鉴报｜盈利下滑、合作权益比低，德信如何平衡规模与效益？

8月27日，德信中国交出了一份中期业绩“成绩单”。

据财报显示，今年上半年，德信中国实现营业收入130.71亿元，同比增长68.5%。在营收持续增长的同时，德信中国的盈利水平有所下滑。上半年，德信中国实现毛利润28.5亿元，整体毛利率21.8%，同比下降4.88个百分点；净利率为10.5%，相较2020年同期下滑6.8个百分点；归母净利润6.3亿元，归母净利率仅4.8%。

对于德信中国来说，在冲千亿的过程中，如何平衡规模与效益成为关键。

营收持续增长，盈利水平下滑

德信中国起步于浙江，近年来发展提速，成为房企大军中的一匹“黑马”。2015年至2018年，德信中国合约销售额分别为61亿元、72亿元、151亿元和396亿元。到了2020年，德信中国实现合约销售额约635.3亿元。6年内，从61亿元到635.3亿元，增长10倍。

在此基础上，今年上半年，德信中国连同合营企业及联营公司的未经审核合约销售额约为430.3亿元，同比增长67.4%，领先百强房企平均40%的销售业绩增速。

谈及下半年推货安排，德信中国常务副总裁方静在业绩会上表示：“截至6月30日，不含已售未结转的货值，可销售的货值约1200亿元，处于健康水平。下半年会新推货值400亿元左右，对完成全年指标非常有信心。在推售节奏上，今年第三季度和第四季度的推售比较平均，大约都在200亿元左右，预估销售节奏也比较平稳。”

不过，今年上半年，德信中国盈利能力出现下滑。上半年，德信中国实现毛利润28.5亿元，同比上升37.7%，整体毛利率为21.8%，同比减少约4.9个百分点；净利润13.8亿元，净利率为10.5%，同比下滑6.8个百分点；归母净利润6.3亿元，同比减少9.98%，归母净利率仅4.8%。

对此，克而瑞研究中心分析指出，整体而言，德信中国结转收入并表比例由2020年上半年的44%增长至64%，但并表项目的低权益比例，也使得企业的归母净利率受到影响。

业绩会上，谈及上半年公司毛利率出现下降、未来毛利率、净利率的预判上，德信中国助理总裁单蓓表示，上半年毛利率相较于2020年度有所下降，但毛利率仍处于行业中上水平。“在‘房住不炒’、‘稳地价，稳房价，稳预期’的大背景下，房地产毛利率回归到合理区间是个必然趋势，短期内虽有所下滑，但从中长期来看，将有利于行业平稳健康持续发展。”单蓓说。

单蓓还表示，德信在财务上追求利润、现金流和负债三者均衡，而非单一追求利润指标，此外，加上土地布局以及产品溢价等方面的优势，未来，公司毛利率及净利率水平仍将保持在行业中上水平。

积极纳储，合作权益比低

在土地布局上，德信中国坚持立足浙江省，深耕长三角，聚焦四大都市圈的布局策略。财报显示，截至2021年6月30日，德信中国在全国27个城市共有161个项目，在长三角、珠三角、成渝及长江中游经济带的总土储面积约为1993万平方米。

今年上半年，德信中国仍保持积极的拿地力度，上半年共斩获27宗土地，新增土储投资总额270.9亿元，新增土储建筑面积492.7万平方米。据克而瑞研究中心统计，德信中国全口径金额拿地销售比0.63，超出百强房企平均的0.29一倍还多。

值得一提的是，在集中供地背景下，两家或多家房企联合拿地开发的方式在土地市场越来越常见。不过，合作开发虽能一定程度上摊薄风险，但难以避免的，低权益比，意味着所得利润减少。除了财报表现之外，德信中国另一个受到关注的话题是合作，以及由此带来的权益合作占比低的问题。

克而瑞研究中心统计，今年上半年，德信中国拿下27宗土地中，新增土储权益比例虽提升至49.6%，已连续三年回升，但拿地权益占比仍然较低，新增项目中，仅湖州武康街道地块为全资。

对此，克而瑞研究中心分析指出，一直以来，德信中国的合作项目占比较高，虽然这种模式能够帮助企业快速实现规模增长，但势必会影响归母利润，未来企业仍需持续关注权益比例的提升。

知名地产分析师严跃进指出，拿地项目中，权益占比不高，往往会有两个问题。一是会稀释企业的实际经营表现，在类似股权下，投资者会质疑后续销售数据的水分；二是过多采取联合拿地等方式，也容易面临管控，尤其是土地竞拍的规则在优化，部分联合拿地的门槛也会提高。

业绩会上，谈及公司销售权益占比较低、未来合作开发计划时，方静表示，德信中国通过合作，一方面可有效降低成本，另一方面可分散投资风险。“基于德信中国在营销、产品运营上的优势，合作项目中，90%的项目由德信中国操盘，对项目有较大主导权。今年上半年，新增土储权益比已达50%，相较过去几年已有上升态势，在未来两到三年内会逐步体现出来，这一比例符合当下市场行情及德信中国自身发展诉求。”方静称。

踩中“三道红线”中的一条，处于“黄档”

“降杠杆”是2021年房企面临的一大挑战。依照“三线四档”融资新规，德信中国剔除预收款后的资产负债率为73.6%，净负债率为72.4%，现金短债比为1.37。由此可见，德信中国2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

此外，财报显示，截至6月30日，德信中国持有现金178.4亿元，现金短债比1.37，现金可覆盖短债，短期内无偿债风险；长短债比1.49，较期初有所下降。

业绩会上，针对商票及美元债情况，单蓓表示，“德信中国商票规模不大，至报告期末，只有约1.23亿元商票。在美元债方面，公司上市以后总共发行了8.5亿美元的债券，截至6月30日公司存续中美元债约8.08亿；其中今年8月6日到期的2.58亿美元债，公司已悉数归还，目前约有5.5亿美元债余额。”

“德信中国会根据自身的经营情况，资金需求，负债结构，再根据综合的外部的债权市场情况来进行统筹考虑，适时启动再融资工作。”单蓓如是说。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 李世辉

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