杨熙：当下物业服务企业要有三个核心能力

中国物业管理协会副秘书长、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心副主任、中物研协总经理 杨熙

  中房网讯 9月23日，由上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021物业服务企业综合实力研究成果发布会”在成都举行。

  在本次测评成果发布会上， 中国物业管理协会副秘书长、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心副主任、中物研协总经理杨熙发布了2021年物业服务企业综合实力研究成果。杨熙表示，当下对物业服务企业而言，核心的能力有三个，首先是规模化，对大多数物业服务企业来说，还是处于规模为王的时代。第二，品质的服务，能不能有更好的品质，推高物业服务企业的满意度和美誉度，是行业取得长远发展的关键。第三，科技和智慧的应用，它们能对行业做一些数字化的改造，提质增效。

  以下为文字实录：

  杨熙：各位领导、各位嘉宾，各位物业同仁，接下来由我发布2021年物业服务企业综合实力研究成果。

  先看一下行业整体格局，我们认为在今天的市场上，整个的宏观经济形势依然良好，无论是整体的2020年GDP的总量还是人均收入，人均可支配收入都在进一步的提高，城镇化不断的发展进程也会持续为中国的物业行业提供更多的新的增量。更具体来说，上游房地产供给到今天依然是非常的充足，2020年中国房地产无论是销售额还是销售面积都创下了新高。

  整个物业行业的发展到今天来看，截止到2020年年底，全国管理规模330亿平方米左右，整体行业营收突破了1.1万亿，其实可以看到在2018年第十次经济普查的时候公布了物业服务行业与国民经济其他的三产相关数据情况，可以看到，物业行业在18年的时候，即将突破万亿的时候，在整个国民经济第三产业中占有了比较重要的地位，远比我们想象的住宿业、餐饮业大更多。

  预计未来的“十四五”物业管理行业的规模将会达到430亿平方米，经济总收入超过两万亿，行业历经40年的发展，到今天突破了一万亿，接下来在未来五六年突破第二个一万亿，达到两万亿。

  整体上2025年整个行业突破两万亿，我们可以设想一下，今天的物业服务企业，整体市场占比1%、2%左右，但是如果在2025年，达到了5%的占比，可能就会达到一千亿的营收水平。

  同时可以看到，过去的两年里面，尤其是去年，越来越多的物业服务企业上了资本市场，到目前12家物业服务企业成功上市，截止到现在递表的企业26个，今年整个行业上市公司的数量有可能超过70家。

  但是我们同样看到，尤其在今年以来，去年的三道红线被房地产调控之下，今年上游房地产企业的状况严重影响着关联的物业服务企业，整个行业的整合在进一步的加速，我们看整个物业在资本市场上的走势，过去的一两年里面，持续都是走高的，而且远远高于房地产行业在资本市场的表现10到20%的百分点，今年八月份之后，多重因素影响下，物业股的走势首次低于房地产股票，我们认为未来的行业并购还会进一步的频发。

  行业整体的政策来讲，我们认为整体的行业政策对我们的中国物业市场还是非常支持和鼓励的，尤其是在今年年初的通知，为未来的行业发展指明了方向，2017年7月，也有关于整治房地产行业的通知，提到了物业管理行业，但是整体来看，我们认为整体政策的指向一方面更加的广泛，进一步推动物业管理的覆盖面，同时进一步推动整个行业的规范化和市场化，多元化，智慧化的发展。

  从500强物业服务企业的管理规模情况看，500强物业企业在2020年年底，整体的市场份额达到了44%左右，单独把百强企业拿出来看，百强企业占整体行业的集中度，在表面积30.7%左右。管理的规模方面，越来越多的物业服务企业加强第三方的拓展以及并购，而且在今年的上半年，整个行业并购的金额超过了去年的一年，或者在刚刚过去的中秋节，碧桂园服务和富力的合作，我们相信在未来的时间里面，还会看到更大金额的并购的现象的发生。

  物业服务企业布局的情况看，除了住宅之外，其他的业态，新赛道也逐渐更加的成型。整体来看，住宅服务业63%降到60%以下，非住业态逐渐增加到40%以上。

  越来越多的物业服务企业不断的打造自己的独立的细分业态的子品牌，尤其在过往两年，原来以住宅闻名的物业服务企业不断的将自己的商企物业品牌独立化，大家通过市场的招投标还是并购各种方式不断的扩张自己的规模，规模依然是今天所有的物业服务企业发展的重点。

  从管理的密度情况来看，越来越多的物业服务企业认识到需要加大自己的力度，500强的物业服务企业也在不断的加剧。在单个城市里面500强企业管理的项目差不多均在99个左右。

  整体上营收的情况看，2020年业绩持续保持比较高的增长态势，行业整体的营收增长达到了34%，从集中度的情况来看，达到的30.49%，如果单独看百强企业的收入，集中度23.52%。

  我们的营收结构里面，增值服务持续的加码，对500强企业而言，增值服务的营收从18年的20%左右到2020年的25%左右，增值服务在营收里面的比重越来越大。

  住宅物业依然是基础物业服务收入里面非常大的一块，但是同时我们看到在非住的领域，创收能力更强。

  物业服务企业，今天我们也通过多元化的服务支撑不断的发展，今天我们看到社区的电商方面，社区的空间运营，社区的房屋租售，停车位的管理方面以及社区的到家的家政服务。这几块是当前所有的物业服务企业经营社区增值服务这块内容的时候，占比超过10%或者接近10%的最大的一块。

  我们也看到在整体行业的营收的情况以及毛利率的情况下，整体的行业毛利水平今天是在18%左右，净利的水平在9.9%左右。

  如果毛利进一步做切割和细分，我们的基础物业管理服务，行业的平均水平约在15%左右，但是非业主的增值服务毛利更高，40%。

  我们的物业服务企业通过多个举措，共同在智慧物业方面的发展，通过外包的方式不断的降低成本，提质增效初步建立了成效。整体上来看，成本率从2018年84%降低到2020年81%，科技智能化的手段确实起到了一定的效果。

  整体行业500强企业人均管理面积的指标，在2020年达到了5500左右，目前的上市企业人均管理面积在6300到6500左右。2020年，人均创收差不多15.4万，人均创净利润1.52万元。

  我们的物业服务企业也直接或间接的通过直接就业或者外包就业的方式，总计解决了379万人的就业情况，也对整体国家的就业和经济做出了相应的贡献。

  我们也看到今天在物业行业里面，虽然大专以上毕业生从业者占很大的比重，但是高学历的比重在逐步的提高，过去这两年大量的来自于房地产企业里面的人才，包括来自于跨界，无论是咨询公司还是互联网公司的人才，不断的流入到物业行业，高学历人才持续的引进，也给我们的行业创新发展作出了相应的贡献。

  在2020年，因为疫情的发生，物业企业表现出自己的担当，我们在2020年物业管理协会做出相应的业主调查情况，90%以上的业主非常愿意按时缴纳物业服务费，这也是行业价值提高的最实在的表现。

  从全国拉通的情况看，无论是各个业态还是一二三线不同的情况来看，今天的全国的物业费均值水平在每月每平米3.19元左右。

  我们物业服务企业也不断的通过自己的贡献，在社会责任方面，包括持续开展精准扶贫，包括支撑行业的就业，再就业，包括履行纳税的义务，开展保障性住房的相关的服务，老旧小区的相应的服务，做出了自己的社会贡献，越来越多的上市企业发布自己的报告，更加注重自己的社会责任。

  很多的物业企业难免受到房地产开发企业的影响，放在每个篮子里的菜可能少一些，但是锅还是足够大的，当前的情况来看，整个的行业还是处于非常好的黄金发展的周期。

  今天我们认为对物业服务企业而言，核心的能力有三个，第一个首先还是规模化，各种业态的服务方面以及多元化的经营的收入或者多元化收入的层次结构方面可以体现整体的发展规模。

  今天对大多数物业服务企业来说，还是处于规模为王的时代。同时另外品质的服务，能不能有更好的品质，推高我们的满意度和美誉度，取得长远的发展。

  第三块，科技和智慧的应用对行业做一些数字化的改造，提质增效。

  我们认为，如何看待物业服务企业的竞争力，短期上来看，我们比较直观的看到结果指标，可能来自于收入不断的增长，合约的面积，在管的面积大幅度的增长，或者我们的利润在增长，以及相关的业务结构有比较好的增长。

  我们认为长效，核心还是每个企业锻造出自己的战术能力，首先是组织和建设相关的能力，有没有很好的组织建设的制度，让员工和企业一起共同发展，向上而生。

  同时，还要考验我们在市场上有没有足够的竞争力，我们是不是只能去依靠自身，还是说我们有比较大的外拓的能力，有并购的能力，还有整合的能力。

  第三个，我们在科技和数字化方面赋能的能力，有效的去提高公司的运转的效率，降低相关的成本。

  更长效的我们认为还是战略资源的选择上，第一点我们是否拥有很好的资源的优势，这个资源优势一方面可能来自于我们公司或者我们集团，今天我们看到有一些公司和集团或者房地产开发关联的企业出现问题，对我们的运营服务企业就是一个比较大的伤害，但是同时，房地产开发关联的资源优势，如果能够为物业服务企业更好的应用，我相信它也是非常好的推动。

  除了关联房企的资源优势之外，我们的上市公司本身也是战略资源优势，今天很多的上市的物业服务企业可以发展，可以募集更多的资金，收并购的时候，比今天市场上还没有上市的头部企业会有更好的优势，这也是资源优势。

  未来我们选择做什么或者不做什么，赛道的布局上到底建立哪些点，住宅之外要不要进入商管，要不要进入不同的赛道，这个考验的是我们自己战略的选择。

  第三个，你相信什么，我们是否相信品质和服务是所有物业服务企业最基本的，或者最应该重视的，没有品质，就没有未来更好的机会。长远来看，还是用品牌和口碑在市场上发展，这是长期的战略资源布局，这也是未来会决定企业发展的命运。

  我们也做出了这样的判断，中国的物业管理行业处于这样的发展周期，这样的黄金时代不能只成为碧桂园的黄金时代，我们应该更好的聚合行业之力，聚合行业的更多的优秀的头部企业以及优质的服务商和供应商以及行业的组织，我们共同把大家聚在一起，我们为更多的中小企业实现价值提升的方案，在智慧领域，我们借鉴成熟头部企业的经验，从底层设计开始，少走弯路，拿来主义，做跟随战略，把他们已经成熟的服务整合进来，立足自身的规划，把成熟的企业，他们已经验证的，在社区增值服务方面，无论是供需资源的利用上还是新零售层面，他们已经验证的模式和成果，能不能更好的使用，包括我们在管理规模扩张和提升方面，服务品质的把控方面，中小企业的自身价值的挖掘，是做赚钱的企业还是在市场上非常值钱的企业，我们如何帮助企业梳理这样的价值，包括社区的SaaS小程序解决的应用，物业费的催交，车位的快速的去化和社区零售供应链整合的降本增效的方案，我们希望帮助物业服务企业将来更好的增效，创收，我们希望联合更多的物业服务企业一起，助力更多的中小物业服务企业，与大家同行，达成共同富裕，不辜负这个时代。

  谢谢大家！

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