北京热地实探即将步入“7万+”的王四营

来源：房产装修家居资讯时间：2021-07-20 09:25

北京第一次集中供地，朝阳区打包出让了10宗地块，而根据市场流传出来的第二批集中供地名单，朝阳又有四宗地块蓄势待发。其中东五环还有一块热门土地，中国房地产报记者7月15日提前进行了实地探访。

名单中的王四营乡1304-L04地块，紧邻今年5月北京首轮集中供地时已经拍出的1304-L01，1304-L02/L05，1304-L03三宗地块。

王四营区域因为东五环的地理位置优势，上轮土拍的3宗地块就吸引了超过十家开发商，华润、保利、金地、中海、万科、华侨城、中冶、中铁、中交等多家知名房企，均以个体或联合体形式参与了竞拍。经激烈热抢，3宗地块全部报价最终“双触顶”，随后进入高标准商品住宅建设方案PK环节，在后期提报方案环节却又意外遇冷，实际提报方案企业只有寥寥几家，让人大跌眼镜。

东五环内，近十年不推地，王四营今年继上轮3宗地后，又要推出第4块地，目前区域现状如何，未来新地块的开发将给区域带来哪些变化？

一热一冷，拍地反差巨大的王四营

王四营乡新地块位于北京东五环内化工桥西北角，往南几百米就是地铁7号线焦化厂站，步行可达。以焦化厂站为起点，往西3站是欢乐谷，往东9站是通州环球影城。朝阳东五环内，近十年没出新地了，正因如此，推地之初就引起众多开发商关注。

早在去年12月，朝阳区就曾发布王四营3宗地块出让预公告，彼时，3宗地块起始价分别为34.65亿元、34.10亿元及60亿元，后临时取消改期。最终出现在5月首批集中供地名单时，这3宗地的报价分别为：30亿元、29.45亿元及51.9亿元，起拍价均有下调，且幅度不小。

5月10日拍地当天，经多轮报价热抢，三宗地块均进入最终高标方案PK环节，出人意料的是，在十多天后的最终方案提报环节却与拍地当日热度完全相反。

王四营乡1304-L01地块因无人提报高标方案，最终该地块以31.5亿元上限价格+公共租赁住房面积13900平方米的代价，最终落袋拍地当天最后报价的金地+保利+华润联合体。

1304-L02/L05地块，有融创、鲁能、招商+城建+五矿联合体三家提交方案，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格+公共租赁住房面积13800平方米代价竞得。

1304-L03地块，仅获招商+五矿+城建联合体一家提交方案，结果没有悬念，最终竞拍价54.5亿元+公共租赁住房面积24400平方米。

拍地当天被热抢的王四营“三兄弟”在高标方案PK环节意外遇冷，让人大跌眼镜，有未拿地房企内部工作人员分析，这或许跟房企算不过来账有关：“不知道他们怎么算得过来账，按最终拿地成本算，很难有盈利呀。”

3宗地块按地面价和建控规模计算，楼面价就在4万元/平方米左右，除附加公租房面积外还其他配建，这都会增加不小的开发成本，而3宗地块规定房价上限为71000元/平方米，从这个角度看，确实不好算账。有这样的“前车之鉴”， 7月即将上线的王四营“老四”是否还会引起房企热捧成为一个悬念。

3宗地块都是容积率2.5的纯商品房用地，套内“70/90”户型面积限制，按照套均100平方米计算，大约可供应2700套房源，很可能是15层以上小高层，以60-100平方米刚需、刚改产品为主，按71000元/平方米限价预测，总价或在420万元-710万元。

当梦想照进现实，王四营值“70000+”吗？

虽然地理位置优越，现实中，王四营目前更像一块被遗忘的区域。

王四营4宗地块相邻，实际算处于朝阳区官庄村及孛罗营村，从规划道路情况来看，西北起马坊寺村东路，东北至焦化厂六街，西南临焦化厂北路。从地铁焦化厂站出来，周边还是比较荒芜，向东南方向远眺，可见焦化厂旧厂房和大烟囱，未来规划是建设为遗址公园。

唯一一趟临时公交从地铁站上的停车场里始发，终点化工桥西。

地铁外唯一的一条道路两边都是围挡，不时可见乘坐私家车，电摩托，或骑共享单车的乘客赶来地铁站，可见周边人群居住离地铁都比较远，可以说，焦化厂地铁站就是专为此区域未来发展而设。

地铁南边可以看到正在建设的焦化厂剩余地块保障房项目，由北京城建开发，一眼望去就是空地和工地。

附近二手房以保障房为主，有双合、祈东、北焦三个老小区。向当地居民了解，燕保祈东家园于2017年建成，分为安置房、公租房两大区域，大约有8000多户，其中安置房主要面向的是天坛南门简易楼腾退居民。双合家园建设时间更早，约有7000多户。

目前仅双合家园有部分二手房出售，单价在45000元/平方米以上，总价300多万元到400多万元，房源也不算多。据向负责此区域的中介了解，保障房交易价格除卖家报价外，需要加收一个综合地价款，为房产升值差额的35%，一般需要70万-80多万元。当问到未来区域是否有升值空间，中介表示，新地块都是不限价商品房，会改变目前保障房为主的单一形式，在提高区域住宅品质同时肯定也会带动二手房价上升，但受税费影响，可能幅度不会太大。

在新地块西侧，记者看到首都医科大学附属北京中医医院（垡头）建设项目，正在进行场地平整施工，未来将为区域提供必要的医疗资源。

目前地铁站北部区域，基本被施工围墙圈起，记者从偶尔露出的缺口出看到场地内，有不少工程机械在做平整施工。

新地北部有一条大柳树排水沟，对面有五方天雅汽车服务园及人民日报印刷厂等。记者也看到排水沟对面的孛罗营安置房项目，已经拔地而起。

从周边的生活配套来看，目前只有西侧不远处有一处农贸市场，可以满足居民日常生活需求。

目前看，王四营区域现状还撑不起70000+的价格，虽然地理位置不错，四通八达，但区域配套稍显不足。当然，目前周边的各种建设已经在进行中，已经拍出的3宗新地块入市，以及未来第4块地的加入，这里的整体规划很可能使其成为朝阳区五环内一个全新的居民社区，相应配套也会得到补充。