花样年潘军：房地产行业过去唯规模论，现在强调现金流和利润

（文/张志峰编辑/马媛媛）8月26日，花样年发布2021年中期业绩公告。

数据显示，2021年上半年，企业实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%；净利润增长9.5%至3.03亿元，归属母公司净利润1.53亿元，同比增长58.7％。

相较于销售规模的增长，花样年董事会主席潘军显然更看重其在利润上取得的突破。

“房地产行业变天了。”潘军在业绩会上表示，“房住不炒”基调之下，第二批集中供地速度在减缓，通过一系列金融政策，7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行。因此，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在反而更强调现金流和利润。

从收并购向招拍挂转变

值得注意的是，在行业下行周期中，房企普遍高利润的时代早已一去不返。

数据显示，花样年上半年尽管营收与净利润大增，但企业毛利润却同比减少26.75%至22.77亿元，毛利率却由2020年同期的33.6%大幅下降至20.8%，与行业平均值持平。

对于下降原因，花样年管理层解释，上半年入账的项目区域售价比较低，限制了利润率，此外还包含一些车位等低毛利率产品，对整体毛利率产生影响。

企业执行董事兼首席财务官陈新禹称，未来随着高单价项目的入账，还有旧改今年陆陆续续有一些确收，整个公司的毛利率将与目前持平，甚至有机会更高。

在整体业绩上，陈新禹预计，会呈现稳健增长的趋势，全年会比中报有更为明显上升。

从销售地区分部来看，华东区域贡献了34.3%的销售收入，约96.52亿元；其次是西南地区，销售额72.28亿元，占比25.7%。

土地储备方面，今年上半年，花样年新增6幅土地，建筑面积107万平方米，权益建筑面积54万平方米；总地价为103亿元，权益地价约62亿元；新增可售货值约198亿元，权益可售货值约107亿元。

企业执行董事兼地产集团首席运营官张惠明介绍称，花样年购地方式已以往的收并购为主转为以招拍挂为主，项目规模以中小型为主，平均总建筑面积18万平方米，通过合适的项目体量来保证“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司两年半时间里合共购入32幅土地。

“同时，我们也继续发挥旧改优势，稳固在深圳、东莞城市更新的主导地位，并正开拓大湾区的项目进入包括广州、中山等城市。”张惠明透露，在转化方面实现提速，花样年的目标是达到每年不低于2块地的转化。

截止今年6月末，花样年总土地储备为3843万平方米；目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶，储备总货值4671亿元，其中可售货值达到2829亿元。

以现金流为考核方式

财务杠杆方面，2021年上半年，花样年大力拓展境内外银行渠道融资，以此来调整境内外债务结构，优化财务状况。

截至2021年6月30日，公司保有银行结余及现金315.83亿元，相比2020年底增长10.3%；总借款514.88亿元，净资产266.15亿元，净负债率74.8%。

公司境内多个开发项目取得银行开发贷，银行贷款占总借款比例提高至20%；境外获得集友银行11亿港元贷款额度，彩生活获得1.5亿美元银团贷款额度。公司计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下，促使降低融资成本。

2021年5月份以来，境外房地产美元债整体市场波动加剧，花样年一方面持续进行二级市场债券回购及美元债要约回购，以稳定二级市场价格；另一方面，于6月份成功发行2亿美元3年期美元债借新还旧。

配合要约回购，花样年将进一步降低今年内到期的美元债金额，延长美元债远端到期，有效实现债务年期结构的优化管理。

除了地产业务之外，截至2021年6月30日，花样年旗下物业板块上市公司——彩生活合约管理总建筑面积为5.65亿平方米，为2817个社区提供服务，遍布全国279个城市，为超过1000万业主提供服务。

在提及行业局势与公司战略变化时，潘军认为，从中长期来讲，房地产仍然是一个对于国民经济非常重要的行业。“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏，现在强调的是现金流和利润。花样年要把经营重点放到整体的运营效率上，要确保现金流的安全。”

他表示，花样年在土地的选择方面要确保能够有现金流利润的，所以在考核机制方面也进行了相应的调整。不仅考核销售规模，更重要的是销售以后可用现金流的考核，要改变过往行业一贯的看销售速度的情况，那些没有现金流的销售，对于企业来说压力就比较大。