承诺坚决不拿低毛利项目 宝龙地产：内房股毛利率的“明星股”

　　内房股投资者素来看重高毛利。那些年，被追捧的内房股普遍的特点就是毛利高。但投资者常有困惑：为什么很难有房企能够持续保持高毛利。尤其是当上半年大批房企的毛利率相较去年全年大幅下降，市场对行业的毛利率趋势更为担心。不过，宝龙地产（HK1238）在2021年上半年的稳健表现，让市场看到了优质的内房股是有能力保持高毛利的。

　　根据半年业绩2021年上半年宝龙毛利率达35.2%，居于行业领先水平，这也是自2015年以来，宝龙地产连续六年半将毛利率维持在30%以上。

　　特别是在8月19日宝龙地产举办的2021年线上业绩会上，“维稳”和“高毛利率”成为整场会议的关键词。商住两开花模式带动宝龙销售的增长，得以快速回收现金流；慢周转、追求高毛利模式，不仅降低企业资金风险，又能给股东带来高回报。

　　多项关键指标大幅增长

　　数据显示，2021年上半年宝龙地产实现合约销售530.4亿元，同比上升68.2%，实现全年千亿销售额目标一半。受益于销售金额的增长，宝龙创收入新高，盈利大幅提升。上半年实现营业收入207.3亿元，同比上升20.7%，其中，地产开发收入184.2亿元，同比上升20.1%，商场运营收入18.5亿元，同比上升20.5%。

　　再看盈利，2021年上半年宝龙毛利率达35.2%，居于行业领先水平，这也是自2015年以来，宝龙地产连续六年半将毛利率维持在30%以上。净利润、归母净利分别达50.8亿元、39.1亿元，分别同比上升45.3%、76.1%。

　　业绩稳增的同时，宝龙地产各项财务指标亦得到优化。截至2021年6月底，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.98%、77.84%和109.29%，“三道红线”零踩线，维持绿档水平。宝龙总裁许华芳表示，宝龙策略是守住‘三道红线’，能做多好就做多好，对企业的发展比较有信心。

　　回看宝龙地产近些年的发展，公司主要提升自身的能力，基于现有业务模式和产品角度思考发展方向，坚持高质量发展。在许华芳看来，只有做好“稳”，公司蓝图才得以实施。

　　不拿贵地 维持公司高毛利

　　基于稳扎稳打、维持30%毛利策略，宝龙地产上半年没有选择疯狂拿地，牺牲利润去市场“厮杀”，而是理性对待。

　　“集中供地的城市，宝龙地产一幅土地都没有拿，算来算去还是上海最好，其他地方利润都特别薄。”许芳华表示，宝龙尽量规避较热的土地市，因此上半年开拓了安徽市场，并在广东中山和佛山拿了两个很好的项目。

　　资料显示，2021年上半年宝龙地产新增项目19副，计容总面积384万平方米，新增可售货值510亿元，平均土地成本4927元每平方米，总溢价率3.5%。于宝龙而言，拿地评判逻辑为是否有合理利润的保障。

　　从土地分布看，上半年长三角及大湾区土储占比84.9%，下半年长三角及大湾区占新推货值76.6%，土储分布与宝龙地产聚焦战略区域策略有关。而销售数据的表现证实了该策略的正确性。2021年上半年宝龙地产合约销售再创新高，其中长三角地区销售金额占比83%。

　　充足的土储也为宝龙提供不扎堆热点的底气，能够从容应对外部环境的调整。许芳华说到，宝龙现有的土地储备质量和增长空间足以支撑企业发展，公司会守住三条红线，按照国家政策情况，能做多好做多好，不为了增长而增长。

　　值得注意的是，下半年土拍以竞品质逻辑展开，土地加强“控实际地价”的调控趋势进一步帮助房企释放一定的利润空间，于宝龙而言，则意味着低溢价拿地的基础上利润空间更大，未来宝龙盈利增值值得期待。

　　商业运营加速销售 促进现金流回流

　　宝龙地产的定位是“一家商业地产开发运营商，专注于开发及经营综合性商业地产项目”。2020年宝龙地产提出要实现“双百双千”目标，住宅商业双开花的发展策略一方面可以帮助公司快速回收成本；另一方面，发展宝龙商业打造城市综合体，扩大品牌影响力，帮助公司以相对较低的价格获得土地。

　　许华芳曾介绍，“双百双千”即自持购物中心超百座，核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。而据宝龙地产分析，商业运营带来的收入回报会超越住宅销售，进而撑起宝龙地产的千亿帝国。

　　从商业表现来看，2021年上半年宝龙地产商业规模提速扩张，新增储备7家自持商场；出租率提升至92.3%，较2020年上半年同比上升8.8%；2021年下半年，宝龙计划开业10个宝龙广场，3个宝龙天地，5个宝龙星汇。

　　商业规模的扩张源于商业经营品质的全面提升。上半年商场运营销售额同比提升约51%，整体出租率提升到92.3%，客流同比提升约56%，实现营业收入18.5亿元。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，商业配套提升了住宅使用的便利性和居住质量，对促进住宅销售具有加持作用。

　　鉴于下半年还有519.6亿元销售目标，许华芳给出44%销售去化率底线，截至7月底，宝龙已完成624.85亿销售额，按照宝龙地产的规划，今年将冲刺1050亿元销售额目标，也就意味着，宝龙地产将于今年正式迈入千亿阵营。据许华芳分析，下半年宝龙销售去化率底线为44%。

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