冯国亮:调控持续加码 楼市迎来20年之大变局

今年以来楼市政策频出，截至7月末，累计调控超过320次，严厉程度也超过历年，而且伴随长效机制落地，出台了很多新的政策措施，如调控深入二手房、上海个人住房房产税正式开征等，因而无论准备买房还是持有多套房产的家庭都要密切关注政策变化。

纵观今年的政策取向，主要围绕四条主线展开，即不发生系统性金融风险，地方土地财政，投资增速稳增长，新市民及年轻人住有所居，政策有压有保。

调控政策成为房企及购房者的指挥棒

【部委督导约谈】

为抑制部分城市市场过热，住建部副部长倪虹率队赶赴上海、深圳、北京、杭州、无锡等多地调研督导工作，并约谈了房价涨势较快的南昌、广州、合肥等城市。

【升级四限摇号】

据统计，深圳、上海、西安等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、设立二手房参考价格、新房积分摇号等措施。上海7次加码，成为调控风向标。

【假离婚法拍房】

上半年热点城市出台新规，限制假离婚买房，北京近期也出台“限离”新政；

同时法拍房也陆续被纳入限购范围。

【学区房人才房】

学区房受到重点打压，上海、北京、重庆等城市实施多校划片或学位到校，同时部分城市人才房优惠购房的门槛提高或取消，以防止钻空子进行炒房。

【二手房指导价】

深圳、成都、西安相继施行二手房指导价，上海实施二手房房源挂牌核验，宁波公布二手学区房指导价，预计还会有更多热点城市陆续实施指导价。

【22城集中土拍】

上半年22城按照要求实行土地“集中出让”，改变了行业游戏规则。不过大部分城市首轮土拍价格溢价率依然较高。

杭州、北京、深圳、无锡等城市既限地价也限房价，重庆等地为了提振楼市，没有按规则设置条件，由此出现高溢价率，触发了上涨预期。因而近来第二轮土拍规则生变，规则越来越细化。

房地产金融全面收紧降杠杆

今年金融政策全面转向，通过三条红线和房贷集中度管理制度，给房地产套上紧箍咒，逐步降低风险。大湾区和长三角部分城市楼市热度较高，投资投机比重过高，为了降低杠杆，避免出现局部金融风险，调控不断加码，通过一系列组合拳使其降温或熄火。

【三道红线和额度管控】

金融机构对房企融资实施“三道红线”，对银行涉房贷款实施额度管控，新增贷款占比从前几年44.8%降至28%。对金融机构、房企和个人都起到较强管控和约束。

【紧房贷升利率】

本轮调控直接从资金源头掐脖子，直接拧水龙头进行额度管控，部分城市由此出现了房贷荒。同时调高房贷利率，多个热点城市的房贷利率上调购房成本提高。

【严查资金来源】

银行端对二手房审核门槛加大，查首付来源，查征信；消费贷、经营贷、抵押贷、过桥贷和赎楼贷等资金不得违规流入楼市，一个个融资的漏洞被堵上。

查验购房者资金

广州等地要求购房首付款必须是购房者自有资金，或直系亲属（即父母）的资金。凡是到账低于6个月的资金，都要查实或证明该资金是自有资金。银行还要审核借款人的收入证明、银行流水、购房资质等。

查处经营贷

近两年经营贷购房成趋势，3月银保监会要求各大城市开始排查经营贷等楼市违规资金，其中厦门查实17.93 亿元，是北上广深总和的两倍。

规范贷款资金用途

6月银保监会公告：对于确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收还贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。

抵押贷、信用贷抽贷

近年抵押贷、信用贷流入楼市屡禁不止，金融监管部门对房贷进行贷后抽查的频率提高了、带有随机性，审计也更精细了。

停止过桥贷和赎楼贷

重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门就过桥贷、赎楼贷等业务约谈相关部门，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

商票纳入监管

央行发布新规，将房企的商票及商票融资业务纳入监管范围，未来可能把商票的融资规模计入三道红线的指标里面，融资渠道进一步收窄。

房地产纳入反洗钱监管

6月1日，央行公布反洗钱法修订草案征求意见稿，明确要求房企或中介机构等特定非金融机构，应当参照要求履行反洗钱义务。 

为了确保投资规模稳增长，一方面商品房开发投资规模保持稳定，另一方面开启大规模旧改和城市更新。

今后十年新增住房需求主要来自新市民及年轻人，相当一部分人买不起房，为此大规模建设发展保障性租赁住房提上了日程。

大力发展保障性租赁住房提上日程

 5月12日、14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。

重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实一批保障性租赁住房项目。

6月18日，国务院常务会议提出保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。

10月起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

国家层面住房保障体系的顶层设计已经清晰，公租房、保障性租赁房和共有产权房为主体。公租房以政府为主导，财政资金投入，而保障性租赁房和共有产权房以市场为主导。

政府给出优惠的政策及条件，引导市场做租赁房，缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，解决新市民和年轻人的住房困难问题。

总之，伴随住房制度转变及长效机制落地，楼市调控将长期化、常态化，楼市迎来20年之大变局，开始步入下半场。

而政策有保有压，在商品住宅调控收紧的同时，租赁房提上日程，今后五年一线城市的供应量将超过商品住宅，住有所居的新时代由此开启。

上半年推出观楼市视频栏目，下半年将推出鉴房选房栏目，敬请关注！

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