二拍降至20.6亿仍遇冷上海明天广场部分房产半月内两次流拍

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-12 14:08

11月12日12时，刚刚结束的上海明天广场7至32层（不含23层避难层）房产二拍，因无人出价再次流拍。二拍起始价20.57亿元，较第一次起拍卖价降了5.14亿，减少近20%。

早在10月27日，上述房产以评估价25.71亿元起拍遭遇流拍。当天上海明天广场调整价格，迫不及待地再度挂牌。

此番拍卖的不动产约占到明天广场总体面积的1/4，在专业人士看来，明天广场位于上海的绝佳地段，但从首拍及二拍来看，市场对其拍卖价格并不认可。

二拍价格降近20%仍遭流拍

上海明天广场外形前卫，像太空时代的巨型火箭耸立在上海市南京西路，由浦发银行旗下的上海安联独家投资兴建，1997年开工，2003年10月落成，总投资约28亿元。

据了解，明天广场总建筑面积12.74万平方米，建筑总高度283米，分为地下3层和地上58层，土地用途为综合用地。而本次拍卖标的仅为明天广场的7至32层，且不含23层避难层,建筑面积3.65万平方米，约占到明天广场总体面积的1/4。

此前的10月27日，明天广场上述房产被摆上“货架”，以25.71亿元价格起拍，这一起拍价也是拍卖标的评估价。然而市场的接受度并不高，虽然截至一拍结束时有5.3万人次围观，但是无一人参与竞价。结果显而易见：一拍流拍。

在首拍流拍后的当天，上海明天广场拍卖标的也迅速调整价格，迫不及待地再度挂牌，比起拍价下降了5.14亿元，降幅接近20%，也有4.2万人次围观，但最终20.57亿元的二拍起始价仍未迎来新买家。在半个月内，该标的连遭两次流拍。

据悉，明天广场这部分拍卖的资产所有人为上海盛懿投资中心（有限合伙）（简称“盛懿投资”）。此前这部分物业已全部设立抵押，并且被人民法院司法查封。

据天眼查信息披露，盛懿投资是由上海华信间接持股，占股42.48%。而上海华信背后大股东则为中国华信能源有限公司（简称“华信能源”）。

此前，华信能源在国内拥有证券、信托、期货、银行、保险、金融资产交易等重要金融平台，是由来自福建南平浦城的叶简明创办。2018年，华信能源暴雷之后，面临被接管、债务重组等一系列变故。

2020年3月，上海法院宣告对华信能源、上海华信等共4家公司进行实质破产清算。其相关资产也陆续走上了被出售的道路，其中包括盛懿投资此次拍卖的明天广场上述资产。

仅拍卖部分资产、带租约等缺乏吸引力

此前，盛懿投资通过公开拍卖取得上海明天广场7至32层共计246套酒店式公寓（不含23层避难层）产权，并将其改造为办公场所，包括在同一楼层打通原有的墙壁，并根据办公目的重新规划、隔断，同时对水、电、网、气的线路也进行了重大调整，最终导致房地产权证上登记的246套房产的空间格局发生了重大变化，不能在物理上一一对应。

据拍卖信息显示，上海明天广场的8层部分房产被马里兰商务中心（上海）有限公司承租，租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用，其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用，租赁期限至2021年3月31日。除此之外，其余楼层大多处于空置状态。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为，拍卖标的已经设立抵押，并且被人民法院司法查封，加上目前有租户、带有租约，而且租赁期间的相关租金均由出卖方收取，与买受方无关等等这些条件，这些都将影响竞买人对其价值判断。

虽然明天广场处于上海的绝好地段，但从首拍、二拍相继流拍来看，市场对拍卖的价格并不认可。甚至有业内人士认为，其曾以评估价首拍，也有试探市场的嫌疑。

实际上，明天广场部分资产的成交价也受目前写字楼市场大环境的影响。据高力国际分析认为，今年第三季度受到大量新增供应影响，空置率仍在上升，租金环比下降2.7%；预计在新增供应压力下，平均租金或仍将下行。

此外，在更多上海业内人看来，本次拍卖系盛懿投资所持有的上海明天广场部分资产，而且要求标的整体打包拍卖，这些局限性都影响拍卖资产的价值以及被市场的接受度。

新京报