正荣地产能否穿越大浪淘沙时

  2021年8月27日，正荣地产（06158，HK）报收 4.40 港元，总市值 193.9 亿港元。在过去三年时间内，这家公司以 250 亿港元为市值中枢，上下波动。股价的箱体波动像极了这家公司当前面临的现实，生存暂且无忧，但发展并不容易。毕竟，比起同行同等规模的房企泰禾、华夏幸福、蓝光发展等曝出的债务违约问题，稳健地活着就是一种幸运。

  活着

  8 月下旬，正荣地产交出中期成绩单。

  这份业绩报告显示，公司上半年的合约销售金额 823亿元，同比增长47％，已完成全年目标的55％；营业收入160 亿元，同比增长10％；净利润15亿元，同比增长18％；归母净利润12亿元，同比增长33％。客观说，这是份还看得过去的财报。时至今日，在行业债务违约频繁发生的背景下，能够稳妥穿越寒冬就是胜利。

  此时此刻，或许没有人会否认，对相当数量的中小房企而言，当年万科的“活下去”，正在成为现实。

  三年前，当万科主席郁亮喊出“活下去”的口号时，曾引发全行业轩然大波，在那个房价依然在快速攀升，一线城市仍在快速去化的时刻，这种过分的危机感，容易让人感觉矫情。

  然而，在房价飞涨的年代，房地产挤占大量金融资源之后，金融政策全面转向，金融行业去地产化急剧提速，2020年底的《房贷集中度管理制度》又加剧了金融行业对地产业的信贷调整速度，全行业均面临资金紧张的状况，一些房企“十个锅五个盖子”的游戏玩不下去了。正是在这样的背景下，近五年高速扩张的正荣地产，能在剧变世道急踩刹车而无意外，本身就是一个幸事。因为，从时间维度上说，企业的发展，就是个比拼存续时间的残酷游戏。

  标签

  在国内房地产发展进程中，福建房企是一个特殊的存在。

  正荣地产是其中一员，尽管这个群体都在努力撕掉闽系房企的标签。但正所谓赢亏同源，享受了高周转、高负债的高速扩张，就必然要承担高负债所带来的信贷收缩压力。客观来说，福建的中小房企，由于早年大多激进扩张，融资成本普遍偏高。与头部房企相比，今天也面临着两倍、甚至更高倍数的融资成本压力。比如，正荣地产中报披露的融资成本在6.35%，而一些头部房企，其融资成本在3%至4%之间。

  但是，起家于福建不应该成为房企不能说的秘密。《东地产财经周刊》观察到，在某些阶段，金融业确有这种近乎地域性的偏见，但并非全部现实。与一批挣扎于信贷收缩中的房企不同，今日A股市场上，深证市场市值第一名的股王，更是来自福建的宁德时代。

  据说，曾有早年的投资人看到宁德时代董事长曾毓群办公室挂有“赌性更坚强”的书法，该投资人心想这果然是福建人，便调侃说“你为什么不挂爱拼才会赢呢？”，曾正色道：“光拼是不够的，那是体力活；赌才是脑力活。”今天，新能半年报看点源动力电池领域笑傲全球，个人财富超越马云的曾毓群，仍然以福建地名打头的企业，在硬科技道路上，演绎福建人的精彩。

  试图撕掉福建房企标签的房企，本质上代表的是不自信，无论提与不提，金融机构的偏好与偏见就在那里。

  中局

  与撕掉闽系标签相比，练好内功才是关键。

  “三道红线”事关融资大局。中报数据显示，正荣地产的净负债率 57.2%，较 2020 年底下降 7.5 个百分点；剔除预收账款的资产负债率 72.4%，相比上年末下降 4.2 个百分点；现金短债比 2.2 倍，短期负债在债务中的占比继续下降至 28.5%。根据“三条红线”政策，剔除预收款后的资产负债率超阈值，归为“黄档”行列。公司表示，争取年底“三道红线”指标全部达标。

  此外，《东地产财经周刊》认为其公司财报背后，仍有一些看点值得注意。正荣地产财报显示，尽管上半年毛利增速放缓，但净利润依旧保持较快增长，主要得益于出售子公司的收益。报告期内出售附属公司收入8.53亿元，该项收入贡献了上半年净利的 56.75%，而去年同期净利仅为0.13亿元。这种非经常性损益，并非常态，半年报录得不错的财务数据，能否在下半年延续仍然是个挑战。

  无论如何，面对持续高压的政策环境，去化趋缓的项目，对于棋到中局的中小房企来说，活下去仍是危机驱动下的冰冷现实。

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