哈尔滨不到一年，再拉开“救市”序幕？鼓励买房鼓励降价管用吗？

　　现在的楼市越来越有意思了，其实也不奇怪，全国楼市分化加剧，本着房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及市场稳定大局，自然就会因城施策，这也并不背离调控的初衷。所以，你会发现有的地方调控政策收紧，有的地方适度放松。

　　这本没有什么值得争议的地方，而且前段时间，经济日报也针对楼市出现的“放松调控”“救市”声音给予了回应，不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况，就轻言放松调控，不能重回将房地产作为短期推动经济手段的老路上去，政策主基调不应也不会改变。

　　但是哈尔滨的动作还是引发了很大的关注。

　　10月10日，据媒体报道，哈尔滨市住建局共9个部门联合出台促进房地产市场平稳健康发展十六条举措，旨在稳地价、稳房价、稳预期，促进全市房地产市场健康平稳发展，即哈尔滨“十六条”。

　　纵览政策主要涉及两个对象，一是针对房企，提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策；二是针对购房者，提出对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等。

　　这在近期楼市降温大潮中率先出台利好政策，无疑具有很强的信号意义，也引发了很大的关注，特别是对未来楼市信心更强了。

　　我认为，这要辩证去看，哈尔滨出台“救市”措施，恰恰反映了这里的楼市现状堪忧，据悉，此前哈尔滨楼市已连跌8个月。

　　黑龙江省工商联房地产商会认为，受去年以来的客观因素及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。

　　在最新公布的数据中，哈尔滨常住人口为1000.99万，较上一次统计时减少62.6万，哈尔滨是十年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。同时，也成功退出了全国十大人口大市的行列。所以，购房需求自然会受到影响。

　　为什么说供大于求了？需求端先不说，单说说供给端。

　　实际上，去年11月18日消息，哈尔滨市将印发《通知》共计十四条房地产扶持措施，其中明确鼓励房企采取打折促销等方式让利销售新建商品房。按照惯有的套路，一般不久后就会被当地叫停收回，没想到，当地住建局回应称“政策内容属实，现在在预热，过几天会正式对外发布”。

　　也就是说还不到一年的时间，哈尔滨再次出台“救市”措施，可见楼市形势的严峻性。

　　去年因为特殊情况，出台了一系列有效的针对性政策，各开发企业项目得以提前取得预售许可证，快速回笼资金，不过也造成了2020年商品房市场大幅供应，在需求端不足得情况下，商品房库存量进一步加大。所以去年年底出台“十四条”鼓励房企降价卖房。

　　几个月后，部分项目采取降价销售策略，以求快速回笼资金，效果还是比较明显的，不过成交量短期上扬后，市场再次进入平静期。2021年，上半年商品房成交量较2019年同期下降42%，市场不容乐观。

　　所以，此次哈尔滨再出“十六条”效果如何，还要看后续执行情况。但肯定的是，短期内也会给市场提振信心，促进楼市活跃，甚至很可能也会真正拉开全国多城市“救市”的序幕，但能不能持续持续多久还要继续观察。

　　不过有一点，开发商可以放心搞降价促销了。东北城市房地产受各种因素影响，这些年来实际上都处在一个比较冷静的时期，库存压力巨大。哈尔滨能率先在全国鼓励开发商降价似乎也在情理之中。

　　央行参事盛松成就曾表示，目前我国房价平稳或小幅下降是好事，更需要扭转房价只涨不跌的预期。就连人民日报也曾经发文谴责禁止降价行为，并质问，为什么不能降价？

　　而且，对于很多开发商来说，不降价如何能快速回笼资金？似乎很难有更合适的路。可是降价又并非一件容易的事，莫不说降价牵扯的利益方太多，即使降价，正如哈尔滨去年那次，保持了几个月的市场活跃，并没有持续下去，所以要想挽救一个城市的楼市，单靠短期的政策还是不够的。

　　不能市场不好了就想到给楼市打鸡血，应该着眼未来和长远，做好需求与供给的平衡，不盲目大肆开发，更要从需求上疏解，让真正自住的刚需和改善购房者得到最大的福利，比如此次哈尔滨能够从购房者角度，对购房进行直接补贴，放宽各类政策等，如果开发商降价能让购房者满意还是不错的选择，但最关键的是如何让购房者在面对房价下跌时持续有信心，这才是最不好做的。

　　实际上，如果从国家传递的信号来看，房地产大局已定，房价不会大涨大跌，适度降价是可行的，购房者不用担心房价会大幅下跌。经济日报表示，并不是说房价不可降。稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。

　　所以在这样的政策基调下，购房者应该不会因为房价下跌而对未来楼市失去信心，只要地方保持调控的持续性、稳定性，哪怕短暂的“救市”措施都不会改变楼市长期稳定的主基调。购房者之所以信心不足，很多时候在于政策不能连贯性。

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