写不死，劝不退的西城“学区房”刚需？

本文转载自微信公众号：大伟看楼市

这几天北京又升级调控了，打击了假离婚。北京房地产调控的力度在全国绝对是第一。其实众所周知，北京作为全国一二线城市少数几个没有新房二手房价差的城市，并没有什么房子是买到就赚钱的市场，假离婚买房并不普遍。

那么这次新政加码影响最大的其实还是学区房，毕竟其他房子不算是刚需，只有学区房才会让很多夫妻心甘情愿离婚买。

所以可以说北京的房地产调控政策力度的确非常非常大，但很多媒体过于夸大了市场的变化，实际学区房特别是西城的市场如何了？

时间已经过去一个月，刚好现在基本已经可以看到西城区的学区房到底如何了！

1：众所周知，房产交易能看到的网签数据是滞后的，特别是学区房交易大部分是连环单，所以7月份的网签，并不完全代表是7月的交易，但现在看，很多媒体说的7天西城区二手房交易毁约现象，并不普遍，基本交易依然正常。

2：从历史数据看，7月都是一个学区房交易的淡季，所以7月环比6月下调是市场正常现象。

罗列一些数据：

1：西城区与海淀区一年多来二手房成交数据变化：

海淀区二手房住宅成交量除了疫情期间有明显下调外，基本稳定在2000-3000套，占全北京市场成交量的13%左右，而西城区二手房成交量在2020年5-6月份出现过政策末班车，超过1500套接近2000套，整体平均水平一直稳定在北京的7%。

单独看7月的西城海淀二手房出来，基本保持平稳，海淀区7月二手房成交2196套，西城去二手房成交为949套。

每年的7月是北京二手房市场惯例淡季，2021年7月比6月全市成交量微跌6%，所以海淀与西城成交量分别微跌，属于正常变化，

西城下调21%相对较多，主要原因集中在热点的德胜片区、月坛片区成交量的确明显下调，下面详细介绍

2：西城区的成交热点变化：

荣丰嘉园是西城二手房第一神盘，位于北京西二环天宁寺立交桥西500米，北望长安街、金融街(000402,股吧)、木樨地、三里河，西临西客站，距地铁2号线，5分钟车程，周围有200余家大机关、大机构，为COD中央行政区核心地段。临近复兴门商圈，西单商业街，百盛商厦等大型商业区，交通便利，有多达15条公交线路通往小区，周边超市、银行、医院、学校等一应俱全。

属于西城低总价最好选择，全北京看学区房，其实2个项目最值得看，西城的荣丰嘉园，海淀的蜂鸟社区。

远见名苑也在广安门区域，整体看，西城的热点成交集中在不受人数井喷影响的区域，市场成交依然活跃。但德胜和月坛成交的确出现了明显减少。

3：西城很大，并不只有德胜月坛

西城整体是北京的教育高地，但区域内差距也很大

西城区11个学区，原西城7个学区，原宣武4个学区，幼升小调剂按照，学位有学区，学区内解决，学区内没有学位邻片调剂。

整体看，2021年目前其实真影响的只有西城2000套2020年731后购房群体。整个西城在2020年731后购房是1.2万套，另外1万套购房者目前没有影响。

最后总结：

1：西城7月份的真实成交量打脸大部分媒体，成交量下调并不明显，只有德胜等个别片区成交量锐减，整体西城成交量依然活跃。、

2：学区房的出现核心原因是教育资源不均衡，同时结合了部分房地产市场的投资属性，当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作，西城区最贵的德胜、约谈等区域的确出现降温表现。但其他区域依然平稳。

需要注意的是，西城属于特殊情况，因为地处内城，教育资源均衡，相对都比较好，所以需求旺盛，实际当下不论是不是有政策，最近几年井喷的需求都会导致新购房会调剂出学区。

3：西城依然是教育高地，这一点没有任何变化。

调控并不是意味着学区房时代终结，只是因为需求井喷导致的短期表现，在3-4年入学高峰后，预计学区学位不紧张的情况下，会继续平稳。

分析市场核心是看资源还在不在。归根结底锁区+就近入学+优质教育资源存在。西城依然是北京教育资源最优质区域。

4：严格来说，西城并没有学区房调控，只是入学人数井喷导致的顺位变化

想在西城区幼升小的孩子，必须满足以下几种情况：满足以下七种情况，线上审核通过，打印出《学龄人口信息采集表》，证明在西城能拿到一个学位，至于能进入哪个小学，得看顺位和学校学位情况。

01京籍在西城区有房产和户口；

02京籍外区，在西城有房产；

03京籍集体户口，必须义教办审核通过；

04西城拆迁户、空挂户；

今年西城幼升小的人数预计增至2.2万人，2023年幼升小入学人口将达到近年来该区峰值，预计2.5万人左右。相比之下，今年该区小学毕业生为1.28万人。

德胜、月坛等区域，潜力早几年已经挖掘了，所以才出现了，未来几年第一顺位肯定也要看落户年限了，这么一看，2020年731后的当然就不可能一对一入学了。

5：西城的德胜和月坛肯定会降价了，但其他区域依然稳定。

目前为止，德胜片区的调剂并没有完全板上钉钉，所以对于这个区域的影响还处于观望中，德胜当下新增成交基本为零，在途交易也基本正常。但如果9月1日后，明确了调剂，德胜价格肯定会有明显下调，所以不建议未来几年需要上学家庭再追高西城海淀最好的学区，但整体看成交数据，西城、海淀其他区域二手房成交依然稳定。

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