石景山步入“7万+”时代,三大开发商打擂台

随着北京冬奥落地石景山、新首钢高端产业综合服务区崛起，京西石景山板块近年成为北京楼市瞩目的热点区域。去年以来，石景山多宗不限价优质土地吸引了中海、华润、融创等大开发商争夺，这些项目在今年即将同台“竞技”，石景山区域也将步入房价“7万+”的改善时代。

中海、华润、融创打擂台，“四大金刚”同场竞技

4月27日，中海在石景山首钢园区东南区的新盘官宣，案名定为“中海·天钻”，主推产品为90-165平方米的三面宽三居、四面宽四居至五居，预计5月入市。中海称，中海·天钻将是中海寰宇天下的“再升级”，而其户型也被市场期待成为“神户型”升级版。

同样位于首钢园区东南区的中海旗下另一纯商品房项目——中海首钢·长安云尚，也将在5月上旬开放样板间，目前已启动排卡。长安云尚与迎来收官的长安云锦毗邻，以78平方米三居“神户型”、高得房率、大面宽等优势引发了京西一大波刚需关注。

而与中海“同台竞技”的华润“九里系”产品——长安九里，作为石景山今年入市的首个纯商品房项目，主打138平方米四居户型，属于石景山稀缺的大面积改善产品。长安九里样板间开放当日，售楼处人头攒动，购房客须排长队等待才能进样板间看一眼。赶在“五一”前，长安九里也已启动认筹验资。

长安九里样板间开放当日，售楼处人头攒动，不少购房人戴着口罩选房。

去年以来，石景山古城区域“大手笔”出让四宗不限价地块，其中两宗就是长安九里和长安云尚，另外两宗优质地块在今年初被中海、融创分别拿下。中海36.5亿元拍下的地块即为中海·天钻，融创34亿元拿下的地块与中海·天钻毗邻，动作虽慢一步，今年也会进场。这四宗地块上的纯商品房项目，称得上“四大金刚”。不难看出，今年将是三大开发商在石景山各出大招、“四大金刚”同台竞技的一年。加上该区域未完成去化的禧悦学府等限竞房库存，今年的石景山市场，注定热闹无比。

长安九里以住宅楼面价推算，单价应在7万元以上。另据开发商透露的信息，中海·天钻为中海在北京的首座“天”字豪宅产品系，其产品价格不会低于同区域的长安九里和长安云尚，只会更高。而融创获得的地块，被业界预期售价将在8万元/平方米左右。毫无疑问，石景山楼市即将进入房价“7万+”乃至“8万”时代。

刚需、刚改产品发力，“拦洪坝”效果明显

近年来，石景山一直是北京市场瞩目的热点区域，还出了个连续两年百亿单盘销冠——中海寰宇天下。

北京中原分析师刘文磊回顾，2018年，“五里坨三兄弟”入市，同时，中海寰宇天下商品房带动了石景山整个区域的成交；自2019年开始，石景山供应不限价土地，吸引了中海、华润、融创等大开发商争夺，自此，石景山由限价房逐步向商品房转化。近两年，区域内产品以刚需、刚改产品为主，多为80-130平方米的住宅产品。

中海和中海寰宇天下，是谈论石景山这块北京“楼市福地”绕不过去的话题。京西楼市流传着一句话：近三年，石景山每卖出10套房子，有7套出自中海。近7年，中海在石景山开发了10个楼盘，最亮眼的成绩就是中海寰宇天下，曾在2018年､2019年，连续两年摘得北京市场销冠，以双百亿的销售额，打破北京单盘销售最快过百亿的历史记录。

对此，合硕机构首席分析师郭毅分析称，过去十年里，京西板块一直处在刚需产品的供应空窗，同时缺少刚改型项目；由于缺新房，二手房市场也一直“老破小”占主力，区域多年积累的改善需求一直“蛰伏”。正因此，中海寰宇天下一个项目，就把整个京西的需求都吸纳了过来。

“尤其是去年以来，京西板块的一些项目做小了单套面积，比如禧悦学府、长安云锦都推出70多平方米的产品，新登台的长安云尚也有78平方米产品。单套面积做小、总价做低，降低门槛后，圈定了一批京西的刚需人群。京西板块的客户基数充分被这几个项目调动了起来。”郭毅说。

郭毅认为，低总价的特点形成了“拦洪坝”的效果，把京西有置业需求的人群，全部“拦截”在了石景山西五环周边，由此形成了石景山“独红”，门头沟、房山一些楼盘被“截客”的局面。

区域焕新，房价直奔“7万+”

从曾经没有新房可买，到诞生连续两年的北京市场销冠楼盘，石景山缘何成为北京“楼市福地”？

刘文磊表示，作为六大城区之一的石景山板块，近年来随着北京冬奥落地、新首钢高端产业综合服务区崛起、长安街西延线及地铁6号线西延线通车等一系列利好事件，再次成为市场瞩目的热点区域。

“新首钢、冬奥对区域的拉动，以及整个区域的焕新，令人们重新认识了京西。”郭毅说，从建设地铁、拓宽公路，到打通微路网循环，以及知名学校、商业消费品牌的落地，都给京西带来了全面的城市化升级。这些“合力”凝聚在一起，造就了全新的生态宜居板块。“石景山区域的‘热’正是合力的结果，使人们窥见未来更好的产业前景。”

郭毅认为，从变化的迅速、人们对区域认知的颠覆性改变看，石景山和北京城市副中心有相似之处。但北京城市副中心有“加强版”限购的制约，购房需求很难兑现和落地；而在石景山，只要符合北京购房资格就能购房。“因此，这个板块承载了这么多购房需求，拉动了区域的整体发展。”

据北京中原数据显示，石景山2019年全年销售了3471套住宅，成为区域的历史高点。刘文磊告诉新京报记者，今年，石景山区域预计供应商品房3000套，产品包括60-130平方米的一居、二居、三居、四居室，可满足各类家庭结构所需。与此同时，区域内部面临着激烈的市场竞争，既有商品房、限竞房同价、不同位置的竞争，又有同位置同价、不同质的竞争。在单价“7万+”的水平下，有精装加持的产品，也有优势突出的产品。“在总价趋同的情况下，竞争激烈，各大开发商也必将使出浑身解数。”

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