石景山，两大纯商品房开盘在即，无围墙开放式街区，你怎么看？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-11 10:30

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　在北京的城六区中，石景山的存在感一直比较低。大家对石景山的影响，较长时间内依然是与首钢有关，不过首钢启动搬迁之后，新首钢规划出炉，作为老城区的石景山正在焕发新的活力。

　　在石景山2017-2035规划中，石景山将目标锁定为国家级产业转型发展示范区、绿色低碳首都西部综合服务区、山水文化融合的生态宜居示范区。

　　首钢的搬迁，为石景山的转型提供了空间。

　　而我们今天重点关注的是古城南街以东，长安街以南，西五环以西的板块，则是石景山重点发力的新首钢商务居住区。

　　这一版块吸引了众多龙头房企，如中海，电建、华润、融创等。

　　整个板块有限竞房项目，共有产权房项目，还有纯商品房项目。

　　而我们今天重点关注的则是即将开盘的两个纯商品房项目，中海长安云尚与华润长安九里。

　　中海长安云尚——得房率优秀

　　长安云尚北侧1200米是1号线古城站，南侧300米是在建的11号线古城南街站，目前公共交通出行依赖北侧的1号线古城站。如果是驾车，主要是莲石路，长安街。

　　中海可称得上是石景山一哥，累计开发的项目已达10个。长安云尚与长安云锦隔街相望，但前者是纯商品房，后者是限竞房项目。

　　据了解，即将开盘的是长安云尚一期，格局如下：

　　主要是50平米一居室A户型，64平米两居室B户型，三居室分为三种，分别是78平米C户型、88平米D户型和115平米E户型。

　　受地块容积率和限高要求（周边有高压线），长安云尚选择了与长安云锦相同的布局，东西朝向是一居和两居，和78平米的三居，而88平米和115平米的三居则是南北朝向，其中115平米所在的4号楼位置最好，独占社区南北两大景观。

　　长安云尚的户型设计并无特别之处，但值得关注的是得房率和赠送面积。

　　以88平米D1户型为例，实际可用面积能达到78平米。客厅4.15米的面宽，在这个级别里的确相当少见。项目是精装修交付，客厅和北侧卧室的赠送面积经过一体化改造，空间相当大。

　　而一居室虽然户型差点，但得房率据说能达到99%。

　　目前了解到的是均价估计在6.8万-6.9万之间，其中D1户型88平米的，总价在620万-630万之间，首付4成左右，目前房贷利率应该是5.2%。

　　如果是换房，首付需要8成的，也只需选房后交4成首付，剩余4成明年2月份交齐就OK了，算是留足了置换时间了。

　　华润长安九里——高端产品，开放式街区能接受吗？

　　华润长安九里的地理位置要比中海长安云尚要更好一些，北行300米就是一号线古城站。

　　即将开盘的是4#、5#、6#三栋楼，均价跟长安云尚保持一致，也在6.9万左右。其中最小的88平米户型这次只有5#楼，一共52套。

　　长安九里这个项目另一个非常重要的特点是，开放式街区，没有围墙。

　　如果你关注这个项目，对这一点应该要评估一下。九里是华润的高端产品系，但既为高端产品，对私密性要求应该更高吧。

　　即将开盘的四个户型中，从楼层布局来看，120/125/138平米的均有东边户和西边户，可重点关注一下东边户，从户型设计来看， 125平米客厅是东西向采光，120、138平米是南向采光，均是南北通透，动静分区相对合理，而86平米则是全南向户型。

　　同面积相比，长安九里的86平米户型比长安云尚的设计就差太多了。全南向，得房率更低，仅为2居。

　　从样板间来看，长安九里的精装修标准是要高于长安云尚的。毕竟是九里系列，华润的高端产品系，而目前给出的预计价格（不到7万）也算是九里系产品最低的了。

　　但由于拿地时间较长，已经一年多，项目着急回笼资金，所以价格与长安云尚基本保持一致，这次开盘，华润也赚不到多少。

　　据了解，本次开完三栋楼后，后续再次开盘会参考项目北侧的融创地块的拿证价格，融创2020年1月拿的地，也是纯商品房，不限价。但由于融创拿地成本更高，华润此举也算是待价而沽。

　　长安云尚和长安九里，这两个项目属于纯商品房，所以定价基本比周边的限竞房要高1万以上，至于品质并没有比限竞房好太多，价格更贵其实更大程度上是因为成本问题。对购房者来说，纯商品房的优势是没有5年限售的限制。

　　由于是属于成熟地段，石景山万达商圈、海淀五棵松商圈，以及苹果园商圈，都非常近，吃喝玩乐没有问题。

　　从区域潜力来看，新首钢高端周边的规划发展，虽然蓝图描绘得不错，但我个人并不是很看好。而且石景山总体来说，从以往购房人群来看，本区改善需求的居多。投资人群对这一片兴趣并不太大。

　　以上，仅供参考。

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（责任编辑：王治强 HF013）