持续获取优质土储 2021上半年远洋构筑企业发展护城河

　　在频繁出台的监管政策下，特别是2020年下半年的“三条红线”、2021年房地产贷款集中度管理以及“集中供地”等政策相继发布后，房地产行业基本告别高速增长，迈入管理红利时代。这意味着“高杆杠”、“快周转”模式的逐渐失灵，行业进入长期竞争阶段，更比拼综合能力，房企更需注重内功。

　　对行业而言，所谓内功其实就是产品、服务、品牌。其前提都要建立在有充足的土地储备基础之上。因此，在管理红利时代，拿优质土地就是提前为企业在产品端建立先发优势。

　　显然，财务稳健、现金流充足的企业更具拿地底气。8月19日，远洋集团控股有限公司（03377.HK，以下简称“远洋集团”）发布2021年中期业绩，期内，远洋累计合约销售额约524亿元，同比增长约25%；销售回款金额达人民币377亿元，同比升约12%。

　　截止到2021年6月30日，远洋依旧保持三线均绿，融资成本约为5.04%，较2020年底进一步下降。此外，远洋境内外融资管道均保持丰富及畅通，拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元。得益于稳健的财务，远洋持续高标准推动“南移西拓”和城市深耕，新增土储328万平方米，总货值约人民币500亿元，其中“南移西拓”区域占比近70%。

　　土地市场端的积极动作，为远洋长期发展提供了充足储备，深挖了企业护城河。

　　多管齐下，获取优质土地

　　2020年，远洋集团发布五期战略，加速聚焦开发主业，在27个城市共获取53个项目，全部位于深耕的一二线城市，其中“南移西拓”区域项目占比64%。

　　2021上半年，远洋土地获取能力进一步提升，获取方式更多元。除了正常的招拍挂之外，远洋还持续通过城市更新和收并购等渠道扩储。

　　招拍挂方面，远洋频频出手，积极参与集中土拍。5月12日，远洋以26.05亿元竞得厦门同安区地块；6月25日，武汉首次集中供地拉开帷幕，远洋联手电建，以28.8亿元拿下汉阳区P（2021）051号地块；6月30日，远洋联合兴正元集团以27.7亿元竞得西安未央区地块，占地面积12.99万平方米。

　　在城市更新方面，作为城市发展的参与者与建设者，远洋延续2020年势头，加码城市更新，培育新的业绩增长点。1月，远洋与重庆江北区政府签署《长安三工厂片区城市更新项目合作框架协议》，双方将通力合作，把长安三工厂片区打造为城市商业新名片；3月，远洋中标成都青白江公园城市有机更新项目；5月，远洋与长沙市天心区政府正式签署战略合作协议，双方将积极推进在城市中心区城市更新、高端商业街区、文化商业街区等领域的合作，共谋发展契机。

　　如今，以20余年的专业优势和经验积累，远洋集团已成为城市更新赛道上的具备较高规模竞争力的市场领先者之一，拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”，成为业绩增长新动能。据2021年中期业绩披露，远洋已签约旧改项目近1800万平方米，其中已转化项目共7个，获取旧改项目5个，未来将随着项目进度陆续转化为土储。

　　截至2021年6月30日，远洋总土地储备约4658万平方米，其中，二级开发土地储备3796万平方米，一级开发537万平方米，已锁定旧改项目325万平方米，平均土地成本降至每平方米人民币7721元。

　　值得一提的是，远洋在收并购合作方面获得了长足进展。7月18日，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以人民币40亿元平价获取红星地产70%股权。目前，远洋已成立新运营管理平台纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日，该平台总土地储备约1700万平米，其中“南移西拓”区域占比近70%。下半年，该平台可售资源约为330亿元，华东、华中、华西区域占比80%。

　　分析人士指出，通过多渠道拿地，远洋集团土地获取能力和土地市场抗风险能力持续提升，在管理红利时代更具长期竞争力。

　　稳健财务，构筑拿地良性循环

　　远洋在土地市场稳健拓展，不仅符合企业战略需求，也是一家健康企业财务稳健、现金流充沛的外在表现。毕竟，无论以何种方式获取土地储备，都需要真金白银的支撑。显然，远洋手握大量真金白银，且深谙开源节流之道。

　　报告显示，远洋集团手持现金(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款)382.32亿元，现金短债比1.6，资金安全度高。

　　开源方面，远洋一是注重销售回款能力提升；二是未雨稠缪，利用低融资提前储备企业未来发展所需资金。中期报告显示，2021年远洋有多笔资金大动作，如1-2月成功发行人民币60亿PPN；4月成功发行5年期4亿美元绿色债券；7月发行人民币32亿CMBN。

　　除此之外，依托金融机构对远洋集团信心，远洋集团深化银企战略性合作，在授信额度获取方面梅开二度：与招行、农行等银行分别签署《按揭总对总战略合作协议》，帮助企业持续获取充足的按揭额度；与平安银行(000001,股吧)签署战略合作协议，获得平安银行意向性授信人民币300亿元。

　　节流方面，一方面，融资成本和拿地成本的下降本身对企业而言就是一种节流。1-2月，远洋成功发行人民币60亿PPN，综合票息4.45%，综合票息下降1.5个百分点，每年节省利息成本人民币9,000万元。另一方面，远洋实行严格的成本管控制度，将各项成本维持在相对稳定和较低水平，以精细化管理增效降本。期内，远洋毛利润人民币46.12亿元，同比升3%。

　　充足的现金、再加上不断提升的回款能力，共同构筑了远洋拿地端的良性循环。充足的现金流，意味着远洋集团能获取更多的优质土地，而充足的土地储备和不断提升的回款能力，反过来推动销售规模和回款额的进一步增长，从而为企业发展带来充足的现金。2021下半年，远洋集团可售资源约1800亿元，为完成全年1400亿元的目标奠定了坚实基础。

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