规模“注水”，坏账缠身，千亿房企滨江集团“隐疾”初显|地产

省外扩张频踩雷，两个项目形成超过20亿元坏账

出品 | 每日财报

作者 | 何嫱

刚迈过千亿销售规模的滨江集团(002244,股吧)麻烦不断，近日，深交所向滨江集团（002244.SZ）发出年报问询函，对于滨江集团坏账准备、拆借款期末账面余额、经营活动产生的现金流量净额三大问题提出问询。

其中，一个重要问题是2016年，滨江集团向安远控股拆借了11.6亿资金，但项目受阻，款项至今未收回。

深交所不仅问询了这笔坏账，还有滨江集团185亿的拆借余额事宜，要求滨江集团说明财务资助余额的合理性、借款决策是否审慎、是否存在变相关联方资金占用等问题。

千亿规模路，难舍舒适区

滨江集团成立于1996年8月，总部位于杭州，曾以开发豪宅知名，知名度和规模仅次于同一城市的绿城，近年来，随着规模的快速增长，公司素有“杭州一哥”之称。

滨江集团于2008年5月登陆深交所。彼时，上市公司规模还不到30亿元，但在登陆资本市场后两年，滨江集团规模实现了高速增长。2009年、2010年，分别实现销售金额67.6亿元和116亿元，相应按年增长144.66%和71.6%。

但好景不长，高光时刻过后，2011年，滨江集团在规模上迎来了“滑铁卢”，仅实现销售额45.74亿元，同比“骤降”60.57%。

在此后的三年中，滨江集团走的还是较为保守的路线，主要项目均位于杭州。规模增长也较为缓慢，在一百多亿的规模中“徘徊不前”。

但随着房企进入加杠杆扩张周期，滨江集团也开始向省外扩张，创始人戚金兴更是喊出了三年即到2018年实现千亿规模的目标。

根据《每日财报》的统计，此后2016、2017年，滨江集团的销售额开始快速增长，分别达到367亿、615亿，但2018年并未如期完成千亿目标，仅有850亿元，直到刚刚过去的2019年，滨江集团才实现了千亿规模，跻身千亿房企行列。

但值得注意的是，滨江集团的千亿规模略显另类。与大多数全国化布局的房企相比，滨江集团仍在固守浙江，是龙头房企中为数不多的地方型房企。

2019年年报数据显示，同为浙系房企的绿城、祥生，浙江市场销售额占比已分别下降到40%、59%；但滨江集团2019年的1120亿销售额中，浙江贡献了1082亿，占比高达92%。

另外截至2019年底，滨江集团在建项目共有37个，其中20个位于杭州，15个位于浙江其他城市，仅有两个项目位于浙江省外，分别位于江苏南通和江西上饶。

这说明了滨江集团规模的快速增长主要来自省内，短期还难以走出“舒适区”，省外扩张也并不顺畅。

实际情况也正是如此，主要表现在深圳旧改和上海旧改这两个“痛点”项目，是滨江集团彼时非常看重的两个对外扩张项目，但这两个项目却一前一后相继出现问题，造成的坏账至今依然困扰着滨江集团。

省外扩张频踩雷，20亿坏账隐忧

据《每日财报》了解，滨江集团在2016年8月与安远控股达成合作意向，双方决定共同开发位于深圳龙华区的安丰工业区旧改项目羊台山山麓，项目占地面积约10万平方米。

为此，双方共同出资2000万元成立了项目开发公司“深圳滨安”，滨江集团持股70%，安远控股持有30%。

同年11月，滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。

尽管滨江集团持有70%股权，似乎在这个旧改项目中话语权并不大，协议写明，整个项目的开发工作全面由安远控股和深圳新润先科有限公司主导。

然而，当时并不熟悉深圳市场且在旧改领域缺乏经验滨江集团，就这样掉进了“大坑”。几方签订合作框架协议的同时，滨江集团就、向安远控股提供了共计11.6亿元的资金。

然而，事情发展并没有滨江集团预想的那样顺利。第一个意外是深圳旧改政策突变，明令规定严禁商业研发用房改公寓。无法更改土地用途，该项目不得不按下暂停键。

后来又由于安远控股实控人陈族远涉腐败大案及土地政策原因等，2018年4月，因贿赂罪被判处有期徒刑4年，与安远控股的合作可以说是彻底失败。

虽然后来2018年4月，滨江集团起诉安远控股，要求其归还11.6亿元投资款。经调解后，安远控股承诺在2019年3月21日前还本付息。

但事情发生后，滨江集团经过评估仅深圳和昆明的两宗土地资产或可变现，预计仅可收回4.36亿元，在2019年年报中对该项投资款中的剩下7.24亿元计提了坏账准备。然而两年过去了，滨江集团依然没有收回这4.36亿元。

除此之外，滨江集团与上海地产商仇瑜峰控制的中崇集团的合作，也栽了跟头。

2016年底，滨江集团以7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园三期。

为了加深合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出借2亿元，向中崇集团相关公司出借7.06亿元，合计出借9.06亿元。然而与深圳项目有着相同结局的湘府花园三期项目搁浅。

虽然2018年滨江集团将中崇方面诉至法院胜诉，但因中崇集团陷入流动性危机至今未解，滨江拿回借款遥遥无期，仅此两个项目就已形成超过20亿元坏账。

“注水”的千亿规模，“隐疾”开始显露

2019年，滨江集团成功迈入“千亿”房企阵营，实现销售金额1120.6亿元，但滨江集团的相应权益金额仅为422.8亿元，后者在前者中占比仅为37.73%。相较2017年-2018年，占比还在下滑。

究其原因，不外乎是滨江集团的“小股操盘”之法。2015年，滨江集团的规模之所以能迅速突起，主要靠的是“小股操盘”。

“公司首次和央企展开合作，并以多种形式参与了土地竞拍”，其在2015年财报中如是表示。当年，滨江集团以73.74亿元代价，新增7个项目，新增计容建筑面积104.3万㎡，只是滨江集团在这7个项目中权益占比均不到40%。

“小股操盘”之于规模立竿见影。2016年，滨江集团新增12个项目，仅有3个项目权益占比在50%以上。彼时，戚金兴提出“5年达到千亿目标，争取3年实现”。

财报数据显示，2017年～2018年，滨江集团分别实现销售金额615亿元、850.1亿元。但是，同样期内相应权益金额却要逊色许多，分别仅为260亿元和374.8亿元。

滨江集团“急速”冲击千亿背后，是通过降低权益占比对规模“注水”，时间长了，“小股操盘”的弊端也开始显露。

2018年，滨江集团实现归属于上市公司股东的净利润为12.17亿元。同期内，少数股东损益为19.35亿元。后者已远远超过前者，2019年也是同样的情况。

与此同时，滨江集团资产负债率也达到了上市以来“之最”。数据显示，2019年，滨江集团资产负债率为82.71%，同比增长4.77个百分点，滨江集团的资产负债率已连续三年上升。

另外，截至2020年1季度，滨江集团经营产生的现金流量净额为-25.46亿元；滨江集团实现营收37.81亿元，按年增长111.71%;实现归属于上市公司股东的净利润2.78亿元，按年下降29.2%。可以看到，滨江集团目前还面临“增收但不增利”的困境。

如今千亿规模的滨江集团表面静好，实则暗流汹涌，未来滨江集团将如何纾解隐忧，《每日财报》将持续关注。

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