南通楼市“AB面”：日光盘频现 实施土拍“双限”

本报记者 郭阳琛 刘颂辉 南通报道

作为上海的“北大门”，南通是环沪都市圈少有的不限购城市，加之长三角一体化、沪通高铁、“上海第三机场”等利好因素叠加释放，成为了长三角地区最为火爆的几个城市之一。

2019年，南通房价的涨幅在全国名列前茅。《中国经营报(博客,微博)》记者梳理发现，目前，纵观南通主城区在售或即将开盘、加推的新房，单价破“2”已是标配，部分项目单价已突破4万元大关。

据南通市统计局数据，2019年，南通市房地产开发投资914.4亿元，同比增长20.4%，高于全省平均增速11.0个百分点，而全国平均增幅仅为9.9%。另据易居研究院发布的《全国50城房价收入比偏离度研究》，2019 年，南通市房价收入比偏离度为22.0%，同比上升且增速进一步扩大，排名第10位。易居研究院认为，这类城市存在一定的风险，建议严格实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

近日，面对“失速狂奔”的楼市，南通市终于主动“踩刹车”降速，频发调控政策。5月6日，《南通日报》在头版头条发文指出，南通首次在土地出让环节“限地价+限房价”，并出台鼓励刚需政策，首次购房的居民和人才优先购房。

楼市回温

进入“金三银四”以来，“日光盘”“多人抢一套”“30秒卖5亿”等场景频频在南通上演。

克而瑞南通机构统计数据显示，4月，南通商品住宅新增供应19.11万平方米，环比上涨7.12%。整体市场去化表现良好，平均去化率达69%。

连日来，记者走访了绿城·诚园、仁恒公园世纪、华润·悦府、万科·时代之光等多个项目发现，不少项目不仅去化相当可观，还加快了推盘节奏

例如，位于崇川区洪江路与通富北路交汇处的绿城·诚园，3月底刚刚推出三期，282套房共有652人参与摇号，中签率刚过四成。趁着楼市复苏的“春风”，绿城·诚园又计划在 5月底推出最后230套房源，均价2.5万元/平方米。

然而，“五一小长假”的售楼处也并没有想象中的热闹，只有断断续续一两组顾客前来，偌大的会客区空无一人，样板间也仅有一两组顾客在参观。

但项目置业顾问却丝毫不担心，他告诉记者，这是绿城目前在南通唯一在售的项目，锁资需要100万元。“绿城在南通的房子一直不愁卖，‘五一’假期每天接待上百组客户，原本计划本月下旬开盘，现在提前至14日开始摇号。”最终，共有700多组客户锁资。

尽管绿城·诚园四期两年后才交付，记者走访发现，工地施工进展明显落后于周边项目，距离封顶遥遥无期。

作为仁恒置地在南通市主城区的首个项目，仁恒公园世纪颇受关注。与绿城·诚园相似，仁恒公园世纪也在3月份售罄二期。仅仅209套房源，却有多达1313人参与“认筹”，对最高单价超过4.5万元的高档项目而言，这个成绩相当卓越。

在仁恒公园世纪售楼处，往来看房的顾客络绎不绝。置业顾问李丽（化名）表示，此次主打的是135平方米和160平方米的两种户型，“除了常规的飘窗全送，阳台赠送一半，两个户型北阳台都可改造为房间。”

在两种户型的样板间内，已完全看不出有阳台改造的痕迹。“这个房间总共10平方米，阳台大概5平方米，属于一个‘灵动空间’，安装移门就是意思一下，为了通过政府验收，指会有第三方公司将移门拆除。这确实是偷面积，也因此受顾客欢迎。”李丽直言道。

5月13日，南通仁恒相关负责人在接受记者采访时表示，上述情况以售楼处说法为准。

“这属于虚假营销。”在易居研究院研究总监严跃进看来，在开发商的诱导下，购房者往往觉得占了便宜。

“地王”频出

“南通土地市场一直很火，背后的主要原因还是南通楼市火爆，各房企土储告急。”克而瑞南通机构负责人秦顺亭如是说。

近期，南通土拍地王频出。4月20日，南通市通州区成交2幅纯住宅用地，其中一幅先锋地块被上海裕景置业以4万元/平方米楼板价竞得，溢价率高达97.65%，成为通州区首幅楼面价破万的地块；5月12日，启东2001地块以10331元/平方米的楼面价、总价13亿元拍出，启东市首块“万元地”也由此诞生。

火热之余，南通土拍规则也发生变化。3月25日，两块土地挂牌出让打破了原先“价高者得”的旧规，同时标明了“土地最高限价”和“房屋备案均价”，这也是南通首次在土地出让环节“限地价+限房价”。

记者了解到，上述两幅地块采取最高限价摇号方式确定竞得人，即挂牌前先由价格备案联席会议研究设定出让地块的房屋限定备案均价，按照房屋备案核价办法倒推土地挂最高限价，下浮15%左右便为起挂价，达到最高限价后停止网上报价，有2家或2家以上要求继续竞买的，改为现场摇号抽签确定竞得人。

以4月28日成交的崇川区麦客隆R20001地块为例，土地最高限价43130元/平方米，房屋备案均价最高限价30980元/平方米，由于处于南通主城区黄金地段备受关注。

该地块共吸引了80多家房企参与报价，其中17家达到最高限价参与摇号。最终，祥生地产以成交楼板价17391元/平方米，总价20.6亿元拿下该地块，溢价率18%。

秦顺亭告诉记者，新规达到最高限价后就实行摇号，有实力的房企会派出多个具有一级资质的壳公司参与，以增加“中奖”几率，所以才出现接近百家企业摇号的情况。

为了防止开发商注册多个“马甲”进行不良竞争，南通市在新挂出的R20003、R20004地块大幅提升了保证金的金额，分别达到9.4亿元和13.6亿元。

但R20001地块相对较低的最高备案价，也让附近华润·悦府和万科方圆两个放风价超过3.5万元/平方米的高价地项目承压。

事实上，上述两个相邻项目位于南通最火热的中创区内，在去年下半年刚刚拿地，并将南通土拍价格推上新的高度。其中，万科项目楼面价为18406元/平方米，将规划20栋小高层产品；华润项目楼面价为17616元/平方米，规划14栋小高层产品。

5月6日，记者来到位于通富路和洪江路交叉口的华润·悦府，发现项目内塔吊林立，但施工进度并不快。很多楼栋还处于打地基状态。

尽管如此，为了及早蓄客，华润·悦府已在万象城、中南城、永旺商场、国城大润发四个商场设立了临时展厅。

调控加码

去年年底，南通房价环比涨幅创下“全国百城第一”。

购房火爆的背后，“茶水费”“捆绑销售”“捂盘惜售”等现象屡次饱受诟病。尤其是开发区的中兴兰溪荟项目，被曝6076组购房者仅有5套房是通过正常程序选购，这些都让南通市决心采取调控措施。

为此，当时南通市发布《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》，对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让，期限为五年。

而在今年年后的楼市调控新政中，土地出让实行“双限”无疑是最亮眼的。为配合土拍“双限”政策，南通市也对房价备案体系进行了优化，根据项目品质和配套差异，对商品住房价格备案采取差别化指导。

据南通市住建局负责人介绍，“双限”政策是南通市稳步推进房地产市场“一城一策”工作方案，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要举措，目标是促进房地产市场平稳健康发展。

记者梳理发现，该政策其实早在去年12月24日，南通市住建局、南通市发改委和南通市自然资源和规划局联合发布《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法》中就可见到端倪。

该文件涉及土地出让管理、普通商品房价格备案差别化指导、成品住宅室内装修监管和商品房交付后物业管理服务等方面。其中，明确规定，“建立热点地区地价与房价联动机制，南通市住建局、发改委、自然资源和规划局等部门在土地出让前研究具体地块的房屋备案价格，按照优质优价原则，合理设定土地挂牌底价”。

除了土拍，南通市也在销售端加大管控，保障了刚需、首套和人才的购房需求。4月30日，南通市发布《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法（试行）》（以下简称“办法”）。该办法自6月1日起实施，有效期两年。

该办法规定，被认定为首次购房居民优先购买的楼盘，房地产开发企业在建筑面积144 平方米以下（含）房源中，采取公证摇号方式随机抽取不少于30%的房源，供首次购房居民优先购买；对同时被认定为人才优先购买的楼盘，随机抽取不少于40%比例房源，供人才和首次购房居民同时申请购买。

但记者走访的多家项目均表示，对于新政，暂时还未收到政府的正式通知，如果政府在开盘前下达相关要求，都会严格执行。

南通市住建局负责人表示，住建部门在确定楼盘时会重点考量以下条件，一是项目的销售价格在同区域内要相对较低；二是优先选择规模较大，房源总数较多的楼盘；三是项目要以144平方米以下户型为主。

李丽表示，随着南通房价的持续上涨，投资客的获利空间也越来越小，目前大部分的新房还是由南通本地人及下属县市“消化”掉的，“刚出台的新政也是为了打击炒房，维护刚需客的利益。”

“短期来看，限价能抑制新房均价上涨。”秦顺亭分析称，南通土拍实行双限规则也是在保护市场不过热。但当前南通大兴基建，想在2020年冲击万亿GDP，政府对房地产依赖度较高，因此不会主动限购。“如果市场仍然保持较高涨幅，不排除省里下压更严厉的调控政策。”

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