房地产救市,这些城市“外围战”已经打响

2020年11月，中国北方两个重要的二线城市，不约而同开始救市。

然而，两个城市救市的态度却全然不同，手段也不同，宣传更加不同。

一个明发文件，一个暗度陈仓；

一个楼市鼓励降价，一个拆迁，暗中加油；

但是，他们的目标却差不多——稳定本市的房地产状况。

这两个城市分别是松花江畔的哈尔滨和黄河之畔的郑州市。

2

2020年11月，根据主要官媒“东北网”、“哈尔滨新闻网”等媒体报道。

近期，哈尔滨市政府印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，已经大张旗鼓的对房地产市场进行放松。

文件分为十四条，以鼓励房地产交易，减轻开发商负担为主。

其中，在第十三条，明确写道：

——对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市)，及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

对，你没有看错，对于哈尔滨，已经不再提“稳地价、稳房价、稳预期”。

最最重要的目标就是——促销售。

如果换成我们熟悉的另一个词就是——去库存。

为此，政府希望开发商能够打折促销，团购让利。

这种表态或者说表态之露骨，是2016年之后中国地方房地产政策的第一次。

3

作为活跃市场，打折促销的主要倡导人，哈尔滨政府，绝非光说不练，也出台了非常多的有利于交易的措使。

对于抗疫人员进行鼓励买房的实际补贴，已经属于常规操作。

再比如：

支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。将县处级女干部和具有高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由原来的55周岁调整为60周岁。灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。单个签约项目随时提交，随时审批。

公积金政策调整活跃楼市，也算正常。

另外，还出台了两条政策：

第一、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

第二、即日起至2020年12月31日期间备案的商品房买卖合同，开发企业可在联机备案系统中行使合同签订、解除自主权，每套房屋买卖合同解除次数限定为一次。

这也就意味着，用住宅的贷款政策支持公寓产品的销售，从而把公寓首付比例进行降低。

允许开发商合同更名一次，也就意味着买房客户可享受“无理由退房”。

这两条的提出，在全国范围内，尚属首次。

也就是说，除了限购、限贷等政策不能动之外，政府为了活跃市场，去库存，已经把能想到的招都用上了。

4

相对于哈尔滨，郑州的救市则低调很多，隐晦很多。

11月18日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(试行)等3个文件的通知》。

丝毫没有提房地产，只是对于郑州市土地管理做出了规范性要求。

比如，郑州市土地的供应市级主体为三大公司，郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司。

做地工作坚持“征地拆迁先行、基础设施先行、环境建设先行、主体功能先行”的原则。

等等，似乎和楼市没有一毛钱关系。

然而，在众多条款之中，却单单加了重要的一句话。

鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

5

2016年7月22日，郑州市人民政府连发两文，大力推进货币化安置,通过自主安置、回购安置等多种方式，提高货币化安置率，加快安置进度，缩短过渡周期。

中心城区 “三环”以内不宜原地安置的，要通过货币直补或异地安置方式引导居民外迁，已签订协议的棚改项目力争货币化安置率达到50%，尚未签订协议的原则上户均实物补偿一套, 剩余补偿部分采取货币化安置方式。

这是郑州市政府时隔四年后再度重提“鼓励货币化安置”。

第一、拆迁鼓励货币补偿；

第二、实物安置面积每人不超70平方；

这两条加起来，指向性再明确不过，对于拆迁户，不管你是农村城中村改造还是城市棚户区改造，国家给你钱，能买新房尽量买新房。

前不久，郑州市刚刚进行了一个特色街区的改造，需要动迁上千户居民的住宅。

对于这样的一个工程，市里面给出了相当高的补偿标准——将按照被征收房屋的房地产市场评估上浮30%给予补偿。即评估公司13000元左右每平的房源，每平赔偿大概在17000元左右。

要知道，对于周边的老房子，二手房普遍价格只能一万。

该工程虽然给出了实物安置方案，但是更加倾向于货币补偿，因为17000到18000的价格，在郑州市西区，除了一两个顶级楼盘，差不多可以算想买哪里买哪里了。

6

房地产市场该不该救，在2020年，对于很多中国地方政府来说，是一个左右为难的事情。

救吧，压力重重。

政治压力，群众压力，特别是舆论压力，头天你敢出政策，第二天全国大小媒体，就能把你的政策嚷嚷的每个人都知道。

不救吧，地方楼市甚至经济就变成了一个高压锅。

经济增长、财政土拍，开发商破产风险，烂尾楼风险，哪个出事，都是吃不了兜着走。

所以，在今后相当长的一段时间内。

估计那些楼市萧条的城市，学习哈尔滨的可能性比较小。哈尔滨政府敢这样政策明发天下，一定是得到了更上一层政府的明示或者暗示。

更多的则是像郑州这样的曲线救国。

把房住不炒大原则下，在限购、限贷、限价等大原则不动的情况下，从土地入手，从公积金入手，从开发商土拍入手，一点点进入房地产救市的外围战场。

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