【2021 IF·商业地产年会】李亚明：未来十年是中国商业地产轻重分化窗口期

经济观察网 记者 丁文婷 9月8日，由经济观察报主办的“2021 IF·商业地产年会”在线上举办，汉博商业管理集团股份有限公司执行副总裁李亚明分享了《新消费格局下的商管行业的革新之路》主题演讲。李亚明对当前中国不动产的商业服务层面、商业管理资产市场的机遇与挑战等方面展开了分析，并对未来新格局下商管行业的革新制度提出了五条应对策略。

在李亚明看来，中国的商管企业正从传统的重资产开发运营中剥离出来形成独立赛道，随着市场金融和开发政策的调整，将形成广大的资产发展空间，商管企业也将从内部运作向外部独立生存转化，从而形成一个行业。“未来十年是中国商业地产受政策影响而形成轻重分化的窗口期”。

以下根据李亚明演讲整理：

我今天分享的主题是新消费格局下的商管行业革新之路，关注的是当下备受关注的商管行业及商管行业发展趋势。

聚焦到国内的商管行业发展历程，大体上分为两大阶段。回顾中国商业地产开发的这40年，前20年基本是以外资和国内的港澳台企业主导的城市综合体和一线城市的商业地标；2000年-2010年则是中国商业不动产大发展的时代。2015年，首先由万达喊出了轻资产管理的口号。汉博商业2015年新三板挂牌时，这个服务领域都没有对标的企业，当时对标的是酒店服务类企业。2017年，国家出台了全新的国标行业目录，综合体管理服务行业才浮出水面，行业才进入到快速发展时期。

2019年12月30日，宝龙商业分拆上市，2020年12月9日，华润万象生活分拆上市，这些行业龙头企业都给其他的企业起到了标杆和示范的作用。可以说商管行业进入到了资本助推阶段，商管行业已经从传统的开发运营模式中剥离出来，形成了独立的赛道，并在资本市场上进入凸显价值的阶段。

目前，不动产管理主要分为三个层面，第一是投资管理，第二是资产管理，第三是物业管理。对比境外和境内的特点，国外的商管主要是投资管理和资产管理捆绑共同发展，切分的是商业资产增值部分的蛋糕；而国内基本是以资产管理+物业管理作为捆绑的一种服务模式，这是国内和国外的最主要的区别。底层逻辑是基于国外和中国的不同的金融环境和条件。

在这一新兴赛道中，涌现出了三类选手，第一类是由原来开发企业剥离出来的商业管理公司，或者叫商业资产管理公司；第二类是像汉博商业这种独立的第三方，通过这么多年的发展，摸索出一条自己的发展之路；第三类是以过去的传统百货，或者是某一个细分品类的业态或者是品牌，像数码科技(300079,股吧)，甚至是奥莱、IP类的业态品牌商进入这个赛道。未来大家共同在这个行业中互荣、互生、互惠。

商业管理各大公司目前面临着哪些机遇或挑战？我认为主要有如下四点第一，虽然现在国内涌入到商业管理，或是资产管理赛道的从业者很多，但是行业的渗透率并不高，未来还有大幅度的提升。综合管理服务类最重要的是以购物中心为主导。目前，国内的购物中心近万家，而比如万达广场管理的也不过三、四百家左右，市场占有率仅有3-4%。所以未来这个市场发展空间还是非常大的。

第二，大部分国内商管公司都是从原来的开发企业母体剥离出来的，对母体或者是开发主体的依赖性比较强，未来能不能接受市场化的挑战，以及能否形成统一的发展标准，能否快速地复制，我觉得未来也是有充分的想象空间。

第三点在于，赛道的同仁们主要是在一二线城市中寻找自己的猎物和市场。而未来三四五线城市以及具体服务的资产类别上，还有细分和下沉的空间。

第四，我们可以清醒地看到，赛道上的选手很多是综合性的，真正致力于纯商业资产，或者是购物中心的，并不是非常多，独立性能否完全凸显，我觉得未来有待于观察和发展，这是我做出新格局下的四个判断。

而针对未来新格局下商管行业的革新制度，我认为有五条应对策略，或者说是五个方向。

首先，城市更新时代已经来临，行业同仁应该关注小而美和下沉市场。未来我们服务的这些资产不应该只关注新增项目，而要更多地关注存量市场。现在很多行业同仁还没有关注到一些细分和下沉市场，比如一些三四线城市，更迫切需要行业标准、专业人才和品牌的进入。

其次，合作模式灵活，助推市场经营多赢，多做一些尝试。市场上主流的合作模式主要是三大类，第一类是品牌输出和管理输出，第二类是委托管理服务，第三类则是整租管理类，各有优缺点。

第三，行业从业者们需要不断地完善自己的专业能力和经营资产的能力，回归到未来商业的本真。

第四，携手科技，数智赋能。需要从品牌平台、城市地图、管理平台和会员平台四个方面着手，利用科技的力量数智赋能，增效降本。

第五，借助资本的力量，为服务的资产为消费者创造新的消费需求。尤其是结合当下关注在餐饮、文创、体育、亲子、休闲娱乐和医美服务，这六大服务体验业态是未来引领市场消费的风口。

纵观未来，我总结三点：第一，中国的商管公司正从传统的重资产传统运营中剥离出来形成独立赛道，随着市场未来的金融和开发政策的调整，将形成广大的资产发展空间，商管企业也将从内部运作向外部独立生存转化，从而形成一个行业。

第二，商业管理不同于传统的酒店、住宅和写字楼能形成一个标准的服务方案。商业品牌的迭代、商业的时尚度和消费者的忠诚度变化都非常快，很难形成标准化的产品。这就需要大家脱离过去依赖资产和母体资源的方式，能够在第三方市场竞争的时候，找到一条自己未来的生存之道。

第三，未来十年是中国商业地产受政策影响“轻重分化”的窗口期。希望行业内的同仁们能互相交流，通过平台打造和空间服务，创造更好满足大众的，有烟火气的行业消费及商管品牌，走出一条有中国特色的商管之路。

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