北京房产调控的靴子,什么时候落地

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本周，粉丝、客户突然问，听说北京要出调控政策了？北京房产调控政策变成了迟迟不落地的那只靴子，被很多人挂念。靴子到底啥时候可以落下来，不得而知。

现在网上传的所谓房产调控政策，有这么几类：

其一，成交价与网签价一致。网上有传言说买二手房的，要尽快办理网签、过户手续，否则接下来二价合一，需要交的税费会提高很多。

大家都知道，现在二手房有两个价格，一个是最低过户指导价，即二手商品住房交易最低计税价格；一个是二手住房实际成交价格。很多买房人网签的时候，会参考过户最低指导价，不少人会以这个价格网签。至于二手房实际成交价格，极少有人会把这个价格作为网签价，原因很简单，网签价越高，需要缴纳的税费越多。很多人为了节省税费，宁可提高首付，降低贷款成数与额度。

所以，现在北京二手房成交的网签价格，就是纳税基数价格，同时也是按揭贷款的评估价格。这三个价格，是一样的。

网上所传的成交价与网签价一致，确切的表述应该是提高二手住房交易最低计税价格。最低过户指导价提高了，纳税金额自然也就提高了。

最低过户指导价，基本每3-4年左右就会调整一次，也就是提高一次。调整原因也很简单，市场成交价格已经与最低过户指导价偏离太多。不提高最低过户指导价，ZF能收的税就会少一截。调整后，可以收到的税费自然就会水涨船高。

如果这次调整的依然是最低过户指导价，没什么值得大惊小怪，本来就是常规操作，对房产交易影响较小。

如果真如网上消息所说，纳税价格跟实际成交价格一致。直接结果就是：房产交易纳税金额大幅度提高。这种调整，对二手房交易，影响很大。

其二，北京版二手房成交指导价。发源于深圳的二手房成交指导价，在上半年迅速扩张，被很多城市借鉴。这个指导价，与二手房真实成交价格相比存在偏差，实际操作中，极少有人会完全按照这个价格成交。

但是，银行发放贷款，按照成交指导价进行评估。这是二手房成交指导价的杀招，降低二手房评估价格，降低按揭贷款额度，进而降低购房杠杆。

有了其他城市的成功经验作为借鉴，北京要出台这项政策，毫不费力。然而，考虑到北京的最低过户指导价，已经起到了调剂按揭贷款成数、控制购房杠杆的作用。是否有必要再出台一项类似政策，值得商榷。当然了，北京真出了这政策，也没什么好奇怪的。对二手房交易市场的冲击也有限。

其三，控制按揭贷款额度。这一点，已经不是小道消息了。在昨天的公号文章里，我们已经分析过。按揭贷款额度紧张，将是影响下半年北京二手房交易市场的关键因素之一。至于按揭贷款额度紧张的原因，我们在昨天的文章里也分析过了，与房地产贷款集中度管理制度有关。

接下来，不管北京出台房产调控政策，加码调控也好；还是保持现有政策格局不变，继续执行原有调控政策也罢，都无需过分焦虑。

现在的北京楼市，不同于深圳、上海狂飙突进，反而是慢慢吞吞，北京房价在一线城市里已经成为洼地。

上面提到的几种可能出现的靴子，对北京楼市的整体影响有限。北京楼市现在依然有很强的韧性，至于靴子最终会不会落下来，啥时候落，对楼市的影响有限。

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