扩土储、调结构、拓旧改 远洋集团这样解决“面粉”问题

  2021 年3月23日，远洋集团发布了2020年度业绩。

  过去的一年里，远洋集团以稳健的财务水平为支撑，在土地储备上实现质量和数量的双重增长，为企业长期发展积蓄了更多能量。随着房地产行业转向高质量发展阶段，远洋集团正以稳健增长的“长跑者”形象，成为行业赛道上的佼佼者。

  稳步扩张 远洋“南移西拓”区域土储占比超过50%

  一直颇为低调的远洋集团，正展现出积极进取的姿态。

  据2020年业绩报显示，远洋在27个城市共获取53个项目，新增土储791万平方米，全部位于其深耕的一二线城市，如上海、南京、杭州、济南、郑州等。

  同时，远洋在拿地方面颇具策略性，并收到了良好的效果。如在区域选择上，远洋提出“南移西拓”战略，把资源适度往长三角、珠三角、成渝经济圈等区域倾斜；在城市选择上，远洋聚焦一二线城市；在项目选择上，远洋倾向于小地块高效资源的获取，以进一步实现提质增效。

  2020年，远洋在南移西拓区域获取项目共计34个，占比64%。新获取地块中，25万平方米以下的项目占比达到87%。

  值得关注的是，远洋75%的新增项目为2020年下半年土地市场调整时获取。如在2020年8月，远洋集团力压多家房企，以22.66亿元的价格摘得上海青浦区一宗纯住宅用地。2020年11月，远洋集团以19亿元成功竞得无锡梅村地块。

  在业内人士看来，这得益于远洋稳健的财务状况及管理层对市场机遇的把握。

  2020年8月，旨在控制房企过度举债的“三道红线”出台，其中“三线”全踩的房企，未来或被禁止有息负债的增长。融资环境趋紧之下，房企拿地出现分化：负债率较高的房企不得不放缓扩张步伐，而远洋等处于“绿档”范围的房企则迎来了更多发展机遇。

  截至期末，远洋集团剔除预收款后的资产负债率69%，净负债率55%，现金短债比1.5，三道红线全部处于“绿档”，这也成为远洋持续扩张的底气所在。

  目前，远洋集团已布局全国51个城市，总土地储备达到4718万平方米。其中，二级开发土地储备3804万平方米，一级开发589万平方米, 深圳旧改325万平方米，平均土地成本为7900元/平。按照区域划分，北京、华南、环渤海、华东、华中、华西六大区域的土地储备占比分别为：26%、23%、22%、8%、9%、12%。

  目前，远洋在北京、环渤海两大传统布局区域的土储占比已调至48%，而“南移西拓”区域（即华东、华中、华南、华西）占比超过50%。其中，远洋在华南区域土地储备面积达到1084万平方米，成为除了北京区域外，土地储备最为丰厚的区域。

  随着土地储备陆续转化为销售额，远洋集团有望实现更为均衡的业绩增长。

  加码城市更新领域培育业绩增长新引擎

  随着一二线城市的土地供应日趋紧缺，而一些老旧建筑需要拆除重建，城市更新便成为房企拓宽拿地渠道的有效手段，远洋管理层很早便意识到这种情况。

  作为城市的参与者与建设者，远洋集团正通过加码城市更新领域，培育新的业绩增长点。

  截至2020年底，远洋仅在深圳的旧改土储便达到432万平方米。其中，远洋已获取6个项目，土储面积共107万平方米；另锁定5个项目，土储面积约325万平方米。

  受益于在旧改领域积累的丰富经验，旧改土储资源正成为远洋集团销售额的重要来源。2020年，远洋在深圳的4个旧改地块基础上推出的深圳远洋新干线、深圳远洋新天地、深圳远洋滨海大厦、深圳远洋天著四个项目，共实现了119亿元的销售额。

  据了解，早在2010年，远洋集团便联合太古地产，成功获取了成都大慈寺地块，从而介入了城市更新的赛道。目前，根据城市更新项目的不同，远洋已形成拆除重建、有机更新、综合整治三种成熟的模式。伴随着“南移西拓”和“城市深耕”战略的推进，远洋也得以在城市更新领域大展身手。

  如在华南，远洋于2020年上半年新锁定龙岗坪西项目，建筑面积9.7万平方米；在华西，远洋于2021年1月份与重庆市政府签署了城市更新协议；2021年3月份，远洋集团又成功获取成都青白江公园城市有机更新项目，总实施面积约2538亩。大量城市更新土储的有序推进和转化，正成为远洋销售业绩增长的新引擎。

  而今，在 “三道红线”及“供地两集中”政策的影响下，房企土储分化加剧。维持融资能力，依靠自身节奏稳步扩充土储，成为房企保持竞争力的关键所在。

  2021年，远洋准备了2300亿元的货值，年度销售目标定为1500亿元，较2020年增长14%。远洋方面称，将通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略，保持开发主业的持续发展。

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