杨熙：“核心能力三角”将推动物业服务企业不断向前发展

  中房网讯 5月27日，由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙表示，当前对物业企业而言，核心的能力三角分别是规模、品质、科技。规模，既有多元化的扩张，也有多业态的发展；品质的背后，代表着品牌、美誉度、满意度；科技，将进一步提升物业企业的效率，同时能够给我们的用户带来更好的体验。正是这样的核心能力三角，推动着我们的物业服务企业不断向前发展。

  以下为文字实录：

  尊敬的各位领导、各位嘉宾，接下来我将为大家发布2021年物业服务企业上市公司的研究成果。

  我们先看看整个中国物业行业当前发展的新格局。在2020年末，在住建部及多部委的推动下，整个物业行业得到了政策极大的支持，先后发布了养老+物业、线上线下生活共同发展，以及住宅物业推动改进等相关通知，相关政策指引着整个中国物业更好地往前进步和发展。

  截止到2020年底，全国物业管理规模大致在330.4亿平方米，整个行业的经营收入突破1万亿，达到11800亿元左右。

  我们认为，当前对物业企业而言，核心的能力三角分别是规模、品质、科技。规模，既有多元化的扩张，也有多业态的发展；品质的背后，代表着品牌、美誉度、满意度；科技，将进一步提升物业企业的效率，同时能够给我们的用户带来更好的体验。正是这样的核心能力三角，推动着我们的物业服务企业不断向前发展。

  我们具体看看2021年物业服务企业上市公司相关情况。截止最新数据（5月25日），整个上市物业服务企业达到46家，今年有4家物业服务企业成功上市，目前已经递表企业有19家，我们相信这些企业都会在今年内成功上市。我们也看到，当前的物业服务企业里，有3家物业服务企业在港股的港币市值过千亿，有4家物业服务企业的市值高于关联房地产企业，整个物业板块的平均市盈率大致在26倍左右，整个房地产的平均市盈率今天大致在5倍左右。所以，整个物业的估值水平，要比整个地产高出5倍。

  2019年，丁祖昱总第一次提出，如果我们把房地产企业和物业企业混排在一起，会是什么情况？我记得在2019年的时候，我们第一次看到市值混排的时候碧桂园服务进入前20强左右，2020年差不多碧桂园物业可以进入前10位，整体混排，前20强中物业服务企业有5家。在今天，整个房地产和物业市值混排的情况下，有11家物业服务企业的市值进入了前50强的名单，碧桂园和恒大都进入了前10强的行列。

  刚才我们也看到，在去年的发展过程中，整个房产相关股价涨幅情况跑输恒生指数，物业企业明显在过去一年跑赢了整个大盘。从资本市场来看，有越来越多的物业服务企业已经进入了港股通，入选了恒生指数，值得欣慰的，或者说让行业更骄傲的，碧桂园服务进入恒生指数成分股，恒大物业和碧桂园也进入了中国指数，这都是最大的市值的50家上市公司才能进入的相关榜单，对整个行业和资本市场来说，也有非常大的影响，进一步扩大了物业行业和物业企业在整个资本市场的知名度。

  从营收规模情况来看，45家物业服务企业中，我们看它们过往三年整体发展状况，平均增速在38.6%左右。当前已经有4家物业服务企业的营收过百亿，有13家物业服务企业营收超过30亿。我们相信，这就是未来整个资本市场上物业服务企业必须具备的基本门槛。

  增速来看，有17家物业服务企业在过去一年中营收增速超过40%以上。从营收规模情况来看，基础物业服务当前依然是整个营收的主力，均值占60%左右。从增值服务情况来看，目前增速依然在不断发展，过去一年的增速差不多在58%以上，也就是说在增值服务和物业领域，它的增速会更快。

  我们也看到，企业开始逐渐分化。在社区增值服务收入上，Top10企业贡献收入达到近八成，包括绿城服务、保利、碧桂园，整个增值服务在行业里都是相对领先的。在增值服务上，今天的物业企业布局也非常广泛，无论是教育/养老/健康/金融/到家各方面都有布局。从整体数据来看，今天我们的物业服务企业最重视的布局在于美居装修业务和到家服务。今天也有很多房地产供应链家居装修企业在现场，相信未来在物业领域，或许我们有非常大的发展空间，几乎今天每一家头部物业企业，都在开展美居和装修相关业务。

  在社区增值服务领域，今天我们认为，社区生活服务、社区空间运营服务以及美居装修服务、租售业务和车位管理服务，是当前整个社区增值服务管理中已经成型的，或者说是比较成规模的社区增值服务收入。尤其是在今年以来，很多的物业服务企业纷纷把自己的租售业务进行了品牌升级和焕新，推出独立租售品牌，包括碧桂园和龙湖即将上市的业务，预示着他们下一步会重点进军租售领域，不仅仅是局限于自己的小区。

  非业主增值收入情况，今天的前十强企业贡献的收入占比超过七成。当前物业服务企业在非业主增值收入上主要开展了哪块服务？一是案场及协消，二是交互前相关服务，三是前期规划、设计和咨询服务，这些服务构成了当前物业服务企业在非业主增值服务上探索成型的业务。从管理规模情况来看，当前有16家物业服务企业在管面积超过1亿平方米，整体行业两极分化的情况也比较严重。从物业企业规模扩张的情况来看，首先来自于关联房地产企业的收入规模，也是非常重要的支撑和支持。在过去三年的时间里，我们看到碧桂园集团的操盘面积，超过2.4亿平方米，包括中国恒大1.8亿平方米。我们相信这些碧桂园集团的操盘面积，未来两三年都会转化为碧桂园服务的在管面积。我们也在看今天房地产企业的土储规模，未来也会进一步转化成销售操盘面积，以及最终转化成物业服务企业的在管面积、合约面积，我们认为这对整个物业服务企业在房地产红利的趋势下，将依然持续。

  今天我们也看到，整个行业并购整合趋势进一步明显。过去一年有54家相关并购，我们的物业服务企业的并购不仅仅是在行业内做并购，也开始在行业的上下游和产业链上进一步并购，包括进军传媒领域、环卫领域，在各方面做更大的并购。我们认为，在未来的两三年，中国物业的并购市场将会进一步加剧竞争，从今年的情况来看，2021年一季度并购上市公司交易额对价情况，已超越2020年整个上市公司交易对价情况。

  当前第三方在管面积，也是头部物业服务企业、上市物业企业非常重视的，除了有关联房地产企业给予支持，我们自身也在拓展自己强大的能力。绿城服务在2020年以全年9000多万的外拓面积，成为了2020年年报中最高的一家物业服务企业，证明了他们非常强大的外拓能力，这也是关联房企物业服务企业今天要着重加强的外拓能力。

  非住宅物业领域，成为当前物业服务企业竞争差异的关键。在整个发展趋势中，我们看到非住宅领域物业的发展增速越来越快。大家也用各种方式，分别进入了更多的业态，无论是商写、办公楼、医院、河道治理还是城市服务，这也是当前整个物业服务企业在多元化以及多业态发展上的重大关键。

  从整个资产规模情况来看，物业服务企业的总资产一直在不断上涨，企业成长性非常好。

  盈利情况，今天的物业服务上市企业，毛利均值在29%左右，净利水平在14%左右，处于相对高位水平。

  社区增值服务，毛利相对基础物业服务更高，从图表中可以看出，上市的物业服务企业的社区增值服务毛利通常在40%多，而基础物业服务的数据在20%多左右。净资产收益率情况，也普遍高于关联的房地产企业。从整体物业服务企业发展的情况来看，因为它是现金流行业，所以资产负债率和整体风险都十分可控，最近碧桂园服务又发了新一笔的债，手上多了150亿的现金。

  从整体情况来看，物业服务企业整体现金流在不断增长，从未来发展情况来看，目前物企合约在管面积比在1.68，也就是说当前的物业服务企业，都储备了未来两三年不断发展的合约面积，未来的增长可以进一步预期。

  在今年上市公司业绩发布会之后，物业服务企业纷纷给出了未来三到五年的指引，包括碧桂园服务，2020年的年报收入在150-160亿，他们也认为，未来五年后他们希望达到千亿收入的水平，包括绿城服务，未来也有五年翻五倍增长的趋势（预期）。当前资本市场对高增长及大规模企业明显更加追捧和青睐，也可以看到，未来五年我们的物业服务企业还会经历高速发展的阶段。同时，在科技能力和品牌能力上，会进一步协同物业服务企业的发展，促进他们综合实力的进一步提升。

  在人均管理绩效上，2020年相比2019年，物业服务企业的人均管理绩效在不断提升，当前上市公司的平均水平在6300平米左右，我们也知道，行业里现在头部企业的人均管理水平可以达到1万平米左右，当然这里面一定有科技赋能和管理红利。

  社会责任，2020年经历了疫情，中国的物业行业稳稳地站在防疫第一线，也为中央电视台相关纪录片称之为“物业英雄”，对行业整个社会地位价格的提高，有非常大的作用。联交所相关新政，未来对物业服务企业在港上市会造成一定影响，过去三年盈利门槛提高到8000万港币的水平，我们认为，未来会有越来越多的中小企业走向并购路线，也可能需要联合进行企业发展。

  按照当前情况来看，当前整个行业有46家上市的物业服务企业，目前递表的有19家，还有2家准备拟上市分拆，从目前公开的信息来看，至少还有20家企业会上市，还有一些企业在酝酿的过程中。我们认为，截止2021年末，中国物业行业市场上的上市物企将达到70家。

  值此，中国物业发展的黄金时间，中物研协联合中房优采共同发起“美好生活服务相关计划”，我们希望未来能建立美好生活计划的联席主席机制，未来大家更好地进行探讨和交流，共同共生发展。同时，我们会进一步对物业服务在美好生活、增值服务乃至智慧物业方面的相关样本，进行持续研究和分析。我们将持续举办美好生活服务创新峰会，以及500强物业优选供应商研究活动。我们还将与头部物业服务企业一起协同设立美好生活服务产业基金，我们希望未来在整个物业的数字化、科技化，乃至于响应政策的号召上，在未来的养老及托育上，选择比较好的投资赛道，共同孵化行业上下游产业链相关的发展，我们将进一步推动相关工作。

  以上就是我的汇报，谢谢大家。

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