财报风云｜招商蛇口上半年经营业绩大涨，永续债升至280.6亿元

招商蛇口上半年业绩表现不错，利润翻三倍，负债率远低“三道杠”。不过，从过去几年的表现来看，招商蛇口的成绩并不是十分出色。

撰文/ 刘馨予

编辑/ 卢泳志

8月23日晚间，招商蛇口发布2021上半年业绩报告，交了一份靓丽的成绩单。

中报显示，招商蛇口上半年营收446.57亿元，同比增长83.62%；归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%。

图片来源：招商蛇口公众号

此外，经营活动中产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%。

对于净利润增长，招商蛇口回应称，一方面是房地产业务结转同比大幅增长；另一方面是公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14.58亿元。

经营数据“追平”2019年

从财务数据上看，同期营收、利润双双大幅增长，与2020年相比，国资背景的招商蛇口2021上半年可谓向前迈了一大步。

不过，通过和2019年的数据相比可以发现，之所以2021年上半年的经营数据大涨，是因为2020年营收和利润的缩减。

图片来源：东方财富网

数据显示，招商蛇口2019年上半年营业总收入约166.9亿元，净利润48.98亿元，扣非净利润48.3亿元。

对比来看，今年上半年净利润42.51亿元，扣非后为28.04亿元，净利率由2019年同期32.38%下滑至2021年13.05%。

更值得一提的是，2019年，招商蛇口的扣非净利润增长是-21.3%，对比2018已然下滑。今年上半年的营收是2019年的两倍还有余，但扣非净利润只是2019年的一半多。

图片来源：东方财富网

从扣非后增长情况看，招商蛇口本次半年数据上的靓丽，不过是去年“同比”衬托，虽然同比上升，但实则不如往年。

从2020年的年报来看，招商蛇口利润自2015年重组上市以来首次出现负增长。

由此来看，2021年上半年在财务数据表现上看似发展惊人，实则是2020年的经营数据本就欠佳，与2019年同期对比后其实并不亮眼。

永续债成上市房企第一

除了经营数据靓丽，招商蛇口上半年的财务数据也非常好看。

截至上半年，招商蛇口短期借款为120.76亿元，长期借款为958.64亿元，一年内到期的非流动负债为312.53亿元，应付债券为258.91亿元，有息负债为1650.84亿元。

图片来源：招商蛇口官网

“三道红线”方面，截至2021年6月，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，低于70%；净负债率34.74%，远低于100%；现金短债比1.35，高于1。

不过，值得注意的是，该数据是在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券。

按“三道红线”的硬性数据标准，招商蛇口是一家负债率良好的房企。但除了明面上的负债，招商蛇口还存在一些隐形负债，比如永续债、商票等。

过去几年间，招商蛇口永续债规模快速增长，2017年到2020年，招商蛇口永续债余额分别为40亿、70亿、190亿、204.74亿。

2020年，招商蛇口是A股上市房企中永续债最多的一家。今年上半年，招商蛇口的永续债升至280.6亿元。

有业内人士指出，永续债虽然在名义上可以长期持有，但代价往往是高昂的融资成本和逐年递增的利率。一旦企业经营不善，可能会导致财务收紧。

相互担保的“取暖”模式

今年上半年，招商蛇口还在不断为旗下企业担保。

图片来源：招商蛇口官网

过去两个月，招商蛇口已经为旗下13个项目公司提供了担保，原因均为项目开发需要，通过融资机构借款补充资金。

比如，7月31日，为武汉招城置业担保2亿元；8月2日，为合肥招盛担保9.68亿元；8月3日，为青岛蓝湾网谷担保9亿元；8月18日为南通恒泽担保5亿元；

截至8月18日最后一笔担保，招商蛇口及控股子公司的对外担保余额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为501.55亿元，占本最近一期经审计归属于母公司股东净资产的49.48%；对合并报表外单位提供的担保余额为42.46亿元，合计544.01亿元。

不过，这些子公司的经营状态都不太理想。数据显示，在招商蛇口担保的这13个企业中，除了苏州招商和青岛蓝湾网谷利润为正，其他子公司的营收均为0。

除了为子公司担保，招商蛇口全资子公司深圳地产还反向为其担保100亿元永续债、80亿元银行借款。

7月30日，招商蛇口向中原信托申请永续债权投资，总金额不超过100亿元；6月30日，向招商银行深圳分行申请授信额度80亿元，均由深圳地产担保。

在相互担保的“取暖”模式下，招商蛇口可以一直保持优异的财务状况吗？欢迎留言评论！

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