2021中国楼市十大转变与趋势研判——【冯国亮观楼市】

前年7月在企业家圈层活动中分享《应对经济危机与第三轮财富大洗牌的策略》，去年几次分享《楼市十大根基已变，将会何去何从？》，此前的预判在今年已然成为现实，7月以来很多人都感到楼市变天了，那么具体有那些变化呢？在此分享年中楼市内参部分内容。

一、市场周期出现变化

1998年房改以来，房地产以3年的短周期螺旋上升，前6个周期的情况都差不多，楼市上行一年至一年半，之后横盘或回落调整，呈现涨长落短。

2017年后周期特征出现变化，市场周期越来越受到调控的影响，过去一盘棋式同涨同跌的波动周期彻底结束，各地市场出现明显分化，进入和过去明显不同的新周期。

二、楼市节奏出现落差

去年以来部分城市又出现了新一轮的行情，而各地政策、周期和市场状况不同，因而节奏出现落差。

深圳东莞广州的行情已经结束了，楼市入冬，有些城市才走到一半的行情，如北京正处于夏末秋初的阶段，长三角楼市紧随大湾区，年初强三线城市全都启动上行了，目前热度依然较高。

还有些城市才刚刚启动，甚至还没有启动，华北房价基本稳定，有些城市房价仍未走出下跌区间。

三、轮动规律出现变化

楼市轮动规律都是由能级高的城市向能级低的城市逐级轮动，一二三四线城市出现传导效应，而今年的市场轮动则以中心城市带动周边城市，进而向周边扩散。

以大湾区为例，先是深圳放松调控出现领涨，临近东莞跟着启动，之后轮到广州和佛山。如今受调控影响，广州已步深圳后尘，新房二手房同时回落，进入调整期。东莞楼市完全处于歇菜的状态，有价无市。

四、楼市出现全面分化

每个城市的周期不同，政策不同，市场状况不同，区域规划与发展潜力不同，因而分化在所难免，不同层级城市之间的市场出现明显分化。

人口持续流入，产业、教育等优质公共资源分布较为集中的城市及区域，房价表现会相对好些。城市内部不同区域板块也出现分化，核心区域领涨，边缘区域趴窝。

到底是涨还是跌，绝非一两句就能概括，需要结合不同品类及档次，具体情况具体分析。今后选房要通过数据分析，精确到区域、板块、街道、住区、户型。 

五、楼市标杆深圳倒了

深圳一直是全国楼市的风向标，一年前单月成交直接破万，二手房限价后，3月-6月，二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套，深圳上半年仅过户2.8万套，为近3年新低，环比下降45%，同比下降35%。

如今深圳楼市高位盘整，量价齐跌，囤房者不愿意降价卖房，购房者也不愿高位接盘，与2017年下半年北京楼市的状态如出一辙，很多房产经纪人今年至今没有成交，不少房产中介店都倒闭了。这不仅会影响周边城市，还会间接影响其它热点城市的预期。

六、制度与趋势都变了

如今国家战略变了，楼市的根基变了，大环境已经变了，楼市主要矛盾已经从过去的总量不足，房子短缺，步入资源配错导致的结构性不均衡。

当前我国正处于经济转型的重要关口，未来十年土地财政及土地增值的动力逐步减弱，房价上涨驱动力也会弱化。伴随长效机制落地，行业已经被套上紧箍咒。

七、金融政策全面转向

今后5-10年经济增速和收入增长将放缓，难以支撑债务规模继续地扩张下去。对于楼市而言，最大的风险就是来自于债务规模持续扩大之后的收缩，遏制杠杆率继续攀升，稳杠杆成为当务之急，因而今年金融政策开始收紧。

无论出于防范房企大而不倒，还是防范居民持续加杠杆，遏制房地产金融化、泡沫化都是大势所趋。如果流动性持续收紧，失去杠杆的支撑，楼市热度必然下降。

事实上，央行已经开始布局筑堤，抵御房价未来可能下跌引起的各种风险、问题。通过三条红线、额度管控等各种手段逐步降低房地产领域的杠杆，减少对金融资源的过度占有。

八、楼市调整将长期化

土地财政仍是十四五期间主要财源，预计流入楼市的资金总量在90万亿左右，相对充足，以确保地方财政及债务风险不至于爆发，这也决定了对楼市尤其是新房市场不会被过度压制，将会处于窄幅波动的状态。

房地产事关经济增长、金融稳定与国民财富，目前中国经济增长过度依赖房地产相关投资、地方政府过度依赖土地出让金、商业银行体系的信贷资产过度集中于房地产与土地、老百姓存量财富过度集中于房地产，这注定了楼市调整将是长周期的过程。

九、投资黄金时代结束

房地产行业步入下半场，过去20年的牛市基础已不复存在。

伴随调控重点逐步转向二手房市场，预计二手房市场将在调控加码下逐渐熄火，在一段时间内部分区域流动性接近冻结，这意味着房产投资的黄金时代结束了。

十、投资收益将会回落

以前大家投资房产都是低买高卖赚差价，基本都不在乎租金收益。今后家庭房产投资的收益率将明显回落，投资期将由过去3年以内的短周期为主，步入5年以上的中长持有周期为主，想要赚钱就要穿越一到两个周期，赚长持增值、租金收益的慢钱，然而要适应赚慢钱并不容易。

今年开始步入视频时代，敬请关注！

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