降价近400万还要二拍！“顶流”学区房遭杀价：从32万/㎡跌到10万/㎡，降200万也不一定有人接盘，不香了？

疫情还未结束，深圳楼市率先降至冰点。此外，广州楼市迅速降温。到底是怎么回事？一起来看看。

深圳二手房成交量创下十年新低

据中国基金报报道，根据深圳市住建局的数据显示，继7月二手房过户量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下十年新低。

仅从单月成交，2013年以来，只有受疫情影响的2020年2月，当时的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量为1997套，低于今年8月的2043套。

据了解，深圳总人口1756万，月度二手住宅成交竟然只有2000套出头，实属罕见。深圳的这一成交量在全国的一线城市中，都是最低的。据乐居统计，2021年8月份北京二手住宅共计网签15942套。

而在上海，据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，即便在二线城市杭州，8月市区（不含临安）二手房成交量也有5602套。

值得注意的是，这已经是深圳二手房成交量连续第五个月下跌了。Q房网数据显示，8月深圳二手住宅成交量已经是连续第5个月下跌。去年同期，这一成交数字为11322套。全月二手住宅量值险守两千套关口，市场观望情绪浓厚，交易氛围低沉。

自2月官方发布二手房指导价以来，二手住宅成交量持续下跌，4月-7月成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套。就在不少人认为深圳的二手房成交量已经跌到了平台期，但8月成交量再下一台阶。分析人士表示，这与深圳7月末出台的学区房新政不无关系。7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》出台，提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源。

图片来源：摄图网

而关于近期深圳教育相关改革的进展，已有消息称南山、福田开始教师轮岗，就连分班都有采取摇号的了。8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用电脑摇号的方式对2021级初一新生进行分班。

据中证报报道，罗湖区一头部中介经纪人表示，该片区的成交量自指导价出台后缩水近9成。“学区房新政影响也比较大，急卖的业主开始降价，降价幅度在20万元至30万元。”

此前的“顶流”学区房则成“重灾区”。百花片区作为深圳学区的“顶流”，片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。

8月初，该片区的法拍房的成交价已经降至10万元/平方米左右。同样是8月初，一套深圳高级中学对口的香蜜湖学区房，出人意料的流拍了，降价近400万，将在9月22日进行二拍。

“新政对百花的影响很大。”该片区的中介表示，现在很多业主想降价，问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前，无论怎么降，大部分买家都保持观望状态。

业主直降百万元卖房，广州楼市迅速降温

近日，广州祭出二手房指导价“大杀器”，部分项目挂牌价立马跳水，有业主更是直接降价百万元。连续重拳打击下，广州二手房市场格局正迎来重大变化。

8月31日晚间，广州市发布建立二手住房交易参考价格发布机制的通知，首批热点区域二手房参考价随即发布。

首批96个项目均是涨幅明显的热门小区，其中天河区核心区的二手房价格动辄在单价15万元以上。但出人意料的是，此次最高参考价仅为每平方米9.69万元，10万元以上二手房一夜之间被“团灭”。

一石激起千层浪。据央视财经报道，在二手房指导价发布当天，位于天河区枫叶路的珠江俊园就有业主因置换急需资金，直接降价118万元出让一套四房单位。此外，天河区历德雅舍、骏景花园等项目近日也有业主主动降价销售。

中证君发现，珠江俊园正是首批实行二手房参考价的96个小区之一。数据显示，该小区二手房指导价为每平方米68435元，而最近贝壳二手房挂牌参考均价高达93174元。

图片来源：广州住建局官网

还有媒体报道称，广州二手房指导价出台后，民生银行(600016,股吧)、工商银行(601398,股吧)等多家银行已迅速跟进，开始按照指导价执行二手房贷款。对于二手房贷款客户而言，这意味着首付资金将大幅提升。

据中国证券报报道，内人士表示，此次出台二手房指导价，将对广州二手房市场起到降温作用。预计后续更多小区将出台参考价，推动二手房价格继续下跌。

在北上广深4个一线城市中，深圳、上海先后出台二手房指导价制度，至今全国已有10多个城市出台二手房指导价。从实际效果看，二手房指导价调控成效显著。最新成交数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比跌超八成，这一数据也创下了近10年新低。从价格看，深圳中原研究中心数据显示，8月，有64%样本房源价格下调，不仅是挂牌价，成交价也在跌。

贝壳研究院的报告称，二手房指导价的设定一方面合理引导价格预期，抑制房源标价过高，进而调整二手房价格；另一方面银行将依据指导价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而上涨，相当于控制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制二手房投资需求。

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