贝壳与58同城把战火烧到了物管

  彭永东与姚劲波又相中了同一个领域，从地产到家居，再到物管，两者又默契地“撞上”了。

  7月16日，已经多日不曾露面的姚劲波，“现身”康桥悦生活的上市庆祝仪式。不到一分钟的视频露面，在物管圈激起一层浪。

  相隔不到2个月，随着新希望服务与康桥悦生活的先后上市，贝壳与58同城在物业领域又有了新的角斗场。

  58同城以基石投资者的身份进入到康桥悦生活，作为物管股的基石投资者，这是是头一遭。而在一个多月前，与其“相爱相杀”的贝壳也以“基石投资者”的身份，出现在新希望服务的朋友圈。

  进入的领域相同，操作的手法也相似。以基石投资者的身份，贝壳与58同城间接切入物业赛道，虽然投资的份额更像是试水性的投入，但已经开启了物业链接房产中介及其他关联业务的端口。

  而除了贝壳与58同城，越来越多的玩家进入物管圈，物管行业的投资者也在进行着迭代升级。从最初的投资机构，逐渐进化到地产行业的上下游，以及与物业相关的科技、医疗等。

  投资物业的“相似”

  贝壳与58同城在地产领域的故事，圈内人很少有不知道的。“相爱”几乎没有，更多的是“相杀”。

  今年4月，姚劲波在社交媒体上发文呼吁对贝壳罚款40亿，将日常的拌嘴上升到请求国家制裁的层面，成为了那段时间圈里的热议话题。

  除了房地产领域，它们的战场正在悄然蔓延到物管行业。前后脚奔赴资本市场的新希望服务和康桥悦生活，无论是资本表现，亦或是业绩规模，都存在许多相似之处。贝壳与58同城像是约好似的，选择了两家相同“段位”的物企进行资本比拼。

  作为2021年第一家递交招股书的物企，新希望服务在5月25日正式迈进上市之列，前后不过132天。2月9日递表，7月16日正式登陆港交所的康桥悦生活，则用157天完成了上市接力。

  从递表到成功上市，新希望服务和康桥悦生活在完成的时间点上相差不远。不仅如此，两家公司在资本市场的表现也极为相似。

  新希望服务上市发行价为3.8港元，总股本8.14亿股，总市值约为30.93亿港元。康桥悦生活发行报价3.68港元，总股本7亿股，总市值约为25.76亿港元。

  此外，在管面积和业绩方面，新希望服务与康桥悦生活也咬得比较紧。

  截至2020年12月31日，新希望服务的在管面积与合约面积分别为1020万方、1530万方；同期，康桥悦生活的在管面积与合约面积分别为1570万方、3900万方。营业收入方面，去年新希望服务营收5.88亿元，康桥悦生活收入5.75亿元。

  投资“试水”

  同样是投资房地产行业的上下游，贝壳耗资80亿拿下家居装修企业——圣都。反观其首次跃入物管行业，对于新希望服务的投资为9700万元。

  而58同城首次以基石投资者的身份进入物管行业，也显得较为谨慎。以2000万元入股康桥悦生活。其投资份额，在康桥悦生活中占比较低。投资金额约2405.2916万港元，投资份额为653万股，占总股本约0.93%。

  相比之下，贝壳在新希望服务的投资份额算高的。在一众基石投资者当中，投资占比最多的是海王星背后的全资控股股东贝壳，斥资约1.17亿港元，投资份额达3079万股，占总股本的3.78%。

  相比股权投资，外界似乎更关心贝壳与58同城双双进入物管圈之后，会给行业带来怎样的变化。姚劲波在康桥悦生活的敲钟仪式上，就曾表示：“康桥悦生活是知名的物业服务供应商，而58同城、安居客在物业领域有诸多布局，希望竭尽全力为客户创造更多价值。”话语间，已有合作的意思。

  其实，房产中介与物管行业之间不存在明显的“次元壁”，想要跨界发展也非难事。几年前，碧桂园服务、万物云、龙湖物业等头部物企就已经布局房产中介领域，并创办了有瓦、朴邻、塘鹅等中介品牌。

  如今，在众多资本关注的物管行业，贝壳和58同城没有选择自主经营的道路，而是从资本运营的层面切入赛道。

  只是，房产中介赛道的佼佼者迈入物管，或许不会止步于资本层面，而它们从房地产上下游扩大物管的融资渠道，或许也将激发更多上下游的资本进入。

  “消失”的雪湖和高瓴

  站上风口，一轮又一轮的投资人前赴后继，物管蓝海之下暗潮涌动。基石投资者的身份，也从原来的投资机构逐渐向业务上下游的投资企业倾斜。

  目前，已经成功走向资本市场的物企共有54家，据乐居财经不完全统计，其中有27家物企引入基石投资者，投资人次达113次。

  宋都服务是今年第一家引入基石投资者的物企，截至目前，今年上市的12家物企中有8家引入了基石投资者，仅有荣万家、华发物业服务、领悦服务集团和融信服务没有引入。

  无论是中小物企还是头部物企，引入基石投资者都能在一定程度上提振股市信心。对于中小型物企而言，或存在跌破发行价的风险，出于稳定股价的需要，上市前夕引入基石投资者。而对于行业头部物业公司而言，引入基石投资者不仅能使得IPO项目后续保险系数提高，而且有助于吸引其他投资者及投资机构参与，以确保自身巨大的融资需求。

  有意思的是，物企的基石投资者正在悄然变化，原本的投资机构占比正向地产、家居、科技、养老等公司流动。雪湖资本和高瓴资本原本是物管股市场上活跃的机构投资人，但是在今年上市物企中，却已经不见两家机构的身影。

  相反，以贝壳和58同城为代表的房产中介首次出现在投资名单中，以及著名科技公司商汤科技也是第一次参与基石投资。

  其中，越秀服务引入的10家基石投资者，新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚的两位董事江淦钧及柯建生、华科资本和尚慧企业，既有大型投资机构，又涵盖了上下游产业链的合作方。

  这10名基石投资人的持股占比也不少。根据协议，10名基石投资者按发售价合共分配约1.59亿股发售股份，合计募投约7.76亿元，约占总募资净额的4成半。

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