8年23倍！低调的旭辉控股，不低调的速度，降负债咋整？

撰文|蜜姐&编辑|凯

8月26日，旭辉控股发布了今年的中期业绩，这家销售排名前15的房企，在中报和业绩会上也分享了自己对房地产行业发展的判断。

01

首先来看旭辉控股今年上半年的成绩单。

上半年，旭辉控股实现：

合同销售额1361.5亿元，同比增长68.65%；

收入364亿元，同比增长58%；

毛利约75.25亿元，同比增长27.5%；

核心净利润33.46亿元，同比增长4.8%；

归属于股东的净利润36.02亿元，同比增6.94%

截止6月底，旭辉控股完成全年销售目标的51%，物业销售现金回款率超90%。

据国家统计局的数据显示，上半年商品房销售额同比增速为38.9%，商品房销售面积同比增速为38.9%。

两相比较，旭辉控股的增速远高于平均水平。

如今，楼市调控继续且监管方面更加深入和细致，房企普遍都在控负债、降杠杆，行业增速总体上是放缓的。

旭辉如此高的增速比较少见，业绩发布第二天，截止今天（8月27日）收盘，其股价微涨了0.98%。

从区域来看，上半年，旭辉控股来自长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占其合同销售总额的比例为：44.7%、16.2%、26.0%和13.1%，主要还是重仓长三角地区。

分城市来看，二线城市占主力。

上半年，一线、二线和三线城市合同销售额分别占其合同销售总额的比例为：9.3%、61.8%和28.9%。

此外，值得注意的是，上半年，旭辉控股集团附属公司、合营企业及联营公司的物业销售现金回款占同期合同销售金额超90%。做规模还得靠人多力量大啊。

02

不过，好成绩背后的压力也不小。

首先是房企融资新规的“三条红线”，旭辉控股依然踩中一条。上半年，其剔除预售款后的资产负债率为72%，略高于红线要求。

对于目前处于黄档的状况，业绩会上旭辉方面表示，有信心在今年末进入绿档。

好在其流动比率为1.5倍，短债压力不算太大。

但其负债规模不容小觑。

财报显示，截止6月底，旭辉控股的总债务额为1107.47亿元，比去年底增加了60.32亿元；净负债额为583.41亿元，比去年底增加了47.81亿元；担保合营企业/联营公司的负债额为170.12亿元，比去年底增加了32.34亿元，增长了23.47%。

其负债规模的攀升与旭辉控股这些的高速发展密切相关。

旭辉控股于2000年在上海成立，创始人林中早年做的是房屋中介公司，确定要进入房地产开发行业后，毅然决然开始了“沪漂”。

无论是创始人还是旭辉控股，一直的风格都颇为低调务实。但其发展的速度却是十分迅猛的。

2012年，旭辉控股成功赴港上市，当年的合同销售额为95.44亿元，同比增速75.5%，在房企销售排行榜中排名第44位。2020年，旭辉控股的合同销售额为2310亿元，在房企销售排行榜中排名第14位。

2012-2020年，旭辉控股的合同销售额实现了8年23倍的增长！房企销售排行榜中增长了30位，这速度很房企。

虽然相比某些高调的黑马房企，旭辉控股实在是太低调，但其发展速度和“狠劲”同样厉害。

03

在如今的行业大形势之下，旭辉控股能否实现“既要”“又要”的目标？

这大概是不少关注它的投资者和蜜姐一样，都很关心的一个问题。

从今年半年报来看，旭辉控股的利润空间缩小了。

上半年，旭辉控股的毛利率为20.7%，去年同期为25.6%；上半年其核心净利润为9.2%，去年同期则为13.9%。

结合其增速来看，似乎有让利保增长的问题。

不过，旭辉控股董事局主席林中认为：“房地产行业利润率的降低是一个行业发展的必然阶段，因为行业已经过了暴利时代，未来不可能还有暴利。”

同时，他还分享了自己的判断，“（如果要）预测行业的毛利率，我认为可能到明年年底见底。”

对于关心楼市的蜜友，这一判断值得细品……

翻看今年房企们的半年成绩单，林中的话不假，行业的毛利率普遍是降低的。

不过旭辉控股这个利润空间压缩还是比较明显，而且从其今年拿地的情况来看，大概率还会进一步下滑。

拿地方面，旭辉的态度表现得很谨慎，称“避免以高成本收购土地”，上半年从其新进入的8个城市来看，是进一步向下沉市场寻找增量。

实际上，2020年报中，旭辉控股就明确“本着不拿地王，战略补充的原则，聚焦一二线及强三线城市，多渠道锁定多幅大规模多期开发的优质地块”。

今年上半年，旭辉控股收购了43个新项目的权益，土地代价合计约277亿元。7月有所加速，当月收购了8个新项目的权益，土地代价约为33亿元。

上半年，旭辉控股新进入8个城市，分别为：华东地区的临城、六安、宣城；华北地区的聊城、德州、日照；华南地区的莆田；中西部地区的株洲。

很明显，这是进一步向下沉市场要增量。

旭辉控股在财报中称，将坚持“在一二线做精品，三线城市做规模”的商业发展路线，对于规模的执着依然不会放弃。

截至报告期末，旭辉控股的土地储备为5840万平方米。

至于钱的问题，旭辉控股在业绩会上透露，在其多元化的业务中，希望能成熟一个上市一个！未来几年有望推动2-3个子公司实现IPO。

这是否为成为千亿房企们的转型模板？我们拭目以待。

亲爱的蜜友们：欢迎大家一起学习，共同成长：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠《海龟交易法则》《基金定投：让财富滚雪球》《灭火：美国金融危机及其教训 》等好书中的一本（任选其一，先到先得），不重复赠书。如能坚持一个月，将赠送神秘学习大礼包哦。

今日词汇：博傻理论

博傻理论(greater fool theory)：指在资本市场中（如股票、期货市场），人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从自己手中把它买走。该理论指出了投机行为背后的动机,投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”。

本文首发于微信公众号：闺蜜财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

旭辉控股降负债路径
“稳健派”金辉控股低调IPO
“稳健派”金辉控股低调IPO
金辉控股2020盈利双增：三条红线达标，降负债成果显著
设计实力派 | 周晓安的低调 VS晓安设计的不低调
房企降负债的八大路径
旭辉控股有望超额完成2300亿元销售目标
上半年销售增幅近五成 金辉低调达成多地土储布局
金辉控股：2020年债务结构进一步优化 净负债回归2017年 高质量增长的典范
年报快读|旭辉控股：销售额突破2000亿大关 多元化拿地释放利润空间