　 在他看来，当前房地产的问题，只是局部问题，不是全局问题；只是开发商层面、部分城市的问题，销售终端并无问题，也没有上升到系统性风险的层面。

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