位置稀缺、配套不足 朝阳王四营地块能否变楼市“潜力股”？

在北京今年首批集中供应的30宗土地中，位于五环内的地块仅有4宗。其中3宗地块处于朝阳区王四营乡，因地理位置稀缺且是纯住宅用地而引发业界关注。

新京报记者实地探访时发现，3宗王四营地块周边工业气息浓重，但医疗、教育等配套略显不足。在社区氛围上，地块周边多以两限房、安置房、公租房等保障房为主。从二手房交易平台来看，目前区域部分二手房单价在4.3万元左右。

4月16日晚间，北京市规划和自然资源委员会公布首批集中供地的核心数据，涉及土地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额等。其中，王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块、1304-L02（含L05地块）地块、1304-L03地块土地合理上限价格分别为31.5亿元、30.95亿元、54.5亿元；3宗地块的最高溢价率均在5%左右。那么，作为北京首批集中供地计划中的“明星”地块，3宗地块最终将花落谁家？未来潜力如何？又会给区域带来哪些变化？

起始楼面单价超4万元，叠加多种出让规则

在北京公布的首批集中供地计划中，朝阳区有3宗五环内地块，均位于王四营乡。

不论从起始价、地块体量还是起始楼面价来说，编号为1304-L03的地块都为3宗地之首。1304-L03地块起始价达51.9亿元，土地面积约4.88万平方米，建筑控制规模约12.2万平方米，折合楼面价约42540元/平方米。而1304-L01地块起始价30亿元，土地面积约3.24万平方米，建筑控制规模约8.1万平方米，折合楼面价约37037元/平方米。1304-L02（含L05地块）地块起始价29.45亿元，土地面积3.27万平方米，建筑控制规模7.3万平方米，折合楼面价约40342元/平方米。3宗地块均将于4月22日开始进行网上竞价。

值得关注的是，根据新规定，3宗地块设定了溢价率上限，并在竞买环节设置售价承诺。按照北京市新规，竞买人须提交《房屋售价承诺书》模板，其中承诺项目商品房最高销售均价，以及结合房屋楼层、朝向、位置等因素，每套房屋销售价格的浮动范围。此外，在竞拍过程，采用竞建“公共租赁住房”+竞高标准建筑方案的竞拍规则。

具体来看，1304-L01地块土地合理上限价格为31.5亿元，竞报“公共租赁住房”上限面积1.39万平方米；1304-L02（含L05地块）地块土地合理上限价格约30.95亿元，竞报“公共租赁住房”上限面积1.38万平方米；1304-L03地块土地合理上限价格为54.5亿元，竞报“公共租赁住房”上限面积2.44万平方米。对比起始价可计算得出，3宗地块的最高溢价率均在5%左右。

此外，根据土地出让要求，3宗地块所竞建的“公共租赁住房”均由朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格定为每平方米10000元。

王四营乡土地一级开发项目位置示意图。图片来源 土地出让文件

此前，早在2020年12月，朝阳区曾发布3宗王四营地块出让预公告。彼时，3宗地块的起始价分别为34.65亿元、34.10亿元及60亿元，与如今新出让规则下的起始价相比，最高直降超8亿元。

区域工业气息浓，配套有待提升

据土地出让文件显示，3宗地块都归属于朝阳区王四营土地一级开发项目（一期），3宗地块相邻，位于同一组团内。王四营土地一级开发项目位于朝阳区官庄村及孛罗营村，西北起马坊寺村东路，东北至焦化厂六街，西南临焦化厂北路。该项目内规划4条城市次干路和4条城市支路，主要为焦化厂路段。

当新京报记者乘坐地铁7号线来到焦化厂地铁站，发现待出让的3宗地块在距离地铁站几百米范围内。新京报记者看到，3宗地块周边都已竖起围挡，防止旁人踏入。

在实地探访过程中，新京报记者最大的感受是3宗地块周边的工业气息浓重，但医疗、教育等配套略显不足。由于3宗地块周边正处在建设阶段，路况不佳，路面坑洼不平，不时有施工车辆来来往往，带起漫天尘土。

出让地块东侧、靠近朝实博远分校的道路在修建中。图片来源 新京报记者 饶舒玮摄

3宗地块周边有产业园区分布，如汽车产业园——五方天雅汽车服务园、文化产业园区——人民日报动漫科技产业园。此外，人民日报印刷厂也位于此地。

值得一提的是，3宗地块附近的焦化厂现已变身为北京东部工业遗址文化园区，于2018年入选中国工业遗产保护名录（第一批）名单。原址上的烟囱、高炉、厂房等设备都将成为工业文化遗产的一部分。

在生活配套方面，距离3宗地块不远处有一处农贸市场，为原“王四营盛华宏林市场”新址，其中有粮油、鲜花、绿植等各类分区，可以满足居民的日常生活需求。周边直线五公里内也有大型商场，如朝悦百惠购物中心、华创生活广场等，经营范围包括日用百货、数码电器、餐饮小吃。

在医疗方面，记者通过查询地图发现，距离3宗地块最近的就医地点为3公里范围内的王四营社区卫生服务中心；最近的三甲医院为远在8公里外的北京市第一中西医结合医院。在教育资源方面，周边有从幼儿园到高中的相应教育配置，如朝阳区教育国资中心幼儿园、朝阳区实验小学博远分校及北京市第五中学朝阳双合分校。

周边保障房项目多，部分二手房售价4.3万元左右

目前，3宗地块周边有燕保祈东家园、双合家园等老小区，但并无新盘入市。其中，燕保祈东家园于2017年建成，小区住户是最早入住焦化厂地块的居民。燕保祈东家园分为安置房、公租房两大区域，合计有八千余套住宅，其中安置房主要面向的是天坛南门简易楼腾退居民。双合家园则是建于十年前的保障房社区，占地35万平方米、七千多户、两万余人。从二手房交易平台来看，目前双合家园二手房单价在4.3万元左右。

同时，新京报记者在周边还发现了三个建设中项目，分别是朝阳区王四营乡孛罗营新村安置房项目、朝阳区垡头地区焦化厂剩余地块保障房项目和北京中医医院（垡头）建设工程。

据媒体此前报道，孛罗营新村安置房项目预计2022年完成建设，完成后将实现王四营乡孛罗营村、王四营村及南花园村3个村村民约7000人的搬迁安置。该项目整体总建筑面积近70万平方米，其中包括产业用房、配套设施、九年一贯制学校和幼儿园。

对于垡头地区焦化厂剩余地块保障房项目，记者查阅朝阳区人民政府官网资料发现，该项目计划在2023年竣工。该项目总建筑面积约46万平方米，其中地上住宅面积约23.6万平方米。项目入口处的工程概况公示牌显示，该项目计划建设公租房818套、安置房672套，施工单位为北京城乡(600861,股吧)建设集团有限责任公司。

而北京中医医院垡头院区项目若建设完成，将成为距离3宗地块最近的三甲医院，同时也是王四营乡目前唯一的三甲医院。根据媒体此前报道，该院区建设规模约20万平方米，预计设置床位1000张。

孛罗营新村安置房项目正在建设中。图片来源 新京报记者 饶舒玮摄

综上所述，3宗地块周边人口密度较大，会形成一定程度的人口聚集；区域内的教育、医疗等利好项目也在建或已规划。

而3宗地块的入市，将会带动区域配套的提升。就1304-L01地块来说，其土地出让文件中提到，受让方需配建建筑规模约 8500平方米的养老设施，约3000平方米的社区卫生服务中心。1304-L02（含L05地块）地块的出让文件中规定，该地块需建有建筑规模约4160平方米的托幼用地。这可以说是在一定程度上补充了地区现有的配套资源。

此外，3宗地块的出让文件中均有规定，出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积 90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积的70%以上。

业内：地段稀缺，或与分钟寺互为补充

对于本次出让的3宗王四营地块，合硕地产机构首席分析师郭毅认为，从五环内的地段属性来看，3宗地块是相对珍贵的。“上次能够想到的朝阳五环内的土地，应该是北京壹号院和壹亮马，都是豪宅项目。”

从地块的起始楼面地价和竞价规则的限制来看，郭毅预测王四营地块的预售价格不会太高。“这样王四营就可以和分钟寺形成一个互为补充的关系。因为分钟寺新建商品住宅单价基本都是10万元到11万元的价格区间，如果王四营在分钟寺的下一个梯度，其实就能承载朝阳东部偏南片区除了高端改善之外的品质改善的需求，所以我觉得相对来说，（王四营）市场前景还是比较乐观的。”郭毅如是说。

而且，郭毅也认为王四营地块的入市能够承接该板块的居住需求。“就东南三环、四环之间的这个板块来看，还是存在着大量的改善升级的居住需求。”郭毅表示，“大望路板块基本上购房家庭的居住周期已经到了十年以上，很多家庭面临人口数量的增加和家庭结构的升级，迫切需要居住的改善升级，包括面积改善、品质改善。而从当下来看，王四营周边是具备这样的一个先天条件，再加上其本身相对完备的配套规划，是能够承载此类购房家庭一系列的生活需要。”

新京报记者 饶舒玮

编辑 武新 校对 李项玲

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