滨江的千亿成色：权益占比过低遭质疑

  虽然迟到了一年，但当千亿真正到来的时候，滨江集团董事长戚金兴还是十分激动。

  外界早在去年12月就知晓了这个消息，彼时滨江集团举办的一场媒体沟通会上，戚金兴就迫不及待向外界提前宣布了滨江集团销售额突破千亿。

  而滨江集团内部也一早为庆祝千亿时刻而开始了狂欢。去年12月24日，滨江集团为所有员工送上了千亿“大礼包”，不仅包含了19天的超长假期，还有羡煞旁人的旅游福利，只要在春节假期来一场“家庭旅游”，就可获得相对应职级的旅游津贴，少则2万元，多则超过5万元。

  事实上，滨江集团去年的成绩比戚金兴预期中的还要更好一些。原本他预计2019年的销售额会在1080亿元左右，但滨江集团年报显示，去年滨江集团完成了1120.6亿元的销售额，同比增长32%。

  不过，站上千亿台阶后，戚金兴对规模和排名似乎不再那么看重。他在谈及对滨江集团未来的前景展望时表示，未来滨江集团在规模上会保持千亿以上，行业排名维持在30名左右。而去年，克而瑞房企销售榜单中，滨江集团的排名已经升到了第31位。

  权益占比过低屡遭质疑

  2015年开始，滨江集团就步入了规模的快车道。其历年年报显示，2015年至2018年，滨江集团的销售额分别是233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元，而且如果途中没有杭州楼市的变天，按照戚金兴原本的计划，滨江集团在2018年就能完成千亿目标。

  冲规模的这一段路，滨江集团的思路和其他“同路人”没有太大的差异。除了加快周转速度之外，还有暂时性的牺牲权益，开放合作的大门。过去几年，滨江集团年报中列出的项目明细中可以看到，权益比例为100%的项目占比极小，大多数的占比为50%或30%。

  就拿去年的成绩来说，流量销售额超过千亿的滨江集团，克而瑞榜单上披露的权益销售数据却只有422.8亿元，占比不足38%。反观与其同量级的蓝光、荣盛和佳兆业，去年荣盛的权益销售占比达到了约97%，蓝光及佳兆业的权益销售占比亦有约71%和约76%。

  而低权益的现象已经维持了数年，2015年时，其权益占比还有近69%，而后逐年下降，2016-2018年，该数字分别是约58%、约50%和约47%。由此可见，其权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。

  更令投资者感到担忧的是，过低的权益占比令滨江集团陷入了利益偏向少数股东的局面，还直接影响到其股价表现。

  雪球数据显示，2015年滨江集团的股价经历了一轮快速的拉升，一度爬升至其上市以来的最高点11.88元/股。但2018年，滨江集团的股价暴跌，股价一度腰斩。到今年4月30日收盘时，其股价为4.39元/股。

  其实投资者的质疑不是没有依据。若逐年来看滨江集团的归母净利润表现，只有2018年的归母净利润下滑了28.89%，2015-2017年以及去年，这项数据收入均处于增长状态。但需要注意的是，去年滨江集团的归母净利润为16.3亿元，即使同比2018年增长34%，实际却低于2017年的水平。

  网上业绩说明会上，戚金兴针对权益占比低的问题作出回应，“很多信息都说滨江权益占比不高，但实际在合作过程中，95%的项目都由滨江承担开发建设，项目服务管理收入就达到8亿多，为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展，权益比例会逐步提高，2019年，公司拿地权益占比也已提高到52.8%。”

  他还表示，股价受多种因素影响，价格波动也比较大，房地产股票普遍被低估，滨江集团会通过保持品牌、做好服务、扩大规模、增加利润的方式来换取资本市场的认可。

  后千亿时代

  跨过千亿，滨江集团如释重负，就连在疫情行情中的表现，都要比别人“任性”。不久之前，滨江集团人力资源部向全员发出薪酬体系调整，从六月开始，滨江集团整个房产系统全员加薪，超过三分之一的员工实现了职级和职务的晋升。

  要知道，今年新冠疫情爆发以后，几乎各家房企都如履薄冰，行业中不时传出裁员和降薪的消息。当然，滨江集团的“不同寻常”与戚金兴的战略思路有关，不像大多数千亿房企的野心勃勃，滨江集团希望维持在现有的排名即可。

  但是，就算对排名没有更大的野心，但在土地市场，滨江集团的凶猛程度丝毫不亚于那些冲刺中的房企。尤其是在其大本营杭州，滨江集团仿佛做好了“死磕”的准备。

  就在发布年报的当天，滨江集团以最高限价56.42亿元的价格夺得杭州钱江新城一宗土地，而仅在4月，滨江集团在杭州土地市场投入的资金就高达78.86亿元。

  不过，戚金兴也坦言，今年滨江集团拿地金额与去年持平，有机会的话，外地比例随着企业规模的扩大，占比亦会相应扩大。根据公司策略，在未来两到三年，将积极拓展广东、江苏等市场。

  去年，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，新增土储计容建筑面积295.39万平方米，土地款总额503.71亿元，平均楼面价为1.71万元/平方米。截止去年年底，滨江集团土地储备可售货值约2500亿元，其中杭州内占57.3%，浙江省内其他城市约占25.8%。

  城市布局调整还不是滨江集团后千亿战略中唯一的变化。此次网上业绩说明会上，滨江集团高管们提到未来十年的“1+5”战略，也就是说，除了传统的地产开发之外，滨江集团还将尝试布局其他领域，并且不局限于房地产行业。

  具体来看，“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务、租赁、酒店、养老及其他产业投资板块。其中，租赁板块目前已持有物业46.5万方，滨江集团表示未来会以每年新增16万方的速度发展，十年后达到200万方；酒店板块，现有3个项目投入运营，其计划10年内再增加10个酒店；养老产业则在组建团队的阶段，戚金兴称，争取2021年形成战斗力， 2022年完成养老产业试点。

  至于房地产之外的投资，滨江集团遵循的是“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的原则。时代财经查询到，早在2017年3月，滨江集团就开始布局大健康，其出资7992万元认购湖北长江医药股份，另据滨江集团财务总监沈伟东透露，在大健康领域，滨江集团还投资了南京海纳药业。而下一步，若有合适的投资机会，滨江集团还将择机投资5G、人工智能等其他领域。

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