五大怪现状并行不悖，失速狂奔的南通楼市能急刹车吗？

在长三角地区，由于苏沪杭房价高企，投机资金纷纷在周边寻求洼地，南通就是这样一个典型的“明星”城市——不仅以其房价，而且还以其楼市中一些不合常理的现状令人关注。

第一，南通是个人口净流出城市，而且老龄化严重。却创造了可观的GDP。

2019年，南通实现地区生产总值9383.4亿元，排名全国第22位，省内第4位，但是人口反而减少了32万，成为GDP TOP25城市中，唯一的一个人口净流出城市。而且，从2010年到2018年这8年时间里，南通的常住人口仅仅增加了3万人。另外，根据2019年南通市国民经济和社会发展统计公报显示，南通60岁以上户籍人口占比超过30.8%。在江苏省民政厅发布的《2017年江苏省老年人口信息和老龄事业发展状况报告》中指出，江苏老龄化程度仅次于上海、北京，位居全国第三位。而江苏老龄化程度最高的设区市就是南通。

第二，南通房价不到一年几乎涨了一万，涨幅跑赢一线城市。

在去年一年，调控政策没有放松的迹象，南通房价却逆势进入快速上涨通道，根据中国百城房价数据报告显示，南通在2018年12月的房价为13439元/平方米，而2019年11月，南通房价已经涨至22638元/平方米，不到一年几乎涨了一万。在冰山指数上，南通房价涨幅也一直在前几名徘徊，并曾一度登顶，房价涨幅远超北京、上海、广州、深圳等一线城市。

在南通，甚至出现了4万+的房子，而这个价格和上海外环的价格持平。

第三，返乡置业人群与投资人群在楼市成交中都占有相当的比例。

作为上海的“北大门”，随着苏州、无锡等周边城市的房地产市场调控政策不断加码，上海的“同城效应”，以及第三机场、沪通高铁等利好的叠加释放，在今年其他城市都陷入沉寂时，南通却表现的异常火爆，成为炒房客捞金的天堂。

但与此同时，根据今年一月由58同城、安居客联合发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》出炉，南通在返乡置业的热点二线城市中排名第二。

看来，这座历史悠久的“建筑之乡“，仅在上海、北京两地，人数就超过了10万人的建筑铁军们，对家乡是真爱。虽然在外地打造了无数知名建筑，在置业方面还是偏爱故土。

第四，“双限”政策出台，却火了土地市场。

针对南通土地市场异常火爆，不断突破新高的情况，3月25号，南通宣布对土拍地块实施“限地价+限房价”的双限措施。其本意是以备案均价彻底锁死未来新房的实际售价，杜绝开发商豪赌未来，而是根据新房的售价推算成本，督促地价回归稳定。

然而，仅仅在4月20号一天，上海裕景置业在持续了5个小时，多达363轮的鏖战中，以97.6%的溢价率拿下先锋地块；江苏大唐地产在294轮之后，以30.83%的溢价率拿下了金沙主城地块；中南建设以59.6%的溢价率拿下了家纺城地块，拍卖更是超过了7小时，多达340轮。

第五，对低价房进行限售，高价盘渐次入市，买房门槛越来越高。

去年12月25日，南通发布《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》，对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让，期限为五年。但另一方面，纵观南通市区目前在售或即将开盘、加推的新房，价格低于2万/平的几乎绝迹，房价天花板一再被突破。而随着中创区概念的提出，“中创区的房子破5万指日可待”也开始甚嚣尘上。

在全国楼市中，南通楼市的火热和房价的涨幅或许已被多方关注，上述所提到的五大怪现状所造成的不平衡中也渐渐引起了政府层面的关注。

在南通9383.4亿元GDP的基础上，南通政府还有更高的期许。在去年7月30日召开的南通市委市二届六次全会上明确，到2020年，南通GDP跻身全国“万亿俱乐部”城市；用5年左右时间，经济总量排在全国第十五位。

但在2019年，南通房地产开发投资914.4亿元，增长20.4%，而全国水平是9.9%。

为了冲击“万亿俱乐部”，南通就有必要规范楼市，以遏制楼市“大跃进”式的上涨趋势。

因此，4月30日，南通市发布《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法（试行）》。政策核心包括两点：

第一，被认定为首次购房居民优先购买的楼盘，房地产开发企业项目当期价格备案后领取预（销）售许可证前，在建筑面积144 平方米以下（含）房源中，采取公证摇号方式随机抽取不少于30%的房源，供首次购房居民优先购买。第二，对于优先购房的人来说，需要具有本市户籍或在本市就业并连续缴纳社会保险12个月及以上；个人、配偶及未成年子女家庭在南通市市区无住房（无购房记录）。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的分析，南通出台的这项政策，有效地保障了刚需或首套的购房需求。尤其是此类房源往往是当期备案价格在同区域内相对较低的，所以房价成本可控，进而也体现了较好的购房导向。

对刚需的保护，就是对炒房客的围剿，南通楼市的狂飙已被一再按下“暂停键”，但什么时候过热的楼市能被遏制住，值得我们关注。

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