迭代升级加速转型 商业地产迎来黄金十年

　　2021年中国商业地产进入加速复苏的阶段，国家统计局数据显示，1-5月，全国商业营业用房销售面积同比增加8.2%，办公楼销售面积增加10.5%；两者的开发投资额较去年同期也均有超过6%的涨幅。但不可忽视的是，未来几年内，商业地产行业仍然面临着较大的去化压力。

　　6月24日，房讯指数研究院发布的《中国商业地产100强研究报告》显示，商业地产10强整体相对稳定。其中，万达继续位列第一，万象生活、中海商业、红星美凯龙、大悦城分别位列第二、第三、第四、第五，富力商业、宝龙地产、保利商业分别位列第六、第七、第八；印力和龙湖位列第九、第十。

　　房讯指数研究院指出，以2021年5月中国公募REITs的诞生为标志，商业地产黄金十年周期徐徐拉开帷幕。

　　站在新周期的起点上，房讯指数研究院认为商业地产黄金十年将呈现四大趋势变化：第一，新商业，以新零售、新电商、新消费为代表的新商业表现强劲且前景可期；第二，新办公，以智慧办公的崛起为标志，新建在建写字楼在硬件和软件上的标准创新改变了工作定义和企业定义，预示了新办公的新趋势；第三，新园区，定制化、专业化、数字化、生态化的四化园区有望脱颖而出；第四，新居住，2021年随着政策上住房市场和住房保障两大体系的完善，供给端呈现多元化规范化，需求端新生代租赁群体观念革新。

　　商业环境继续回暖，消费市场加快复苏

　　在经历了疫情的洗礼之后，中国商业地产不仅在市场端实现了快速恢复，商业地产企业积极调整战略，以重度运营和数字科技赋能行业发展，以创新的商业模式满足消费内循环趋势，从而进入高质量发展的“新赛道”。

　　2021年一季度，全国房地产开发投资稳定恢复。以商业地产来看，据国家统计局数据，2021年1-3月，商业营业用房和办公楼的开发投资额同比增速均超过10%，其中商业营业用房为2397亿元，同比2020年一季度增长13.8%。彰显了行业韧性，也体现了行业发展信心有所增强。

来源：国家统计局 房讯指数整理

　　销售方面，2021年一季度商业营业用房销售面积较2020年一季度增长24.9%，较2019年仍有差距，并没有完全恢复到疫情前的情况。存量上，2021年一季度商业营业用房待售面积同比下降3.7%，库存量相对减少。不可忽视的是，在新开工面积增长的前提下，未来市场仍将面临着较大的去化压力。

　　从市场端来看，随着整体商业环境继续回暖，消费市场加快复苏，餐饮等接触式消费明显改善，实体零售店铺经营继续回升。一季度，社会消费品零售总额105221亿元，同比增长33.9%，两年平均增速为4.2%，与去年四季度环比增长1.86%。

　　2020年整体来看，新冠疫情导致全国商品零售额下降，商业地产行业企业面临着巨大挑战。年初疫情肆虐期间居民生产、生活受限，线下消费市场受到冲击；到二三四季度市场逐步复苏，商业地产百强代表企业规模仍保持增长，但增速有所回落。

来源：企业年报 房讯指数整理

　　写字楼依然是商业地产投资者的首选

　　2021年，得益于整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，市场回归疫情前的发展曲线。

　　截至2021年一季度，外部不确定性因素对写字楼市场的冲击减弱，整体需求承接2020年下半年的复苏步调，越来越多的企业正在积极释放其新租或搬迁需求。各项积极因素推动下，写字楼市场持续恢复，重点城市迎来“开门红”，空置率上升的趋势得到缓解甚至改善，租金降幅收窄，逐渐趋于平稳。

　　从大宗物业交易表现来看，虽然交易市场周期变长，但在自用、投资双轮驱动下，市场活跃度并未下降，投资者仍对市场优质项目保持高度关注。无论是自用亦或投资，写字楼依然是商业地产投资者的首选。

　　随着经济形势的变化，写字楼市场租户端结构出现转变，金融和科技客户势头强劲，拉动了市场需求的增长。业主端则不断提升写字楼物业质量，积极采用灵活租赁、智慧物业及增值服务等策略来满足租户日益多元化的办公需求。

来源：国家统计局 房讯指数整理

　　市场销售方面，一季度全国办公楼销售面积575万平方米，较2020年同期增长34.4%，与2019年一季度（671万平方米）仍有差距，但已经显示出疫情后良好的恢复态势。

来源：房讯指数研究院

　　全国主要城市2021年首季度净吸纳量录得125万平方米，在连续多年供大于求的趋势下，本季度全国整体净吸纳量高于新增供应水平，实现市场供需的基本均衡。

　　但总体来看，中国写字楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行的局面，但中国经济基本面长期向好，金融、TMT行业仍强势扩张，将持续驱动市场租赁需求，长期仍拥有增长引擎。

　　产业地产加速转型升级

　　2020年的新冠肺炎疫情给产业园区带来了巨大的冲击，在疫情影响下，行业整体规模增速放缓。而外部环境的变化也使园区的运营招商一度面临困境，导致园区运营商营收与利润的下滑。但在政策扶持、融资渠道畅通、数字化赋能等多重利好的带动下，产业园区依旧将迎来蓬勃的发展。

　　从整体行业来看，随着产业的转型升级，越来越多市场化运作的园区开始“去地产化”，以信息化、智能化应用，全面提升产业园区运营能力；同时，联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，打造一站式、生态闭环的产业集群也为产业升级提供了助推力。

　　展望未来，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府从多方面加快新基建建设进度，作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。

来源：中国开发区网 房讯指数整理

　　房讯指数认为，中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从"卖房卖地"转向"持有运营"，产品模式将从"园区经济"转向"城市经济"，盈利模式将从"客户思维"转向"伙伴思维"，运营模式将从"管理园区"转向"服务园区"。

　　新居住迎来新逻辑

　　《报告》指出，短期来看，大城市住房问题、租赁住房将成为政策发力的重点，新市民的住房需求同样得到重视，从中长期来看，住房市场和住房保障两大体系的完善，将对未来调控思路作出引领。

　　2020年，在“租购并举”政策推进落实下，住房租赁市场行为正逐渐规范，市场环境亦进一步改善。

　　从政策来看，国家“十四五规划”提出，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。推进住房租赁市场的规范与发展成为未来五年的重要工作，也是关系社会民生的关键因素，租赁市场的发展迎来挑战和机遇。

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