北京学区房余波： 中介面临整顿，买卖重新博弈

　　[ 早在西城学区房政策落地时，便有业内人士称，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极优质的顶尖学区，会形成价值下拉。 ]

　　 整治学区房炒作的余波，仍在北京西城上空回荡。

　　 7月13日，是北京我爱我家(000560,股吧)部分门店“闭店学习”的第二天。在实际调研中，第一财经记者发现，该公司经纪人均以公司培训为由，表示不方便看房，部分经纪人称不承接新业务，只做已成交单子的流程手续。

　　 “现在东、西、海三区监管比较严格，不让讲学区。”有我爱我家中介人员表示。

　　 风波起自一周前的西城幼升小事件。7月初，那些“7·31”政策后置业德胜、月坛、金融街(000402,股吧)学区的家长发现，花千万元购入的学区房变成拆“盲盒”游戏，所在优质片区无校可上，只能选择其他片区的普通小学。

　　 一时间，浪声骤起，关于“学区房信仰破碎”的声音不绝于耳。也因此，一些房产中介被卷入其中。7月6日，我爱我家2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，被刑事拘留。

　　 针对学区房的强监管，宛如一剂猛药，给迷幻的市场降了温。“学区房”几个字，也成了中介口中的烫手山芋，不再是昔日的金字招牌。

　　 然而，中介慎言背后，市场真的毫无波澜吗？事实并非如此。第一财经记者了解到，目前西城市场上“价格战”暗涌，德胜等顶级学区降价案例不少，新街口、展览路等其他片区，却有成交放大、趁势涨价之意。

　　 学区房炒作被重锤

　　 曾几何时，学区房是楼市中的“硬通货”，也是中介为房源贴金的重要砝码。如今，这一切正在渐渐远去。

　　 13日，北京，隆隆的瓢泼大雨已经远去，房产中介张力的心情却仍旧阴霾。这一天，不少客户在线上咨询购房事宜，其中很多人注意到西城区最近的入学政策，想打探市场。不过，张力在回应时，明显比以往谨慎许多。

　　 “我们中介只是找客户卖房子，不能给业主做决定。如果有看好的房源，可以约双方见面谈，最后具体多少钱成交，不能保证。”当客户发来有关学区房的咨询时，张力声称，具体片区不做推荐，看对方自己考虑。

　　 这名中介的谨慎事出有因。7月6日，北京市西城区房管局发布通报指出，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

　　 因被监管“点名”，我爱我家表示，自7月12日起西城、东城辖内门店，海淀主要学区周边门店，将采取闭店学习的方式，对门店经纪人进行为期一周的全员强化培训。张力，便是我爱我家中介大军的一员。

　　 实际上，监管对学区房炒作的打击一直持续，但今时力度不同于往日。

　　 早在今年4月，北京住建委便对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。我爱我家黄寺大街第四分公司，当时因涉嫌存在炒作“学区房”被暂停营业整改。

　　 不过，这没能彻底挡住市场对学区房的热情。业内人士表示，今年一季度，北京二手房成交量环比增速在30%以上，主要因西城、海淀学区房成交量上涨。这股热度一直持续到四月份，学区房集中成交拉高了市场行情。

　　 北京市住建委数据显示，2021年上半年，北京二手房网签共计110182套，系2017年以来二手房上半年网签量的5年新高，仅次于楼市大火的2016年上半年的135507套。3月，学区房火爆时，单月成交突破20000套。

　　 盛极之时，调控到来。月初，不少西城幼升小的学生家长，陆续接到调剂电话。那些去年7月31日后买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长，发现理想中的“牛小”已没有选择空间，只能选择其他片区的普通小学。

　　 这波政策落地，直接扭转了学区房的风向。“最近线上看房的客户有，但下手成交的人很少。”张力称，目前自己不能外出带客户看房，仅跟其进行线上交流。因政策带来市场变动，近期房源降价的现象也有所增多。

　　 有人甩卖有人涨价

　　 西城区学区房政策走向，不仅影响着今年有娃入学的家庭，那些还未上车的购房者，同样忧心忡忡。这两天，杨帆一直在留意西城区的市场走向，她想拨开重重迷雾，决定到底是否在此置业。

　　 杨帆是传统“北漂”，跟伴侣打拼多年后，他们有了上车买房的本金。杨帆原想提早规划，为出生不久的孩子找准方向，然而突然落地的多校划片政策，让她打了退堂鼓。“不能对口进入优质小学，如何衡量房子的价值？”

　　 抛开长远不说，短期内，西城区市场上的价格变动，也让她决定再观察一下。

　　 第一财经记者在走访时发现，在过去一周，西城德胜等优质片区，房源降价的案例不在少数，直降百万元更是屡见不鲜。相反，那些被家长们“嫌弃”的新街口、展览路等片区，市场成交和价格却有拉高势头。

　　 “最近德胜确实有降价趋势，目前我手上有好几个可以谈价的，这些业主着急卖了换房，看市场有异动，纷纷降价急售。”德胜片区一位中介人员称，市场“水分”不会那么大的，跟业主见面谈，还有“惊喜”。

　　 所谓惊喜，即房源降价幅度。上述中介展示出三套房源，总价分别为1020万元、1105万元、1160万元。“第一个房子，900万+能卖，其他两个也是1000万元左右能卖。”这意味着，第三套房，降价空间已高达160万元。

　　 早在西城学区房政策落地时，便有业内人士称，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极优质的顶尖学区，会形成价值下拉，包括德胜、月坛、金融街等片区。如今，市场对政策变化，已开始有较快的反应。

　　 另一方面，购房者普遍认为，东西城和海淀作为传统教育强区，即便是非拔尖的学校，也比相邻教育薄弱片区的教学质量更高。近期，西城区一些教育优势不突出、处于价格洼地的片区，市场成交及价格均有拉升势头。

　　 “上周新街口片区每天都有成交。”当地一位房产中介称，政策前新街口在售房源还有120多套，现在只剩下68套了。除去一些税费多的房源有降价，新街口片区涨价现象较多，有房源实际成交均价上涨约1万元。

　　 新街口是今年德胜被调剂家庭的可选片区。花高价买了德胜的房，却被调剂到较便宜的新街口，这势必会对相关片区的价格定位产生影响。

　　 上述中介透露，一些购房者的策略是，以新街口的成交价去谈德胜的房源，把降价预期谈出来。“现在，这两个片区的价格互相影响。”据悉，一些之前想买德胜的客户转向了新街口，这也是导致后者价格上涨的原因之一。

　　 “学区房价格不跌的神话，一定程度上动摇了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。四月份政治局会议直指学区房炒作，说明学区房问题已经违背了教育改革的初衷，必须要进行整治。以北京为例，如果严格执行多校划片，优质区域的需求会外溢，其他片区的价格也会有所调整。

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